서울중앙지방법원 2025타경103977. 강남구 역삼동 685-24에 있는 다세대주택 3층 302호가 경매에 나왔습니다. 건물은 2021.07.26 사용승인을 받은 지하 1층·지상 5층 철근콘크리트 구조입니다. 공동주택과 근린생활시설이 혼재하는 건물로, 감정평가상 공동주택 부분은 다세대주택으로 구분됩니다.

등기부에는 여러 근저당권과 지분별 가압류가 중첩돼 있습니다. 하지만 등기상 채권 규모가 크다는 사실만으로 낙찰자가 그 채무를 모두 떠안는 것은 아닙니다. 말소기준권리 이후의 소멸 대상 권리와 매수인에게 남을 수 있는 권리를 구분해야 합니다. 이 물건은 그 구분에서 후순위 권리의 소멸 방향은 비교적 분명하지만, 실제 점유와 배당 산정에서 추가 확인이 요구됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 후순위 권리는 소멸, 점유는 별도 확인

핵심은 2021.08.04 설정된 을구 1번 근저당권입니다. 등기 당시 채권최고액은 3,132,000,000원이었지만, 2021.09.16 변경계약으로 1,644,000,000원으로 변경됐습니다. 2024.12.30에는 해당 근저당권이 농업협동조합자산관리회사로 이전됐습니다. 이는 새로운 말소기준권리를 설정한 것이 아니라 기존 권리의 이전입니다.

이후 설정된 영동농업협동조합·양석진·임형선·주식회사엠유파트너스 등의 근저당권과 신용보증기금 등의 가압류는 매각으로 소멸하는 후순위 권리로 분류됩니다. 이미 말소된 가압류·근저당권과 취하된 종전 경매개시결정은 현재 유효한 권리와 구별해야 합니다.

임차인·점유 조사 — 302호와 다른 호실을 구분해야 한다

현황조사 및 매각물건명세서 관련 기록에는 6명이 나타납니다. 모두 전입일이 말소기준일인 2021.08.04 이후입니다. 따라서 확인된 전입일만으로는 말소기준권리보다 앞선 대항력을 인정하기 어렵습니다. 다만 보증금·확정일자 및 실제 점유호실이 확인되지 않은 사람이 있으므로, 302호의 임차관계와 대항력에 대한 최종 판단은 유보해야 합니다.

대항력 표시는 확인된 전입일과 말소기준일을 비교한 결과입니다. 주택 인도·점유, 정확한 계약관계 및 호실 특정까지 확정한 판정은 아닙니다. 우선변제권은 확정일자 및 배당요구 여부를 함께 확인해야 합니다.

② 시세 비교 — 감정가 554,000,000원의 적정성은 미검증

신건 최저매각가는 554,000,000원으로 감정가와 같습니다. 예상 인수금 0원이 맞다는 가정에서는 낙찰가와 권리상 실질취득금액도 같습니다. 그러나 실제 매입 의사결정에는 이 금액을 최근 12개월 동일 유형 실거래 및 최신 거래와 비교하는 과정이 필요합니다.

이 물건은 역삼동의 소규모 다세대주택으로, 공동주택과 근린생활시설이 혼재하는 건물입니다. 비교거래를 선정할 때는 소재지뿐 아니라 동일 용도·전유면적·층·사용승인시점·주거 상태를 함께 맞춰야 합니다. 다른 건물의 평균이나 용도가 다른 호실의 가격을 그대로 적용하면 가치 판단이 왜곡될 수 있습니다.

③ 예상배당표 (매각가 554,000,000원 가정)

현재 회차에 최저매각가 그대로 매각된다고 가정하면, 추정 집행비용 7,940,000원을 제외한 546,060,000원이 채권자에게 배당되는 시뮬레이션입니다. 표에서는 선순위 근저당권자에게 배당이 집중되고, 후순위 채권자에게는 배당이 발생하지 않습니다.

표는 채권최고액 등을 사용한 배당 시뮬레이션으로 실제 배당표가 아닙니다. 을구 1번의 변경 후 채권최고액 1,644,000,000원과 을구 8번의 변경 후 채권최고액 1,175,000,000원이 위 계산상 채권액과 다른 점에 유의해야 합니다. 공동담보 배당, 실제 채권잔액, 당해세, 임차인 최우선변제 등은 실제 배당 결과에 영향을 줄 수 있습니다.

회차별 매각·미배당 시나리오

현재 회차 기준 채권 미배당액은 7,724,544,494원으로 계산됩니다. 이는 선순위 근저당권자를 포함한 채권자들이 배당으로 회수하지 못하는 계산상 금액입니다. 채권 미배당액과 매수인 인수액은 전혀 다른 개념이며, 말소 대상인 후순위 권리의 미배당금은 원칙적으로 낙찰자에게 승계되지 않습니다.

다만 현재 배당 시뮬레이션의 채권액 합계는 8,270,604,494원이고, 그 계산에는 변경 전 근저당 채권최고액이 포함돼 있습니다. 따라서 이 미배당액을 확정된 실제 채권잔액으로 받아들이거나 투자 판단의 직접 기준으로 사용해서는 안 됩니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정평가요항표 기준)

• 입지. 서울특별시 강남구 역삼동 소재 선정릉역 남서측 인근입니다. 주변은 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설이 혼재하는 주거지대로, 감정평가상 주위환경은 보통 수준으로 평가됐습니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 지하철 9호선·수인분당선 선정릉역 및 버스정류장이 있습니다. 감정평가상 대중교통 여건은 보통으로 기재돼 있습니다.
• 건물. 2021.07.26 사용승인된 철근콘크리트 구조 건물입니다. 지하 1층·지상 5층이며 도시가스, 난방, 급배수 및 승강기 설비가 있습니다. 건물 내에는 근린생활시설과 다세대주택이 함께 존재합니다.
• 도로. 서측으로 폭 약 5m의 포장도로에 접합니다. 토지는 정방형에 가까운 평지로, 공동주택 및 근린생활시설의 건부지로 이용되고 있습니다.
• 용도지역. 도시지역·제2종일반주거지역(7층 이하)이며, 과밀억제권역과 대공방어협조구역에 포함됩니다. 토지 공시지가는 9,225,000원/㎡로 기재돼 있습니다.
• 토지거래허가 관련. 토지이용계획에 복수의 토지거래계약 허가구역 지정 내용이 있습니다. 일부는 아파트 용도에 한정되는 조건이 있으므로, 다세대주택인 본건에 대한 실제 적용 여부와 입찰·취득 시점의 규제 상태를 별도로 확인해야 합니다.
• 건물 관리·이용. 감정평가상 공부와의 차이는 없는 것으로 기재됐고 위반건축물 표시도 확인되지 않습니다. 다만 건물 내 일부 근린생활시설의 공부상 용도와 평면도상 이용 형태에 차이가 언급돼 있으므로, 302호 자체의 용도 및 실제 사용 상태를 독립적으로 확인해야 합니다.
• 환금성. 역삼동 소재의 비교적 최근 사용승인된 건물이지만, 소규모 다세대주택은 개별 호실의 전유면적·대지권·층·용도·점유관계에 따라 거래가격이 크게 달라질 수 있습니다. 최근 실거래를 대조하지 않은 상태에서는 환금성과 적정 매도가격을 확정하기 어렵습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 302호 실제 점유자 특정. 현황조사상 6명의 전입·점유 관련 인물이 나타나지만, 정재헌은 비101호로 기재돼 있습니다. 나머지 인물이 302호와 관련되는지 현장 확인과 주민등록 전입세대 조사, 점유관계 서류를 통해 특정해야 합니다.
• 임대차계약 검증. 보증금·확정일자·배당요구가 미확인인 사람에 대해서는 실제 임차 여부, 계약서, 인도일, 전입 경위 및 대항력 성립 여부를 확인해야 합니다. 우선변제권과 최우선변제 가능성도 별도로 검토해야 합니다.
• 이경일 관계 확인. 현황조사상 전입 인물과 과거 근저당권자 이름이 동일합니다. 동일인 여부 및 소유자·채무자와의 관계를 확인하되, 단순한 이름 일치로 가장임차인임을 확정하지 않아야 합니다.
• 근저당 변경등기 확인. 을구 1번은 3,132,000,000원에서 1,644,000,000원으로, 을구 8번은 975,000,000원에서 1,175,000,000원으로 변경됐습니다. 최신 등기 내용과 실제 채권계산서가 배당에 정확히 반영되는지 확인해야 합니다.
• 공동담보 및 채권이전 확인. 말소기준 근저당권은 농업협동조합자산관리회사로 이전됐습니다. 공동담보목록과 권리이전의 효력, 경매신청채권자 배당액이 0원으로 계산된 이유를 확인해야 합니다.
• 세금 압류 확인. 2025.12.19 이성호 지분에 강남세무서장의 압류가 등기돼 있습니다. 등기 소멸 여부와 별도로 실제 체납세액, 법정기일 및 당해세 등 배당상 우선권을 확인해야 합니다.
• 매각 대상·전유면적 검증. 혼합용도 건물의 3층 302호라는 특정과 함께 집합건축물대장·건축물현황도·전유부분·대지권을 대조해야 합니다. 다른 호실이나 건물 전체의 면적을 본건 면적으로 대체해서는 안 됩니다.
• 최근 실거래 검증. 동일 용도의 다세대주택을 중심으로 최근 12개월 거래, 최신 거래, 층·면적·건물 상태를 비교해야 합니다. 감정가보다 낮은 유찰 가격이라는 이유만으로 저렴하다고 판단해서는 안 됩니다.
• 명도 및 관리비. 실제 302호 점유자와 협의 가능성을 확인하고 인도명령·명도절차에 필요한 비용과 기간을 검토해야 합니다. 공용부분 관리비 체납 여부도 확인해야 합니다.
• 원본 최종 대조. 입찰 전 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 집합건축물대장 및 매각기일 변경 여부를 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — “인수 0원 추정”과 “안전한 낙찰”은 다르다

이 사건의 말소기준권리는 2021.08.04 근저당권으로 비교적 명확합니다. 후순위 근저당권과 가압류 등은 원칙적으로 소멸하고, 현재 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 따라서 등기상 후순위 채권 규모가 크다는 사실 자체를 낙찰자의 채무 인수 위험으로 해석할 필요는 없습니다.

그러나 302호의 실제 점유자가 특정되지 않았고, 보증금·확정일자·배당요구 등이 미확인인 인물들이 있습니다. 현황조사상 6명을 모두 해당 호실의 임차인이라고 볼 수 없으며, 과거 근저당권자와 이름이 일치하는 전입 인물도 있어 추가 확인이 필요합니다. 또한 배당 시뮬레이션에는 근저당 변경 금액과 경매신청채권자 배당 귀속에 관한 검증 문제가 남아 있습니다.

가격 측면에서도 신건 최저매각가 554,000,000원을 최근 동일 유형 실거래와 비교한 검증이 이뤄지지 않았습니다. 실질취득금액이 시세보다 낮다는 근거 없이 가격상 이점을 인정하기 어렵습니다.