서울중앙지방법원 2025타경103977. 대상은 서울특별시 강남구 역삼동 685-24, 언주로106길 38-3에 있는 집합건물의 2층 202호입니다. 건물은 2021.07.26 사용승인된 철근콘크리트구조의 지하 1층·지상 5층 건물입니다. 감정평가상 공동주택과 근린생활시설이 혼재하며, 본건의 경매 용도는 근린시설로 분류됩니다.
소유권은 이상도 73%, 고은현 23%, 이성진 2%, 이성호 2%의 공유 형태입니다. 등기부에는 다수의 근저당권과 가압류·압류가 얽혀 있고, 기존 경매개시결정이 취하된 뒤 다시 임의경매가 개시된 이력도 있습니다.
다만 채권액이 많다는 사실 자체가 곧 매수인의 인수액이 많다는 뜻은 아닙니다. 말소기준권리 이후 설정된 담보권과 압류 등은 원칙적으로 매각대금에서 배당받고 소멸하는 구조입니다. 핵심은 그 밖에 매수인에게 대항할 수 있는 임대차나 별도의 인수 사유가 있는지를 확인하는 것입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경103977 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강남구 역삼동 685-24, 2층 202호 도로명주소: 서울특별시 강남구 언주로106길 38-3 |
| 물건종류 | 집합건물 · 근린시설 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 · 지하 1층 / 지상 5층 · 사용승인 2021.07.26 |
| 소유자 | 이상도(73%) · 고은현(23%) · 이성진(2%) · 이성호(2%) |
| 감정가 | 526,000,000원 |
| 최저매각가 | 526,000,000원 · 신건(0회 유찰) |
| 매각기일 | 2026.11.17 |
| 신청채권자 | 농업협동조합자산관리회사 |
| 청구금액 | 1,509,072,476원 |
| 말소기준권리 | 2021.08.04 · 을구 1번 근저당권 · 강동농업협동조합 최초 설정 |
| 등기부 발급기준 | 2026.11.03 · 서울중앙지방법원 등기국 |
① 권리 흐름 — 담보권 소멸과 임대차는 별개다
말소기준은 2021.08.04 설정된 을구 1번 근저당권입니다. 최초 채권최고액은 3,132,000,000원이었으나 2021.09.16 변경계약으로 1,644,000,000원으로 변경되었습니다. 또한 2024.12.30 근저당권자가 농업협동조합자산관리회사로 이전된 이력이 있습니다.
이후의 영동농업협동조합 근저당권들, 양석진·임형선·주식회사엠유파트너스 근저당권 및 신용보증기금 가압류 등은 등기상 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다. 기존에 말소된 근저당권·가압류·가처분도 현존 인수권리로 중복 계산해서는 안 됩니다.
② 임차인·점유자 분석 — 6명 확인, 보증금 5명 미상
현황조사에는 6명이 기재되어 있습니다. 모두 확인된 전입일이 말소기준권리인 2021.08.04보다 늦으며, 조사상 대항력은 없는 것으로 분류되어 있습니다. 다만 이 건은 근린시설이므로 전입일만으로 상가임대차의 대항요건을 모두 판단할 수 없습니다. 실제 임대차 목적물, 점유·인도, 사업자등록 여부 및 계약관계를 별도로 확인해야 합니다.
| 성명 / 사용부분 | 전입일 | 보증금 / 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 정재헌 비101호 |
2025.09.11 | 9,000,000원 3,300,000원 |
전입 기준 없음 | 미확인 | 해당 없음 |
| 이경일 사용부분 미확인 |
2025.07.04 | 미상 / 미상 | 전입 기준 없음 | 미확인 | 해당 없음 |
| 서효주 사용부분 미확인 |
2025.02.07 | 미상 / 미상 | 전입 기준 없음 | 미확인 | 해당 없음 |
| 최준하 사용부분 미확인 |
2024.12.20 | 미상 / 미상 | 전입 기준 없음 | 미확인 | 해당 없음 |
| 옥은영 사용부분 미확인 |
2025.03.04 | 미상 / 미상 | 전입 기준 없음 | 미확인 | 해당 없음 |
| 이영권 사용부분 미확인 |
2021.12.17 | 미상 / 미상 | 전입 기준 없음 | 미확인 | 해당 없음 |
대항력 배지는 확인된 전입일과 말소기준권리의 선후관계를 바탕으로 한 조사상 판단입니다. 우선변제는 확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않아 미확인으로 표시했습니다. 승계 신고에 해당하는 보증기관은 확인되지 않습니다.
동일인이라면 일반적인 제삼자 임차인과 달리 채무자·소유자와의 관계를 조사할 필요가 있습니다. 가장임차인 또는 관계인일 가능성을 검토할 사안이지만, 이름과 등기 이력만으로 가장임차인이라고 단정할 수는 없습니다. 임대차계약서와 실제 보증금 지급 내역을 대조해야 합니다.
현재의 인수액 0원은 확인된 권리에 근거한 잠정 판단입니다. 상가임대차 대항요건, 다른 호실의 임차인 포함 여부 및 매각물건명세서상 인수 특기사항을 확인하기 전에는 실질취득비용을 확정할 수 없습니다.
③ 가격·예상배당 — 최저가 526,000,000원, 시세 판단은 보류
현재 매각은 신건입니다. 감정가와 최저매각가는 각각 526,000,000원으로 같습니다. 주변 또는 동일 건물의 비교 가능한 최근 실거래 가격이 확인되지 않아, 이 가격이 실제 시장가격보다 낮은지 높거나 적정한지 판단하기 어렵습니다.
등기상 인수액 0원이라는 전제에서는 최저가 낙찰 시 실질취득금액도 526,000,000원으로 계산됩니다. 다만 취득 관련 비용과 점유 정리 비용은 별도이며, 임대차 확인 결과에 따라 금액이 달라질 가능성이 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 526,000,000원 가정)
아래는 매각가를 기준으로 한 단순 예상배당입니다. 집행비용을 제외한 매각대금 대부분이 선순위 근저당권에 배분되며, 후순위 채권자와 소유자에게는 배당이 없는 것으로 계산되어 있습니다.
| 배당 항목 | 계산상 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 7,660,000원 |
| 1. 을구 1번 · 강동농업협동조합 근저당 | 3,132,000,000원 | 518,340,000원 |
| 2. 을구 3번 · 영동농업협동조합 | 2,764,800,000원 | 0원 |
| 3. 을구 5번 · 영동농업협동조합 | 480,000,000원 | 0원 |
| 4. 을구 6번 · 영동농업협동조합 | 82,800,000원 | 0원 |
| 5. 을구 8번 · 양석진 | 975,000,000원 | 0원 |
| 6. 을구 10번 · 임형선 | 150,000,000원 | 0원 |
| 7. 을구 11번 · 주식회사엠유파트너스 | 360,000,000원 | 0원 |
| 8. 갑구 7번 · 신용보증기금 가압류 | 252,000,000원 | 0원 |
| 9. 갑구 10번 · 폭스바겐파이낸셜서비스코리아 | 45,082,606원 | 0원 |
| 10. 갑구 15번 · 서울강동농업협동조합 | 13,421,334원 | 0원 |
| 11. 갑구 16번 · 서울강동농업협동조합 | 15,500,554원 | 0원 |
| 소유자 교부 | — | 0원 |
집행비용 7,660,000원과 근저당 예상배당 518,340,000원으로 매각대금 526,000,000원이 소진됩니다. 위 채권액에는 변경 전 채권최고액이 사용된 항목이 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 미반영되었으며 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 매수가 하락과 권리위험을 구분
| 회차 | 최저매각가 | 채권자 예상배당 | 총 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 526,000,000원 | 518,340,000원 | 7,752,264,494원 | 0원 |
| 1회 유찰 (80%) | 420,800,000원 | 414,192,000원 | 7,856,412,494원 | 0원 |
| 2회 유찰 (64%) | 336,640,000원 | 331,127,040원 | 7,939,477,454원 | 0원 |
유찰로 최저매각가가 내려가면 계산상 채권자 배당액은 줄고 미배당 채권액은 증가합니다. 반면 말소기준권리 이후의 일반 담보권 미배당액은 원칙적으로 매수인이 떠안는 금액이 아닙니다.
다만 위 시나리오는 인수액 0원이 유지되는 경우를 전제로 합니다. 본건 202호에 관하여 별도의 대항력 있는 임대차 등이 확인되면 실질취득비용을 다시 계산해야 합니다. 또한 유찰가가 내려간다는 이유만으로 시장가격보다 저렴해지는지는 알 수 없습니다.
이는 근저당권 이전 사실과 계산상 채권자 귀속이 일치하지 않는 부분입니다. 실제 배당 순위·권리자·채권액을 확정하려면 변경등기와 채권양도 내역, 배당요구 및 채권계산서를 대조해야 합니다. 예상 미배당 총액 역시 확정 배당부족액으로 해석해서는 안 됩니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 강남구 역삼동 소재 선정릉역 남서측 인근입니다. 주변은 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설이 혼재하는 주거지대이며, 감정평가상 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고, 인근에 버스정류장과 지하철 9호선·수인분당선 선정릉역이 소재합니다. 감정평가상 대중교통 여건은 보통입니다.
- 건물. 2021.07.26 사용승인된 지하 1층·지상 5층 철근콘크리트구조 건물입니다. 위생·급배수·도시가스·난방·승강기 설비가 있습니다.
- 도로. 건물 서측으로 폭 약 5m의 포장도로와 접합니다. 토지는 정방형이며 평지의 건부지로 이용 중입니다.
- 용도지역. 제2종일반주거지역(7층 이하)이며, 도시지역·과밀억제권역·대공방어협조구역 등에 해당합니다. 토지거래계약 허가구역 관련 지정 사항도 있으므로 본건 용도에 대한 적용 여부를 확인해야 합니다.
- 토지. 전체 토지면적 259.8㎡, 공시지가 9,225,000원/㎡입니다. 이는 건물 전체 토지에 관한 정보로, 본건 202호의 전용면적이나 개별 대지권 면적을 의미하지 않습니다.
- 건축물 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 분류되지 않았습니다. 다만 건축물현황도상 주거용 구조가 표시된 근린시설이 있어 실제 이용상태 확인이 필요합니다.
- 환금성. 선정릉역 접근성과 강남구 역삼동 입지는 검토 요소이나, 본건은 일반 아파트가 아닌 근린시설입니다. 비교 가능한 최근 거래가격과 임대수익이 확인되지 않아 환금성을 우수하다고 단정하기 어렵습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 매각물건명세서 원본 확인. 본건 202호에 대한 점유자, 임대차, 인수 특기사항 및 매각 제외사항을 확인해야 합니다. 특히 현황조사상 기재된 6명이 실제 어느 호실과 관계되는지 구분해야 합니다.
- 이경일 관계 조사. 과거 근저당권자 이경일과 현황조사상 전입자 이경일이 동일인인지 확인하고, 임대차의 실체와 보증금 지급 사실을 점검해야 합니다.
- 보증금 미상 5명 조사. 이경일·서효주·최준하·옥은영·이영권의 계약관계, 실제 점유 호실, 보증금, 확정일자 및 배당요구 여부를 확인해야 합니다.
- 근린시설 대항요건 확인. 주거용 전입 여부뿐 아니라 근린시설 임대차에 적용될 수 있는 사업자등록·인도 등 대항요건을 점검해야 합니다.
- 등기부상 근저당 변경 확인. 을구 1번·8번의 채권최고액 변경과 을구 1번 근저당권 이전을 확인하고, 신청채권자와 실제 배당권자의 관계를 대조해야 합니다.
- 이전 경매 이력. 2024타경120942 임의경매개시결정은 취하되어 말소되었고, 현재 사건은 2025타경103977입니다. 현재 경매의 매각조건과 채권자 지위를 기준으로 검토해야 합니다.
- 건축물 용도 대조. 2층 202호의 집합건축물대장·건축물현황도·감정평가서 기호를 확인하여 공부상 용도와 실제 사용상태의 일치 여부를 판단해야 합니다.
- 실거래·임대수익 확인. 동일 건물 또는 비교 가능한 근린시설의 최근 거래가격과 실제 임대수익을 확인한 뒤 응찰가 상한을 설정해야 합니다.
- 세금 및 관리비. 세무서 압류 이력이 있으므로 당해세·배당 우선순위와 미납 관리비 부담 범위를 확인해야 합니다.
- 명도 및 자금계획. 실제 점유자가 특정되지 않은 상태이므로 인도·명도 가능성과 비용을 검토해야 합니다. 현재 매각가 기준 자금계획에 취득 관련 비용도 별도로 반영해야 합니다.
맺으며 — “권리 소멸”만으로 입찰을 결정할 사건은 아니다
이 사건의 장점은 말소기준권리가 분명하고 후순위 등기권리의 소멸 구조가 비교적 명확하다는 점입니다. 현재 계산상 매수인 인수액도 0원으로 제시됩니다.
그러나 현황조사상 점유·전입 관련자 6명 중 5명의 보증금이 확인되지 않고, 정재헌의 신고 임차 부분은 본건과 다른 비101호입니다. 이경일은 과거 근저당권자와의 동일인 여부를 조사해야 합니다. 또한 근린시설과 주거용 건축물현황도의 차이, 근저당권 변경·이전에 따른 배당 계산 불일치도 검토 대상입니다.
무엇보다 감정가 526,000,000원과 실제 시장가격을 비교할 근거가 확인되지 않습니다. 따라서 신건 최저가가 저렴하다거나 입찰 메리트가 있다고 결론 내릴 수 없습니다.
결론은 “등기상 인수 0원 예상, 임대차·배당 검증 필요, 가격 판단 보류”입니다. 근린시설이라는 용도 특성과 미확인 점유관계가 함께 존재하므로, 이 사건은 권리분석만 끝내고 응찰하기보다 점유 호실·임대차 계약·실제 시세·배당권리자를 확인한 후 판단하는 것이 타당합니다.
