수원지방법원 2025타경55384. 경기도 수원시 권선구 금곡동의 다인로얄팰리스호매실테라스4차 1층 115호, 공부상 근린생활시설입니다. 소유자는 주식회사정담아이며, 신청채권자는 아산신용협동조합입니다. 이 사건의 핵심은 거액의 근저당 채권과 매수인 인수액을 혼동하지 않는 것입니다. 근저당 채권최고액은 31억 8,000만원이지만, 말소기준권리인 근저당권도 매각으로 소멸하는 구조이므로 채권자의 미배당액이 그대로 낙찰자에게 넘어오는 것은 아닙니다.

다만 권리상 인수액이 없다는 사실만으로 투자성이 확보되는 것은 아닙니다. 현재 최저매각가는 감정가와 같은 3억 4,700만원이고 아직 유찰되지 않았습니다. 감정평가 기준시점에는 공실로 조사됐지만 임대관계는 미상입니다. 또한 비교 가능한 실거래 자료가 없어 이 가격이 주변 시장에서 저렴한지 비싼지 단정할 수 없습니다. 권리의 소멸 구조와 실제 임대·환금성, 가격 검증을 분리해서 판단해야 하는 물건입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준권리 이후 권리는 매각으로 정리

이 사건의 말소기준권리는 2022.07.06 설정된 을구 1번 아산신용협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 3,180,000,000원으로, 이 근저당권을 기준으로 후순위 권리의 소멸 여부를 판단합니다.

갑구 7번의 현재 경매개시결정은 2025.04.03 접수됐고, 이후 2025.04.17 수원시 압류와 2026.10.02 국 압류가 설정됐습니다. 모두 말소기준권리보다 뒤에 있으므로 매각으로 소멸하는 권리입니다. 을구 1번 근저당권 역시 말소기준권리이지만 매각으로 소멸합니다.

과거 2025.01.07 접수된 별도의 임의경매개시결정(2025타경50314)은 2025.03.24 취하로 말소됐습니다. 따라서 현재 진행 중인 사건은 2025타경55384이며, 과거 경매개시결정과 현재 경매개시결정을 구분해야 합니다.

② 가격·회차 분석 — 시세보다 싸다는 근거는 아직 없다

현재 감정가와 최저매각가는 모두 347,000,000원입니다. 유찰 횟수는 0회로 신건이며, 현재 최저가율은 감정가의 100%입니다. 이 가격은 매수인 인수액 0원을 전제로 한 현재 회차의 실질취득가이기도 합니다(취득 부대비용 제외).

다만 이 근린시설의 비교 실거래 자료가 확인되지 않아 감정가 347,000,000원이 주변 시세보다 낮은지 높은지 판단할 수 없습니다. 아파트처럼 동일 평형 실거래 평균을 대입하거나, 감정가 대비 최저가가 낮다는 이유만으로 가격 메리트를 부여하는 것은 적절하지 않습니다. 현재는 가격 우위가 확인된 물건이 아니라, 현장 임대 가능성과 주변 근린시설 거래가격을 추가로 확인해야 하는 신건입니다.

③ 예상배당표 (매각가 347,000,000원 가정)

현재 회차의 예상 매각대금 347,000,000원에서 집행비용 5,658,000원을 공제하면 근저당권자에게 배당되는 금액은 341,342,000원입니다. 채권최고액 3,180,000,000원을 기준으로 하면 2,838,658,000원이 미배당됩니다.

신청채권자의 청구액은 3,068,054,222원이고, 배당 시뮬레이션의 근저당 채권액은 채권최고액 3,180,000,000원 기준입니다. 두 금액은 서로 다른 기준이므로 혼동하지 않아야 합니다. 실제 배당은 확정 채권액, 집행비용, 당해세 등 우선하는 항목에 따라 달라질 수 있습니다.

④ 입지·이용상태·환금성 메모 (감정평가서 기준)

• 입지. 경기도 수원시 권선구 금곡동 소재 금곡행정복지센터 동측 인근입니다. 주변에는 아파트단지, 오피스텔, 근린생활시설 등이 소재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재합니다. 감정평가상 제반 교통상황은 보통입니다.
• 도로. 본건 북측으로 노폭 약 15미터 도로에 접합니다. 인접 토지 및 도로 대비 등고평탄한 사다리형 토지로 평가됐습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕의 지하 3층·지상 8층 건물입니다. 기본적인 위생·급배수설비, 소방설비, 승강기설비 등이 구비되어 있습니다.
• 이용상태. 공부상 근린생활시설이며 감정평가 기준시점 현재 공실입니다. 공실 상태가 임대수익 부재로 이어질 수 있으므로 실제 임차 수요와 업종 적합성을 확인해야 합니다.
• 용도지역·규제. 일반상업지역, 지구단위계획구역(호매실지구), 중로2류(폭 15m~20m) 접합, 공공주택지구, 도시교통정비지역 및 과밀억제권역에 해당합니다.
• 공부와의 차이. 감정평가서상 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 현재 공실인 근린시설이므로 임차인 확보 가능성과 실제 거래가격 확인이 중요합니다. 비교 실거래 자료가 확인되지 않아 환금성이나 가격 경쟁력을 단정할 수 없습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 말소기준권리 확인. 2022.07.06 설정된 아산신용협동조합 근저당권이 말소기준권리입니다. 매각으로 소멸하는 권리와 별도로 남는 권리가 없는지 최신 등기사항전부증명서 및 매각물건명세서를 대조하세요.
• 압류 말소 확인. 수원시 압류(2025.04.17)와 국 압류(2026.10.02)는 말소기준권리 후순위입니다. 매각에 따른 소멸 여부를 매각물건명세서와 등기부에서 최종 확인하세요.
• 임대차·점유 확인. 감정평가상 공실이지만 임대관계는 미상입니다. 현장 방문으로 실제 점유 여부, 임대차계약, 관리인 및 출입 상태를 확인하고 매각물건명세서와 대조해야 합니다.
• 공실 리스크. 근린생활시설은 낙찰 이후 임차인 확보가 중요합니다. 주변 근린시설의 공실 여부와 실제 임대수요를 확인한 뒤 예상 임대료와 공실 기간을 보수적으로 산정하세요.
• 가격 검증. 현재 감정가와 최저가가 347,000,000원으로 동일합니다. 비교 가능한 실거래 자료가 없는 상태에서 감정가를 시장가격으로 단정하지 말고 인근 유사 근린시설 거래사례를 별도로 확보하세요.
• 배당과 인수액 구분. 근저당 미배당 2,838,658,000원은 채권자의 배당 부족액입니다. 제시된 배당 시뮬레이션의 매수인 인수액은 0원이며, 채권최고액 전체를 낙찰자가 부담하는 것으로 계산해서는 안 됩니다.
• 신탁·소유권 이력. 과거 신탁등기는 등기부상 말소됐습니다. 소유권 이전 및 거래가액 경정 내역도 확인하고 현재 소유권과 매각 대상 표시가 일치하는지 대조하세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 배당 관련 서류를 입찰 전에 직접 확인하세요.

맺으며 — “채권 미배당이 크다고 매수인 인수가 큰 것은 아니다”

수원지방법원 2025타경55384는 2022년 아산신용협동조합 근저당권이 말소기준권리이고, 이후 설정된 경매개시결정과 압류가 매각으로 소멸하는 구조입니다. 현재 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원이며, 근저당권자의 미배당액 2,838,658,000원은 매수인이 떠안는 채무가 아닙니다.

그러나 권리상 인수 부담이 없다는 사실이 곧 투자 메리트를 의미하지는 않습니다. 현재 신건 최저가는 347,000,000원으로 감정가의 100%이고, 감정평가 기준시점 현재 공실이며 임대관계는 미상입니다. 비교 실거래 자료도 없어 가격 경쟁력을 확인할 수 없습니다.

권리상 인수 부담은 낮지만, 가격과 임대수익은 아직 검증되지 않았습니다. 이 물건의 핵심은 거액의 근저당 미배당액에 겁먹는 것도, 인수액 0원만 보고 입찰하는 것도 아닙니다. 실제 점유·임대차와 근린시설의 임대 가능성, 주변 거래가격을 확인하고 그 결과에 맞춰 입찰가를 결정하는 것입니다.