서울중앙지방법원 2025타경103977. 서울 강남구 역삼동 685-24에 위치한 다세대주택 4층 401호입니다. 도로명주소는 언주로106길 38-3이며, 건물은 지하 1층·지상 5층의 철근콘크리트 구조입니다. 2021년 7월 26일 사용승인을 받았고, 감정평가상 본건은 복층 구조로 확인됩니다.
등기상 소유자는 이상도·고은현·이성진·이성호의 공동소유입니다. 최초 근저당권 설정 이후 다른 금융기관과 개인, 법인 명의의 담보권이 순차적으로 설정되었고, 일부 공유지분에는 가압류와 압류도 발생했습니다. 과거 경매개시결정이 취하된 이력도 있어 등기 흐름이 단순한 물건은 아닙니다.
다만 등기상 채권이 많다는 이유만으로 그 채무를 낙찰자가 모두 인수하는 것은 아닙니다. 후순위 담보권이 매각으로 소멸하면 미배당 채권은 원칙적으로 채무자 등의 문제로 남습니다. 이 사건에서 더 중요한 것은 실제 점유관계, 변경된 담보권 금액, 정확한 배당순위, 감정가의 시장 적정성입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경103977 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강남구 역삼동 685-24 4층 401호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 강남구 언주로106길 38-3 |
| 물건종류 | 집합건물 · 다세대주택 · 복층 구조 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 · 지하 1층 / 지상 5층 |
| 사용승인일 | 2021.07.26 |
| 소유자 | 이상도 73/100 · 고은현 23/100 · 이성진 2/100 · 이성호 2/100 |
| 감정가 | 2,130,000,000원 |
| 최저매각가 | 2,130,000,000원 (신건 · 0회 유찰) |
| 신청채권자 | 농업협동조합자산관리회사 |
| 청구금액 | 1,509,072,476원 |
| 말소기준권리 | 2021.08.04 을구 1번 근저당권 |
| 매각기일 | 2026.11.17 |
| 등기부 발행일 | 2026.11.03 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 명확하지만 금액 확인이 중요하다
말소기준권리는 2021.08.04 설정된 을구 1번 근저당권입니다. 최초 채권최고액은 3,132,000,000원이었지만, 2021.09.16 변경등기를 통해 1,644,000,000원으로 변경되었습니다. 이후 2024.12.30 확정채권양도를 원인으로 근저당권이 농업협동조합자산관리회사에 이전되었습니다.
이는 변경된 채권최고액보다 큰 배당액입니다. 따라서 현재 예상배당표의 채권자별 지급액과 미배당액을 확정적인 결과로 받아들여서는 안 됩니다. 변경등기, 공동담보, 채권양도, 실제 채권계산서를 대조해야 합니다.
말소기준 이후 영동농업협동조합·양석진·임형선·주식회사엠유파트너스의 근저당권과 신용보증기금 등 가압류가 설정되었습니다. 현재 존속하는 후순위 담보권은 원칙적으로 매각에 따른 말소 대상입니다. 다만 당해세 등 배당 우선순위와 실제 점유자의 별도 권리 주장 가능성은 확인해야 합니다.
신청채권자의 청구액은 1,509,072,476원인데, 회차별 배당 시뮬레이션에는 신청채권자 예상배당이 0원으로 표시되어 있습니다. 담보권 이전과 신청채권자 배당귀속의 일치 여부 역시 별도로 검증할 필요가 있습니다.
② 임차인·점유관계 — 6명의 전입기록, 5명의 보증금 미상
현황조사에서 확인되는 인원은 정재헌·이경일·서효주·최준하·옥은영·이영권, 총 6명입니다. 모두 표시된 전입일이 말소기준권리인 2021.08.04보다 늦습니다. 전입일을 기준으로 한 권리분석에서는 선순위 대항력을 인정하기 어렵습니다.
그러나 전입일만으로 실제 임대차계약과 점유 범위가 모두 확정되는 것은 아닙니다. 특히 정재헌의 점유 부분은 본건 401호가 아닌 비101호로 표시되어 있고, 다른 인원들의 점유 호실은 특정되지 않았습니다. 따라서 이 6명 모두를 401호의 실제 임차인이라고 단정할 수 없습니다.
| 성명 / 점유표시 | 전입일 | 보증금 / 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 정재헌 비101호 |
2025.09.11 | 9,000,000원 3,300,000원 |
전입상 없음 | 미확인 | 해당 없음 |
| 이경일 호실 미상 |
2025.07.04 | 미상 | 사실관계 확인 | 미확인 | 해당 없음 |
| 서효주 호실 미상 |
2025.02.07 | 미상 | 사실관계 확인 | 미확인 | 해당 없음 |
| 최준하 호실 미상 |
2024.12.20 | 미상 | 사실관계 확인 | 미확인 | 해당 없음 |
| 옥은영 호실 미상 |
2025.03.04 | 미상 | 사실관계 확인 | 미확인 | 해당 없음 |
| 이영권 호실 미상 |
2021.12.17 | 미상 | 사실관계 확인 | 미확인 | 해당 없음 |
대항력 판단은 기재된 전입일과 말소기준권리의 선후관계를 기준으로 합니다. 보증금·확정일자·계약내용·실제 점유관계가 확인되지 않은 인원에 대해서는 선순위 대항력을 확정하지 않았습니다. 우선변제권과 배당요구 여부도 별도 확인이 필요합니다. 보증기관 대위·승계 신고자는 확인되지 않습니다.
동일인이라면 채권자와 점유자의 관계가 겹치는 특이한 구조입니다. 가장임차인 가능성 또는 기존 권리관계인의 점유 가능성을 확인해야 합니다. 이름이 일치한다는 사실만으로 가장임차인이라고 확정할 수는 없습니다.
보증금 미상자를 보증금 0원의 임차인으로 계산해서는 안 됩니다. 다만 현재 기재된 전입일은 모두 선순위 근저당권보다 늦으므로, 전입일 기준으로는 매수인에게 보증금이 당연히 승계된다고 볼 근거도 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 2,130,000,000원 가정)
신건 최저매각가 2,130,000,000원에 낙찰된다는 가정의 배당 계산입니다. 집행비용 추정액은 23,700,000원이고, 계산상 채권자 배당액은 2,106,300,000원입니다. 소유자에게 돌아가는 잔여금은 없습니다.
| 배당 항목 | 산정 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 23,700,000원 |
| 1. 을구 1번 · 강동농업협동조합 농업협동조합자산관리회사로 이전 |
3,132,000,000원 | 2,106,300,000원 |
| 2. 을구 3번 · 영동농업협동조합 | 2,764,800,000원 | 0원 |
| 3. 을구 5번 · 영동농업협동조합 | 480,000,000원 | 0원 |
| 4. 을구 6번 · 영동농업협동조합 | 82,800,000원 | 0원 |
| 5. 을구 8번 · 양석진 | 975,000,000원 | 0원 |
| 6. 을구 10번 · 임형선 | 150,000,000원 | 0원 |
| 7. 을구 11번 · 엠유파트너스 | 360,000,000원 | 0원 |
| 8. 갑구 7번 · 신용보증기금 | 252,000,000원 | 0원 |
| 9. 갑구 10번 · 폭스바겐파이낸셜서비스코리아 | 45,082,606원 | 0원 |
| 10. 갑구 15번 · 서울강동농업협동조합 | 13,421,334원 | 0원 |
| 11. 갑구 16번 · 서울강동농업협동조합 | 15,500,554원 | 0원 |
| 소유자 교부 | — | 0원 |
표는 최초 설정 당시 금액 등을 사용한 배당 시뮬레이션입니다. 을구 1번 근저당권의 변경 채권최고액 1,644,000,000원, 을구 8번 근저당권의 변경 채권최고액 1,175,000,000원 등이 정확하게 반영되지 않았습니다. 당해세·임차인 최우선변제도 미반영되어 있어 채권자별 배당액은 수정될 수 있습니다. 미배당 채권액은 매수인 인수액과 다릅니다.
④ 회차별 자금·미배당 시나리오
| 회차 | 최저매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 신건 (100%) | 2,130,000,000원 | 2,106,300,000원 | 6,164,304,494원 | 0원 |
| 1회 유찰 (80%) | 1,704,000,000원 | 1,684,560,000원 | 6,586,044,494원 | 0원 |
| 2회 유찰 (64%) | 1,363,200,000원 | 1,347,168,000원 | 6,923,436,494원 | 0원 |
현재 회차의 계산상 채권자 미배당액은 6,164,304,494원입니다. 1회 유찰 시 6,586,044,494원, 2회 유찰 시 6,923,436,494원으로 증가합니다.
하지만 미배당액 증가가 곧 매수인 인수액 증가를 뜻하지는 않습니다. 후순위 채권자가 배당받지 못한 금액은 원칙적으로 낙찰자가 직접 갚아야 할 채무가 아닙니다. 반대로 계산상 인수액이 0원이라고 해도, 확인되지 않은 점유관계나 법정 우선권까지 모두 없어진 것으로 볼 수는 없습니다.
회차별 금액은 입찰 가능 가격의 시나리오일 뿐, 적정 낙찰가나 시장가치를 의미하지 않습니다.
⑤ 시세·환금성 — 감정가 21.3억의 적정성은 보류
본건은 서울 강남구 역삼동에 위치하지만, 강남구 소재라는 이유만으로 감정가가 적정하다고 단정할 수 없습니다. 시장가격을 판단하려면 본건의 면적·복층 구조·층수·이용상태와 비교 가능한 거래가 필요합니다.
현재 적용 가능한 동일면적의 최근 실거래 가격과 최근 12개월 평균, 최신 거래에 근거한 가격 추세가 확정되지 않았습니다. 따라서 최저매각가 2,130,000,000원이 최근 시세보다 높은지 낮은지 판단할 수 없습니다.
실질취득액 역시 인수 0원 가정하에서 2,130,000,000원입니다. 최근 실거래와 비교하기 전에는 이 금액을 시세 대비 저렴한 가격이라고 평가할 수 없으며, 가격 측면의 가점을 부여하기 어렵습니다.
동일 주소의 주택 통계는 4세대 규모이며, 사용승인일은 2021.07.26입니다. 대단지 아파트와 달리 개별 주택의 복층 구조, 내부 상태, 면적, 주차 여건, 실제 이용 형태에 따라 가격 편차가 클 수 있습니다.
특히 복층 구조가 감정가에 어느 정도 반영되었는지, 유사 복층 다세대가 실제 어느 가격대에서 거래되는지 확인하는 것이 중요합니다.
⑥ 입지·이용상태 (감정평가요항표 기준)
- 입지. 서울 강남구 역삼동 소재 선정릉역 남서측 인근입니다. 주변은 공동주택·단독주택·근린생활시설 등이 혼재하는 주거지대로, 주위환경은 보통으로 평가되었습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장과 지하철 9호선·수인분당선 선정릉역이 있습니다. 대중교통 여건은 보통으로 평가되었습니다.
- 건물. 2021.07.26 사용승인된 철근콘크리트 건물입니다. 외벽은 석재붙임 및 치장벽돌 등으로 마감되었고, 위생·급배수·도시가스·난방·승강기 설비가 있습니다.
- 복층 구조. 감정평가상 본건에 해당하는 기호 아는 복층 구조입니다. 내부구조도와 실제 현황을 대조해 면적 활용성, 계단, 천장 높이 등을 확인해야 합니다.
- 건물 용도. 건물 내 근린생활시설과 다세대주택이 혼재합니다. 감정평가상 기호 가~라는 근린생활시설, 기호 마~아는 다세대주택으로 분류되어 있습니다. 본건 401호는 다세대주택으로 분석해야 합니다.
- 대지·도로. 대지 전체면적은 259.8㎡이며 정방형 토지입니다. 서측으로 폭 약 5m의 포장도로와 접합니다. 공시지가는 9,225,000원/㎡입니다.
- 토지 규제. 제2종일반주거지역(7층 이하), 과밀억제권역, 대공방어협조구역 등이 기재되어 있습니다. 토지거래계약 허가구역 관련 고시도 존재하므로, 지정기간과 대상 용도에 따른 본건 적용 여부를 구분해 확인해야 합니다.
- 공부상 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 없으며, 위반건축물 사항은 표시되지 않았습니다. 다만 임대관계는 미상으로 조사되었습니다.
⑦ 입찰 전 반드시 확인할 사항
- 401호 실제 점유 확인. 현황조사에 등장하는 6명 중 누가 본건 401호를 실제 점유하는지 확인해야 합니다. 비101호로 표시된 정재헌의 계약은 본건과 구별해야 합니다.
- 보증금 미상 5명. 이경일·서효주·최준하·옥은영·이영권의 임대차계약, 보증금, 확정일자, 배당요구 여부를 확인해야 합니다. 전입일과 실제 점유개시일의 관계도 점검해야 합니다.
- 이경일의 관계. 과거 을구 7번 근저당권자 이경일과 현황조사상 전입자 이경일의 동일인 여부 및 계약관계를 확인해야 합니다.
- 선순위 근저당 변경. 을구 1번 근저당권의 최초 채권최고액 3,132,000,000원과 변경 후 1,644,000,000원을 정확히 구분해야 합니다.
- 채권양도·배당계산. 농업협동조합자산관리회사로 이전된 담보권과 청구액 1,509,072,476원, 예상배당상 신청채권자 배당 0원의 관계를 확인해야 합니다.
- 다른 담보권 변경. 을구 8번 근저당권은 최초 975,000,000원에서 1,175,000,000원으로 변경되었습니다. 채권자별 실제 배당을 계산할 때 최신 등기 상태를 반영해야 합니다.
- 공동담보 관계. 선순위 및 후순위 근저당권의 공동담보목록을 확인하고, 다른 담보물의 처분·변제 상황에 따른 실제 채권잔액을 검토해야 합니다.
- 세금·관리비. 이성호 지분에 국의 압류가 존속합니다. 당해세 등 배당상 우선권과 공용부분 관리비 체납 여부를 확인해야 합니다.
- 복층 적법성. 본건의 실제 내부구조를 건축물현황도·감정평가 내부구조도와 비교하고, 건축물대장과 현황의 일치 여부를 확인해야 합니다.
- 시세 검증. 전용면적과 복층 여부가 일치하는 인근 다세대의 최근 실거래, 최근 12개월 평균, 최신 거래 및 가격 변동 추세를 확인한 후 입찰가를 결정해야 합니다.
- 규제·매각 범위. 토지거래허가구역의 본건 적용 여부, 매각 대상 대지권, 공유관계, 매각물건명세서상 특수조건을 확인해야 합니다.
- 법원 원본 대조. 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·최신 등기사항증명서 및 사건기록을 대조한 뒤 최종 입찰 여부를 결정해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원 추정 ≠ 검증 완료”
이 사건의 긍정적인 요소는 분명합니다. 말소기준권리의 설정일이 명확하고, 조사된 전입일이 모두 그 이후이며, 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 후순위 채권자의 미배당 규모가 크더라도 그 자체가 낙찰자의 추가 채무를 의미하지는 않습니다.
하지만 경계해야 할 부분도 적지 않습니다. 현황조사상 6명의 신원, 보증금 미상 5명, 401호 점유자 미특정, 과거 근저당권자와 전입자 이름의 일치, 변경된 선순위 근저당권 금액과 배당계산의 불일치가 한 사건에 겹쳐 있습니다.
더구나 현재 최저매각가 2,130,000,000원이 실제 시장가격 대비 적정한지도 확정되지 않았습니다. 신건이라는 사실 자체가 가격 메리트를 제공하지 않으며, 소규모 복층 다세대의 환금성도 별도로 고려해야 합니다.
결론은 권리상 조건부 검토, 가격상 판단 보류입니다. 본건을 무조건 위험한 물건으로 볼 근거는 없지만, 계산상 인수 0원만 믿고 낙찰받기에는 확인해야 할 사항이 많습니다. 401호 점유관계와 선순위 근저당권·배당계산의 정합성을 먼저 확인하고, 그다음에 실거래를 기준으로 가격을 판단하는 순서가 적절합니다.
