* 매수인 인수액 0원은 제공된 배당 추정에 따른 값입니다. 보증금 미상 점유자의 실제 임대차관계, 선순위 권리 여부 및 법정 우선권을 모두 확정한 결과는 아닙니다. 취득세·명도비·관리비 등 별도 비용은 실질취득 추정에 포함하지 않았습니다.

서울중앙지방법원 2025타경103977. 대상 물건은 강남구 역삼동 685-24, 언주로106길 38-3에 있는 건물의 3층 301호입니다. 건물은 2021.07.26 사용승인된 철근콘크리트구조 지하 1층·지상 5층 규모로, 감정평가상 근린생활시설과 다세대주택이 함께 존재합니다. 본건의 표시 용도는 다세대입니다.

등기부는 단순하지 않습니다. 최초 소유권보존 이후 공유지분이 이전돼 현재 이상도·고은현·이성진·이성호가 지분을 나눠 보유하고 있으며, 다수의 근저당권과 지분 가압류, 경매개시결정, 압류가 이어졌습니다. 2024년에 시작된 별도 임의경매는 취하됐고, 현재 사건은 2025.09.19 개시된 임의경매입니다.

중요한 것은 채권액이 크다는 사실 자체보다, 무엇이 매각으로 없어지고 무엇을 별도로 확인해야 하는지입니다. 말소기준권리가 명확하다는 점은 긍정적이지만, 임대차 자료와 담보권 변경내역에 확인해야 할 사항이 남아 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 명확하지만 등기는 복잡하다

말소기준은 2021.08.04 강동농업협동조합의 을구 1번 근저당권입니다. 해당 근저당권의 채권최고액은 처음에는 3,132,000,000원이었으나, 2021.09.16 변경등기로 1,644,000,000원이 됐습니다. 이후 명칭변경 및 확정채권양도를 거쳐 농업협동조합자산관리회사로 권리가 이전됐습니다. 따라서 최초 설정액과 현재 등기상 변경액을 구별해야 합니다.

을구 3·5·6·8·10·11번의 근저당권 역시 말소기준보다 늦게 설정됐습니다. 갑구 7·10·14·15번 가압류와 갑구 16번 압류도 후순위입니다. 이들 등기는 원칙적으로 매각으로 말소되는 구조이며, 이미 해지·취하된 가압류, 근저당권, 가처분 및 과거 경매개시결정은 현재 인수권리로 계산하지 않습니다.

② 임차인·점유관계 — 실제 301호 점유자 확인이 핵심

현황조사 등에 이름이 나타나는 사람은 정재헌·이경일·서효주·최준하·옥은영·이영권, 총 6명입니다. 모두 실제 301호의 임차인이라고 확정할 수는 없습니다. 특히 정재헌의 조사상 점유 부분은 비101호로 표시돼 대상인 301호와 구별됩니다. 나머지 인원도 호실·실제 점유 범위가 명확하지 않으므로 301호의 실제 임차인 수와 점유관계는 미확정입니다.

대항력 '가능·미상' 표시는 선순위 대항력을 인정한다는 의미가 아닙니다. 기재된 전입일은 모두 말소기준일 2021.08.04 이후여서 해당 날짜만으로는 선순위 대항력을 인정하기 어렵습니다. 다만 보증금·확정일자·실제 점유 및 임대차 개시 사실이 충분히 확인되지 않아 최종 판정을 유보한 것입니다. 우선변제권과 배당요구 여부도 별도 확인이 필요합니다.

배당 추정에서는 매수인 인수액이 0원으로 계산돼 있습니다. 이는 기재된 전입일들이 말소기준권리보다 늦다는 사실과 부합하는 방향의 추정입니다. 그러나 실거주 여부, 대상 호수, 미상 보증금, 확정일자 및 배당요구가 확정되지 않은 이상 현재 단계에서 모든 점유관계가 정리됐다고 결론낼 수는 없습니다.

③ 가격 판단 — 신건 548,000,000원이 싼지는 아직 모른다

감정가와 현재 최저매각가는 모두 548,000,000원입니다. 첫 매각기일이므로 아직 유찰에 따른 가격 인하는 반영되지 않았습니다. 다만 이 물건에 직접 대응되는 신뢰할 만한 동일 면적 실거래 비교가격을 확인할 수 없어, 최저매각가가 시세보다 낮다고 판단할 근거는 없습니다.

인근 부동산 통계에 나타나는 면적은 29.64㎡이지만, 대상 호수의 면적과 일치하는 비교 표본으로 확인되지 않았습니다. 따라서 이 통계만으로 301호의 적정 가격이나 할인율을 산정하지 않았습니다. 감정평가 역시 건물 전체에 근린생활시설과 다세대주택이 혼재한다는 점을 고려해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 548,000,000원 가정)

현재 배당 추정에 따르면 집행비용 7,880,000원을 제외한 540,120,000원이 선순위 근저당권에 배당되고, 후순위 근저당권 및 가압류 채권에는 배당 여력이 발생하지 않습니다. 소유자 잔여금도 0원으로 계산됩니다.

위 표는 제공된 배당 추정의 원금액을 표시한 것입니다. 을구 1번 근저당의 변경 채권최고액 1,644,000,000원, 을구 8번 근저당의 변경 채권최고액 1,175,000,000원, 공동담보관계 및 실제 확정채권액은 추정표와 별도로 검증해야 합니다. 당해세·최우선변제·실제 배당요구에 따라 배당 결과는 달라질 수 있습니다.

⑤ 회차별 시나리오 — 가격 하락과 배당 부족

* 각 회차의 0원은 현재 추정모형에 따른 값이며, 임대차 및 별도 법정 인수권리 검증 전 확정금액이 아닙니다. 실제 유찰 및 차기 매각조건은 법원 공고를 확인해야 합니다.

이 배당 시나리오에서는 매각가가 낮아질수록 채권자 미배당액이 증가합니다. 신청채권액 1,509,072,476원에 대해서도 모든 시나리오에서 신청채권자 배당액이 0원으로 표시됩니다. 다만 선순위 근저당권이 농업협동조합자산관리회사로 이전된 사실이 있으므로, 신청채권자 배당을 0원으로 별도 표시한 결과와 실제 승계채권 배당관계가 일치하는지 반드시 대조해야 합니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울특별시 강남구 역삼동 소재 선정릉역 남서측 인근입니다. 주변에는 공동주택·단독주택·근린생활시설이 혼재하며, 감정평가상 주위환경은 보통으로 조사됐습니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 지하철 9호선 및 수인분당선 선정릉역과 버스정류장이 있습니다. 감정평가상 대중교통 여건은 보통입니다.
• 건물. 2021.07.26 사용승인된 지하 1층·지상 5층 철근콘크리트 건물입니다. 위생·급배수·도시가스·난방·승강기설비가 있습니다.
• 도로. 서측으로 폭 약 5m의 포장도로와 접합니다. 토지는 정방형의 건부지이며 공동주택과 근린생활시설 용도로 이용되고 있습니다.
• 용도지역. 제2종일반주거지역(7층 이하), 도시지역, 과밀억제권역, 대공방어협조구역에 해당합니다. 토지거래계약 허가구역 관련 지정도 확인됩니다. 실제 본건에 적용되는 허가 대상 여부와 지정기간은 입찰 및 취득 전에 확인해야 합니다.
• 공시지가. 토지 공시지가 9,225,000원/㎡이며, 전체 토지면적은 259.8㎡입니다. 전체 토지면적을 301호의 전유면적 또는 대지권 면적으로 혼동해서는 안 됩니다.
• 건물 이용. 근린생활시설과 다세대가 혼재하는 건물입니다. 일부 다른 호실에는 공부상 용도와 내부 구조 사이의 확인사항도 기재돼 있으므로, 본건 301호의 건축물대장과 내부 구조를 구분해서 검토해야 합니다.
• 환금성. 역삼동 입지의 장점이 있더라도 대상과 동일한 면적·용도의 실거래 비교가격이 확인되지 않았습니다. 따라서 현재 가격의 환금성이나 시세 대비 매입이익을 수치로 확정할 수 없습니다.

⑦ 입찰 전 필수 체크리스트

• 말소기준 근저당 변경내역. 최초 채권최고액 3,132,000,000원과 변경액 1,644,000,000원의 차이를 확인하고, 농업협동조합자산관리회사로의 이전 및 공동담보목록 내용을 대조해야 합니다.
• 301호 실제 점유자. 현황조사상 6명이 나타나지만 모두가 301호 점유자는 아닙니다. 정재헌은 비101호로 표시되므로 반드시 분리해 검토하고, 나머지 인원의 실제 호실과 점유 여부를 확인해야 합니다.
• 미상 임대차계약. 이경일·서효주·최준하·옥은영·이영권의 보증금, 확정일자, 임대차 개시일, 실제 점유, 배당요구 여부를 확인해야 합니다. 선순위 대항력 여부와 최우선변제 여부도 구분해야 합니다.
• 이경일의 관계. 2023.08.03 설정됐다가 말소된 을구 7번 근저당권자와 현황조사상 전입자의 동일인 여부 및 임대차관계의 진정성을 확인해야 합니다.
• 신청채권자 배당. 선순위 근저당권이 농업협동조합자산관리회사로 이전됐음에도 회차별 신청채권자 배당액이 0원으로 추정되는 사유를 검증해야 합니다.
• 세금 및 압류. 이성호 지분에 대한 강남세무서장 관련 압류가 존재합니다. 매각으로 압류등기가 소멸하더라도 실제 조세채권의 배당 우선순위와 당해세 여부는 별도 확인이 필요합니다.
• 실거래 가격. 301호의 전유면적·대지권 비율·층·용도에 대응하는 거래사례를 확보해야 합니다. 비교할 수 없는 면적의 통계로 할인율을 계산하지 않아야 합니다.
• 명도 비용. 실제 점유자가 있을 경우 인도명령 가능 여부, 명도소송 필요성, 이사 협의 및 추가 비용을 검토해야 합니다.
• 관리비. 공동관리비 체납 여부와 승계될 수 있는 공용부분 관리비를 확인해야 합니다.
• 원본 서류 재확인. 매각물건명세서·등기사항전부증명서·현황조사서·감정평가서·건축물대장 및 매각기일 변경 여부를 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “등기상 소멸”과 “안전한 취득”은 다르다

이 물건의 권리분석 출발점은 분명합니다. 2021.08.04 근저당권이 말소기준이고, 현재 나타나는 후순위 담보권과 가압류·압류는 원칙적으로 매각으로 소멸하는 구조입니다. 거액의 미배당 채권이 있다고 해서 그 금액을 낙찰자가 그대로 떠안는 것도 아닙니다.

그러나 이것만으로 안전한 물건이라고 말하기는 어렵습니다. 현황조사상 6명의 이름이 나타나고, 실제 301호 점유자와 임차보증금의 범위를 확정하지 못했습니다. 특히 과거 근저당권자와 이름이 같은 이경일의 관계를 확인해야 합니다. 선순위 근저당의 변경 채권최고액과 실제 배당 추정에도 대조가 필요한 부분이 있습니다.

가격 역시 마찬가지입니다. 현재 최저가 548,000,000원은 감정가 그대로이며, 이를 최근 실거래보다 저렴하다고 판정할 충분한 근거가 없습니다. 1회 또는 2회 유찰로 매각가가 내려가더라도, 실제 시세와 점유관계의 위험이 해소되지 않으면 매입의 유리함을 단정할 수 없습니다.

종합 판단은 C등급입니다. 등기상 말소 구조는 긍정적이지만, 임차관계와 배당의 검증 필요성이 크고 가격 메리트까지 확인되지 않았습니다. 권리 소멸 가능성은 긍정, 입찰 판단은 추가 검증 후. 이 사건에서 먼저 해결해야 할 문제는 낙찰가를 얼마나 낮출 수 있느냐가 아니라, 301호에 실제로 누가 어떤 권리로 점유하고 있는지를 확정하는 것입니다.