서울중앙지방법원 2025타경103977. 강남구 역삼동 685-24에 위치한 집합건물 2층 201호입니다. 이 물건을 볼 때 가장 먼저 구분해야 할 것은 등기상 채권의 소멸과 실제 점유자의 권리입니다. 등기부에는 복수의 근저당권과 가압류, 국세 관련 압류가 존재하지만, 모두 같은 위험을 뜻하지는 않습니다. 선순위 근저당권을 말소기준으로 하여 후순위 권리가 정리되는 구조이기 때문입니다.
다만 이것이 곧바로 안전한 낙찰이나 저렴한 가격을 의미하지는 않습니다. 본건은 아파트가 아닌 근린시설이며, 감정평가 내용에는 건물 일부 근린생활시설의 공부상 용도와 내부 구조 사이에 확인할 사항도 나타납니다. 임차관계와 실제 이용상태가 명확해지기 전에는 배당표의 인수액 0원을 최종 확정액으로 받아들이기 어렵습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경103977 |
|---|---|
| 경매종류 | 임의경매 |
| 소재지 | 서울특별시 강남구 역삼동 685-24 2층 201호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 강남구 언주로106길 38-3 |
| 물건종류 | 집합건물 · 근린시설 |
| 건물규모 | 지하 1층 / 지상 5층 · 철근콘크리트구조 |
| 사용승인일 | 2021.07.26. |
| 관련 면적 정보 | 36.09㎡ (대상 면적 일치 확인되지 않음) |
| 소유자 | 이상도 · 고은현 · 이성진 · 이성호 |
| 감정가 | 560,000,000원 |
| 최저매각가 | 560,000,000원 (신건) |
| 유찰횟수 | 0회 |
| 신청채권자 | 농업협동조합자산관리회사 |
| 청구금액 | 1,509,072,476원 |
| 매각기일 | 2026.11.17. |
| 등기부 발급일 | 2026.11.03. |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2021년 근저당
말소기준권리는 2021.08.04. 접수된 을구 1번 강동농업협동조합 근저당권입니다. 최초 채권최고액은 3,132,000,000원이었으나, 2021.09.16. 변경등기에 따라 1,644,000,000원으로 변경되었습니다. 이후 채권자 명칭 변경과 근저당권 이전이 이루어져 농업협동조합자산관리회사로 권리가 이전된 내용이 확인됩니다.
이 근저당권 이후 설정된 영동농업협동조합·양석진·임형선·주식회사엠유파트너스의 근저당권 및 후순위 가압류는 매각으로 소멸하는 것으로 분류됩니다. 국세 관련 압류와 경매개시결정 역시 등기 자체는 매각에 따라 정리될 것으로 예상됩니다. 다만 등기의 말소와 조세채권의 배당 우선순위는 별개의 문제이므로, 국세 압류가 있다는 사실은 배당 확인 과정에서 중요하게 다뤄야 합니다.
② 점유·임차인 분석 — 201호와의 관계가 핵심
현황조사에는 정재헌, 이경일, 서효주, 최준하, 옥은영, 이영권 총 6명이 기재되어 있습니다. 보증기관의 대위변제·승계 신고로 분류된 사람은 없으나, 이들이 모두 경매 대상인 201호의 실제 임차인이라는 뜻은 아닙니다. 특히 정재헌의 점유 부분은 비101호로 표시되어 있어 본건 201호와 구분해야 합니다.
기재된 전입일은 모두 2021.08.04. 말소기준권리 이후입니다. 주민등록 전입일 기준으로는 선순위 대항력을 인정하기 어려운 자료이지만, 본건의 용도가 근린시설이므로 상가임대차의 사업자등록일·실제 인도일·점유 목적을 확인하지 않고 대항력 여부를 최종 확정해서는 안 됩니다.
| 성명 / 점유부분 | 전입일 | 보증금 / 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 정재헌 비101호 |
2025.09.11. | 9,000,000원 월 3,300,000원 |
전입상 후순위 상가 요건 별도 확인 |
미확인 | 해당 없음 |
| 이경일 점유부분 미상 |
2025.07.04. | 미상 | 가능·미상 전입상 후순위 |
미확인 | 해당 없음 |
| 서효주 점유부분 미상 |
2025.02.07. | 미상 | 가능·미상 전입상 후순위 |
미확인 | 해당 없음 |
| 최준하 점유부분 미상 |
2024.12.20. | 미상 | 가능·미상 전입상 후순위 |
미확인 | 해당 없음 |
| 옥은영 점유부분 미상 |
2025.03.04. | 미상 | 가능·미상 전입상 후순위 |
미확인 | 해당 없음 |
| 이영권 점유부분 미상 |
2021.12.17. | 미상 | 가능·미상 전입상 후순위 |
미확인 | 해당 없음 |
대항력 표시는 주민등록 전입일과 확인되지 않은 상가임대차 요건을 구분한 잠정 판단입니다. 우선변제권은 확정일자·배당요구·임대차 관계 확인 전까지 미확인으로 표시했습니다. 승계는 보증기관 대위변제·신고 중복 여부를 뜻합니다.
③ 가격 분석 — 신건 560,000,000원의 적정성
최저매각가는 감정가와 같은 560,000,000원으로, 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 하지만 이 가격이 주변 시세보다 저렴한지 판단하려면 동일 용도·면적·층·이용상태의 최근 실거래가 필요합니다.
현재 확인된 단지 관련 정보는 역삼동 685-24, 사용승인일 2021.07.26., 관련 면적 36.09㎡ 등이며, 해당 면적이 경매 대상과 일치하는지도 확정되지 않았습니다. 근린시설 201호에 적용할 만한 실거래 평균이나 최신 실거래 가격이 확인되지 않으므로, 최저가 560,000,000원을 시세보다 싸다고 평가할 근거는 없습니다.
| 가격 판단 항목 | 금액 / 현황 | 분석 |
|---|---|---|
| 감정가 | 560,000,000원 | 감정평가 기준금액 |
| 현재 최저매각가 | 560,000,000원 | 신건 · 감정가 100% |
| 1회 유찰 가정 | 448,000,000원 | 감정가 80% 시나리오 |
| 2회 유찰 가정 | 358,400,000원 | 감정가 64% 시나리오 |
| 동일 용도 실거래 시세 | 확인 필요 | 시세 대비 할인 여부 판단 보류 |
④ 예상배당표 (매각가 560,000,000원 가정)
매각대금을 560,000,000원으로 가정하면 집행비용 추정액은 8,000,000원이며, 선순위 근저당권에 552,000,000원이 배당되는 시뮬레이션입니다. 그 결과 후순위 채권자와 소유자에게 돌아가는 금액은 0원으로 계산됩니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 8,000,000원 |
| 1. 강동농업협동조합 근저당 | 3,132,000,000원 | 552,000,000원 |
| 2. 영동농업협동조합 근저당 | 2,764,800,000원 | 0원 |
| 3. 영동농업협동조합 근저당 | 480,000,000원 | 0원 |
| 4. 영동농업협동조합 근저당 | 82,800,000원 | 0원 |
| 5. 양석진 근저당 | 975,000,000원 | 0원 |
| 6. 임형선 근저당 | 150,000,000원 | 0원 |
| 7. 주식회사엠유파트너스 근저당 | 360,000,000원 | 0원 |
| 8. 신용보증기금 가압류 | 252,000,000원 | 0원 |
| 9. 폭스바겐파이낸셜서비스코리아 가압류 | 45,082,606원 | 0원 |
| 10. 서울강동농업협동조합 가압류 | 13,421,334원 | 0원 |
| 11. 서울강동농업협동조합 가압류 | 15,500,554원 | 0원 |
| 소유자 교부 | — | 0원 |
위 표는 제공된 배당 시뮬레이션의 채권액과 배당액을 그대로 표시한 것입니다. 일부 근저당의 변경등기가 채권액에 반영되지 않았고, 당해세 및 임차인 최우선변제도 반영되지 않았으므로 실제 배당과 차이가 발생할 수 있습니다.
| 배당 종합 | 금액 |
|---|---|
| 채권자 청구액 합계(시뮬레이션) | 8,270,604,494원 |
| 채권자 예상배당 합계 | 552,000,000원 |
| 예상 미배당 합계 | 7,718,604,494원 |
| 소유자 잔여금 | 0원 |
| 매수인 인수액(시뮬레이션) | 0원 |
⑤ 유찰 시나리오 — 채권 부족액은 커진다
| 구분 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 인수 가정 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 신건 100% |
560,000,000원 | 552,000,000원 | 7,718,604,494원 | 0원 |
| 1회 유찰 80% |
448,000,000원 | 441,120,000원 | 7,829,484,494원 | 0원 |
| 2회 유찰 64% |
358,400,000원 | 352,582,400원 | 7,918,022,094원 | 0원 |
유찰이 발생하면 매각대금이 감소하고 채권자에게 돌아가는 배당금도 줄어듭니다. 반면 매수인 인수액은 세 시나리오 모두 0원으로 계산되어 있습니다.
이는 등기상 후순위 담보권과 가압류의 미배당 채무가 낙찰자에게 이전되지 않는다는 가정에 따른 결과입니다. 그러나 실제 임대차 보증금의 인수 여부가 별도로 확인되지 않았으므로, 실제 취득비용이 모든 시나리오에서 매각가와 동일하다고 확정할 수는 없습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 강남구 역삼동, 지하철 9호선·수인분당선 선정릉역 남서측 인근입니다. 주변은 공동주택·단독주택·근린생활시설이 혼재하는 주거지대이며, 감정평가상 주위환경은 보통으로 평가되었습니다.
- 교통. 건물까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장 및 선정릉역이 있습니다. 대중교통 이용 여건은 보통으로 평가되었습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하 1층·지상 5층 건물이며 사용승인일은 2021.07.26.입니다. 위생·급배수·도시가스·난방·승강기 설비가 기재되어 있습니다.
- 도로. 서측으로 폭 약 5m의 포장도로와 접합니다. 토지는 정방형으로 공동주택 및 근린생활시설 건부지로 이용되고 있습니다.
- 용도지역. 도시지역·제2종일반주거지역(7층 이하)이며, 과밀억제권역 및 대공방어협조구역에 포함됩니다.
- 토지 규제. 토지거래계약에 관한 허가구역 관련 지정 내용이 존재합니다. 일부 지정은 아파트 용도에 한정되므로, 근린시설인 본건에 실제 적용되는 범위와 입찰·취득 관련 요건을 확인해야 합니다.
- 공시지가. 9,225,000원/㎡로 기재되어 있습니다. 이는 토지 단위면적 기준 공시지가이며, 본건 201호의 실거래 시세나 감정가와 직접 동일시할 수 없습니다.
- 건축물. 감정평가상 공부와의 차이는 없는 것으로 기재되어 있으나, 건물 일부 근린생활시설은 대장상 사무소 용도와 내부구조도상 주거형 구조가 함께 나타납니다. 해당 호실의 실제 이용상태를 확인할 필요가 있습니다.
- 환금성. 선정릉역 접근성과 강남구 역삼동 입지는 검토할 만한 조건입니다. 다만 본건은 근린시설이므로 아파트의 거래 빈도나 가격 수준을 그대로 적용할 수 없습니다. 임대수익 및 해당 용도 수요를 함께 확인해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 201호 실제 점유자 확인. 현황조사상 6명 중 경매 대상 201호에 실제 관계된 사람을 구분하세요. 특히 비101호로 기재된 정재헌의 보증금을 201호 부담으로 단정해서는 안 됩니다.
- 상가임대차 대항력 확인. 주민등록 전입일뿐 아니라 사업자등록, 실제 인도일, 계약서 및 점유 목적을 확인해야 합니다. 보증금 미상 점유자의 대항력은 가능·미상 상태로 검토해야 합니다.
- 이경일과 등기부 관계 확인. 현황조사에 기재된 이경일이 과거 근저당권자와 동일한 사람인지, 실제 임대차 또는 채권관계가 있는지 확인하세요.
- 건축물 용도 확인. 집합건축물대장·현황도·현장 이용상태를 대조하고, 201호가 적법하게 어떤 용도로 사용 가능한지 확인하세요.
- 근저당 변경등기 대조. 을구 1번과 을구 8번 근저당의 변경된 채권최고액, 권리이전 내역을 확인하세요.
- 신청채권자 배당 확인. 농업협동조합자산관리회사의 근저당권 이전과 예상배당 귀속이 일치하는지 채권계산서 및 관련 등기로 확인하세요.
- 국세 압류 확인. 경기광주세무서장 관련 압류가 존재하므로 조세채권의 법정기일과 배당순위를 확인하세요. 등기 말소 여부만으로 조세 관련 사항이 모두 해결된다고 판단해서는 안 됩니다.
- 시세 및 임대수익 조사. 동일 지역·유사 면적 근린시설의 최근 실거래와 임대사례를 확인해야 합니다. 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 판단하지 마세요.
- 관리비와 명도비용 확인. 체납 관리비 중 승계 가능 항목, 실제 점유자의 명도 협의 및 필요한 절차를 확인하세요.
- 토지이용 규제 확인. 용도별 토지거래허가 적용 여부, 건축물 용도 및 실제 사용에 제한이 있는지 확인하세요.
- 최신 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·집합건축물대장 및 매각조건을 확인하세요.
맺으며 — “등기상 소멸 예상 ≠ 안전한 입찰”
이 물건의 장점은 2021.08.04. 근저당을 말소기준으로 후순위 담보권과 압류가 정리될 것으로 예상된다는 점입니다. 채권자 미배당액이 크더라도, 정상적으로 소멸하는 담보채무를 매수인이 그대로 떠안는 것은 아닙니다.
그러나 현재 단계에서 더 중요한 문제는 201호의 실제 점유관계와 적정가격입니다. 현황조사에 기재된 6명의 임차관계 및 점유 호실이 명확하지 않고, 상가임대차 여부를 확인할 자료도 추가로 필요합니다. 여기에 일부 근저당 변경금액과 신청채권자 배당 귀속의 검증 문제까지 겹쳐 있습니다.
최저매각가 560,000,000원은 감정가와 같지만, 동일 용도 실거래를 확인하지 못해 시세보다 낮다고 평가할 수 없습니다. 1회 또는 2회 유찰을 가정한 가격 역시 시장가치와 비교되기 전까지는 단순한 가격 시나리오일 뿐입니다.
