서울중앙지방법원 2025타경103977. 서울 강남구 역삼동 685-24, 언주로106길 38-3에 위치한 집합건물의 3층 303호 다세대주택입니다. 건물은 2021년 7월 26일 사용승인을 받았고, 지하 1층·지상 5층 철근콘크리트구조로, 근린생활시설과 다세대주택이 함께 있는 형태입니다.
이 사건의 핵심은 선순위 근저당권을 중심으로 형성된 복잡한 채권관계입니다. 최초 말소기준 근저당의 채권최고액은 3,132,000,000원이었으며, 이후 1,644,000,000원으로 변경등기가 이루어졌습니다. 다른 금융기관과 개인·법인 채권자의 근저당권, 공유지분에 대한 가압류까지 이어졌습니다. 현재 매각가를 가정한 배당계산에서는 선순위 채권에 매각대금 대부분이 배당되고 나머지 채권자들은 배당받지 못하는 것으로 추정됩니다.
다만 후순위 채권자가 배당받지 못한다는 사실 자체가 매수인의 채무 인수를 뜻하지는 않습니다. 매각으로 소멸하는 담보권과 매수인이 부담할 수 있는 임대차·점유 문제는 별도로 판단해야 합니다. 특히 이 건은 303호 이외의 호실 표시가 섞여 있어 실제 매각대상 점유관계를 먼저 확인할 필요가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경103977 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강남구 역삼동 685-24 3층 303호 도로명: 서울특별시 강남구 언주로106길 38-3 |
| 물건종류 | 집합건물 · 다세대주택 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 · 지하 1층 / 지상 5층 · 사용승인 2021.07.26 |
| 건물 이용상태 | 근린생활시설 및 다세대주택 복합 이용 · 매각대상은 303호 다세대 |
| 소유자 |
이상도 (100분의 73) 고은현 (100분의 23) 이성진 (100분의 2) 이성호 (100분의 2) |
| 감정가 / 최저가 | 554,000,000원 / 554,000,000원 (신건) |
| 유찰 횟수 | 0회 |
| 신청채권자 | 농업협동조합자산관리회사 |
| 청구금액 | 1,509,072,476원 |
| 말소기준권리 | 2021.08.04 을구 1번 근저당권 · 강동농업협동조합 |
| 매각기일 | 2026.11.17 |
① 권리 흐름 — 후순위는 소멸, 점유는 별도 확인
등기부상 최초 선순위 담보권은 2021년 8월 4일 설정된 강동농업협동조합 근저당권입니다. 이 권리를 기준으로 후순위 근저당권과 가압류의 매각 후 소멸 여부를 판단합니다. 이후 근저당권이 농업협동조합자산관리회사로 이전되었으며, 해당 회사가 현재 경매신청 채권자로 기록되어 있습니다.
임차인·점유 분석 — 303호 점유자를 특정해야 한다
현황조사에는 6명의 전입·점유 관련 인물이 기재되어 있습니다. 모두 말소기준일인 2021.08.04보다 늦게 전입한 것으로 기록되어 있어 전입일을 기준으로는 대항력이 없는 것으로 분류됩니다. 다만 이 명단을 모두 303호의 실제 임차인으로 볼 수는 없습니다. 정재헌의 점유 부분은 비101호로 기재되어 있고, 나머지 인물들의 구체적인 점유 호실은 확인되지 않습니다.
| 성명 / 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 월차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 정재헌 비101호 |
2025.09.11 | 9,000,000원 | 3,300,000원 | 없음 | 미확인 | 아님 |
| 이경일 호실 미특정 |
2025.07.04 | 미상 | 미상 | 없음 | 미확인 | 아님 |
| 서효주 호실 미특정 |
2025.02.07 | 미상 | 미상 | 없음 | 미확인 | 아님 |
| 최준하 호실 미특정 |
2024.12.20 | 미상 | 미상 | 없음 | 미확인 | 아님 |
| 옥은영 호실 미특정 |
2025.03.04 | 미상 | 미상 | 없음 | 미확인 | 아님 |
| 이영권 호실 미특정 |
2021.12.17 | 미상 | 미상 | 없음 | 미확인 | 아님 |
대항력 판단은 기록된 전입일과 말소기준권리의 선후관계를 기준으로 합니다. 우선변제권은 확정일자·배당요구 사실이 확인되지 않아 미확인으로 표시했습니다. 보증기관의 대위·승계 신고로 분류된 인물은 없습니다. 실제 303호 임차인 수와 점유관계는 별도 확인이 필요합니다.
② 가격 검토 — 감정가 554,000,000원의 적정성은 아직 미확인
이번 경매는 신건으로, 감정가와 최저매각가가 모두 554,000,000원입니다. 그러나 이 금액이 주변 거래가격보다 저렴한지 판단할 수 있는 동일 조건의 실거래 평균이나 최신 거래가격은 확인되지 않았습니다.
특히 이 건물은 일반적인 대규모 아파트 단지가 아닙니다. 감정평가상 근린생활시설과 다세대주택이 함께 있는 건물이며, 호실별 용도와 면적이 다를 수 있습니다. 따라서 다른 호실이나 단순히 인근 주택의 평균 거래가격을 그대로 303호 시세로 적용하기 어렵습니다.
| 가격 시나리오 | 최저매각가 | 감정가 대비 | 판단 |
|---|---|---|---|
| 현재 신건 | 554,000,000원 | 100% | 시세 검증 필요 |
| 1회 유찰 가정 | 443,200,000원 | 80% | 시세 검증 필요 |
| 2회 유찰 가정 | 354,560,000원 | 64% | 시세 검증 필요 |
유찰 시나리오는 감정가 대비 80%·64%로 계산된 가정입니다. 실제 매각기일과 최저가 변경 여부는 법원 매각공고를 확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 554,000,000원 가정)
배당추정 결과, 매각대금에서 집행비용을 제외한 금액이 선순위 근저당권에 배당되고 후순위 담보권자와 가압류 채권자에게는 배당금이 없는 것으로 계산되었습니다. 소유자 잔여금도 0원입니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 7,940,000원 |
| 1. 근저당 · 강동농업협동조합 | 3,132,000,000원 | 546,060,000원 |
| 2. 근저당 · 영동농업협동조합 (을구 3) | 2,764,800,000원 | 0원 |
| 3. 근저당 · 영동농업협동조합 (을구 5) | 480,000,000원 | 0원 |
| 4. 근저당 · 영동농업협동조합 (을구 6) | 82,800,000원 | 0원 |
| 5. 근저당 · 양석진 | 975,000,000원 | 0원 |
| 6. 근저당 · 임형선 | 150,000,000원 | 0원 |
| 7. 근저당 · 주식회사엠유파트너스 | 360,000,000원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 신용보증기금 | 252,000,000원 | 0원 |
| 9. 가압류 · 폭스바겐파이낸셜서비스코리아 | 45,082,606원 | 0원 |
| 10. 가압류 · 서울강동농업협동조합 (이성호 지분) | 13,421,334원 | 0원 |
| 11. 가압류 · 서울강동농업협동조합 (이성진 지분) | 15,500,554원 | 0원 |
| 소유자 교부 | — | 0원 |
채권최고액과 청구금액을 이용한 추정 배당이며, 실제 채권잔액·공동담보 배당·당해세·임차인 최우선변제는 확정적으로 반영되지 않았습니다. 을구 1번 및 8번 근저당권의 변경등기 금액과도 대조가 필요합니다. 후순위 채권의 미배당액은 매수인의 인수채무와 구별됩니다.
회차별 배당 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 신건 | 554,000,000원 | 546,060,000원 | 7,724,544,494원 | 0원 |
| 1회 유찰 가정 | 443,200,000원 | 436,368,000원 | 7,834,236,494원 | 0원 |
| 2회 유찰 가정 | 354,560,000원 | 348,796,160원 | 7,921,808,334원 | 0원 |
세 시나리오 모두 소유자 잔여금은 0원이며, 등기상 매수인 인수액도 0원으로 추정됩니다. 후순위 채권의 미배당이 커지더라도 매각으로 소멸하는 권리는 원칙적으로 매수인에게 이전되지 않습니다. 다만 점유관계와 법정 인수사항이 실제로 없는지는 별도의 확인 대상입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 강남구 역삼동, 지하철 9호선·수인분당선 선정릉역 남서측 인근에 위치합니다. 주변에는 공동주택·단독주택·근린생활시설이 혼재하는 주거지가 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장과 선정릉역이 소재합니다. 감정평가상 대중교통 여건은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 건물. 2021.07.26 사용승인된 철근콘크리트구조 건물입니다. 지하 1층·지상 5층이며, 위생·급배수·도시가스·난방·승강기 설비를 갖추고 있습니다.
- 건물 용도. 근린생활시설과 다세대주택이 함께 있는 복합 이용 건물입니다. 매각대상 303호의 공부상 용도와 실제 이용상태가 일치하는지 확인해야 합니다.
- 도로. 건물 서측으로 폭 약 5m의 포장도로에 접합니다. 토지는 정방형의 평지로 기록되어 있습니다.
- 토지. 제2종일반주거지역이며, 토지면적은 259.8㎡, 공시지가는 9,225,000원/㎡입니다. 해당 수치는 건물 부지에 관한 정보로, 303호의 단독 토지면적이나 대지권 면적을 의미하지 않습니다.
- 규제. 과밀억제권역과 대공방어협조구역에 해당합니다. 토지거래계약허가구역 관련 지정 내역도 기록되어 있으므로 다세대주택인 본건에 실제 적용되는 대상·기간·허가요건을 확인해야 합니다.
- 건축물 상태. 감정자료상 위반건축물로 표시되지 않았으며, 공부와의 차이도 없는 것으로 기록되어 있습니다.
- 환금성. 선정릉역 인근이라는 입지적 장점은 있으나, 소규모 다세대주택의 환금성은 개별 호실 면적·층·구조·임대차상태에 영향을 받습니다. 실제 거래가격과 거래 빈도를 검증하지 않은 상태에서 환금성이 높다고 단정하기 어렵습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 303호 실제 점유자 확인. 현황조사에 등장하는 인물 중 누가 303호를 실제 점유하는지 확인하세요. 비101호로 기재된 정재헌과 본건 점유자는 구분해야 합니다.
- 임대차계약 원본 확인. 보증금이 미상인 인물들의 계약관계와 점유개시일, 확정일자·배당요구 여부를 매각물건명세서 및 관련 서류와 대조하세요.
- 이경일 관계 확인. 전입자 이경일과 등기부상 과거 근저당권자 이경일이 동일인인지, 임대차관계가 실제 존재하는지 확인하세요.
- 선순위 근저당 변경등기. 최초 3,132,000,000원에서 1,644,000,000원으로 변경된 을구 1번 근저당권의 현재 효력과 실제 피담보채권액을 확인하세요.
- 근저당권 이전 확인. 농업협동조합자산관리회사로의 채권양도와 근저당권 이전, 신청채권자 지위 및 실제 배당권자의 관계를 확인하세요.
- 공동담보 범위 확인. 여러 근저당권에 공동담보목록이 존재하므로 다른 담보부동산과 채권액이 어떻게 연결되는지 확인해야 합니다.
- 시세 비교. 역삼동 인근 다세대주택 가운데 실제 전용면적·건축연도·층·용도가 유사한 거래사례를 확인하고 감정가 554,000,000원의 적정성을 판단하세요.
- 면적 확인. 매각대상 303호의 전용면적·대지권 비율을 등기부와 집합건축물대장, 감정평가서에서 직접 확인하세요.
- 명도와 관리비. 실제 점유자에 대한 인도 절차, 미납 관리비와 공용부분 관리비의 승계 가능성을 확인하세요.
- 규제 적용 여부. 토지거래계약허가구역 관련 지정사항이 본건 다세대주택 매수에 영향을 미치는지 관계 기관에 확인하세요.
- 입찰 전 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 최신 매각공고를 최종 확인하세요.
맺으며 — “권리 말소는 비교적 명확, 입찰 판단은 보류”
서울중앙지방법원 2025타경103977은 말소기준 근저당을 중심으로 후순위 채권이 정리되는 경매입니다. 현재 자료상 매수인 인수액은 0원으로 추정되고, 전입자들의 기록된 전입일도 모두 말소기준권리 이후입니다. 이 점만 보면 권리 인수구조는 비교적 유리합니다.
그러나 권리의 소멸과 실제 점유자의 명도는 별개의 문제입니다. 현황조사에 6명의 이름이 등장하지만 실제 303호의 임차관계는 명확하지 않고, 과거 근저당권자와 동명인인 전입자까지 확인됩니다. 선순위 근저당권의 채권최고액 변경 및 권리이전 관계도 배당추정과 다시 대조해야 합니다.
가격 측면에서도 감정가 554,000,000원이 실제 거래시세보다 낮다는 근거는 아직 없습니다. 1회 또는 2회 유찰 시 최저가가 내려가는 시나리오는 존재하지만, 가격이 낮아지는 것과 시세보다 싸게 매수하는 것은 다릅니다.
따라서 이 물건은 “등기상 인수 0원 추정, 점유·배당·시세 검증 전 입찰 보류”로 평가합니다. 권리 말소관계의 장점은 인정하되, 미확인 점유관계와 가격 판단의 불확실성을 반영한 종합 C등급입니다. 가장 중요한 과제는 303호의 실제 임차관계를 확정하고, 변경된 선순위 담보권을 검증한 후, 적정 시세를 기준으로 입찰 상한을 설정하는 것입니다.
