수원지방법원 2025타경55384. 경기도 수원시 권선구 금곡동에 위치한 다인로얄팰리스호매실테라스4차 1층 118호 근린시설입니다. 감정가와 최저매각가는 모두 426,000,000원으로, 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 소유자는 주식회사정담아이며, 아산신용협동조합이 설정한 근저당권을 바탕으로 임의경매가 진행되고 있습니다.
눈에 띄는 특징은 담보권 규모입니다. 등기부에 기재된 근저당 채권최고액이 3,180,000,000원으로 감정가를 크게 웃돕니다. 다만 이 근저당에는 공동담보목록 제2022-243호가 연결되어 있으므로, 해당 금액 전체가 이 118호 한 개 호실에만 대응하는 채무라고 해석해서는 안 됩니다. 실제 청구금액은 3,068,054,222원입니다.
또 하나의 핵심은 물건의 성격입니다. 이 물건은 아파트가 아니라 공부상 근린생활시설입니다. 감정 당시에는 공실 상태였으며 임대관계는 미상입니다. 따라서 주거용 아파트처럼 단순히 매각가격만 비교하기보다는 실제 사용 가능성, 임대수요, 예상 공실 기간, 점유관계를 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경55384 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 권선구 금곡동 1125-1 다인로얄팰리스호매실테라스4차 1층 118호 |
| 도로명주소 | 경기도 수원시 권선구 금곡로196번길 92 |
| 물건종류 | 집합건물 · 근린시설(공부상 근린생활시설) |
| 건물 규모 | 철근콘크리트구조 · 지하 3층 / 지상 8층 · 해당 호실 1층 |
| 이용상태 | 감정 당시 공실 · 임대관계 미상 |
| 소유자 | 주식회사정담아 (단독소유) |
| 소유권 취득 | 2022.07.06 소유권이전 · 2022.10.28 거래가액 598,426,870원으로 경정 등기 |
| 감정가 | 426,000,000원 |
| 최저매각가 | 426,000,000원 (100% · 신건) |
| 유찰 횟수 | 0회 |
| 매각기일 | 2026.11.17 |
| 신청채권자 | 아산신용협동조합 |
| 청구금액 | 3,068,054,222원 |
| 말소기준권리 | 2022.07.06 아산신용협동조합 근저당권 |
| 근저당 채권최고액 | 3,180,000,000원 · 공동담보목록 제2022-243호 |
| 임차인 | 확인된 신고 내역 없음 · 감정 당시 공실, 임대관계 미상 |
| 예상 인수액 | 0원 (제시된 권리·배당 시뮬레이션 기준) |
① 권리 흐름 — 말소기준은 명확하지만 조세 압류 확인 필요
권리분석의 출발점은 2022.07.06 설정된 아산신용협동조합 근저당권입니다. 을구 1번에 등기되어 있으며 채권최고액은 3,180,000,000원입니다. 이 근저당이 말소기준권리로, 경매 매각 시 근저당권 자체는 소멸하는 구조입니다.
2025.04.03 등기된 현 임의경매개시결정과 이후 설정된 수원시·국의 압류도 매각으로 등기상 소멸하는 후순위 권리입니다. 다만 압류등기의 말소와 조세채권의 배당순위는 별개의 문제입니다. 조세의 법정기일과 해당 세금의 성격에 따라 실제 배당순위가 달라질 수 있으므로 등기 순서만으로 모든 세금이 근저당권보다 후순위라고 확정할 수는 없습니다.
② 임차·점유 분석 — 공실이지만 현장 확인은 필수
확인된 임차인 신고 내역은 없습니다. 감정평가상 이용상태는 “공부상 근린생활시설이나 기준시점 현재 공실상태”이며, 임대관계는 미상으로 기재되어 있습니다.
| 확인 항목 | 판단 | 매수인 영향 |
|---|---|---|
| 신고된 임차인 | 확인된 내역 없음 | 인수보증금 산정 0원 |
| 현장 이용상태 | 감정 당시 공실 | 현재 점유 상태 재확인 |
| 임대관계 | 미상 | 임대차계약·사업자등록 등 확인 필요 |
| 배당상 인수액 | 0원 | 제시된 시뮬레이션 기준 |
공실이라는 감정평가 내용만으로 현재까지 점유자가 없다고 확정할 수는 없습니다. 특히 근린생활시설은 실제 사업자등록 여부, 점유 개시 시점, 임대차계약 및 보증금 관계에 따라 상가 임차인의 대항력이나 우선변제 문제가 발생할 수 있습니다.
③ 가격 분석 — 신건 426,000,000원, 시세 판단은 보류
감정가와 최저매각가는 모두 426,000,000원입니다. 현재 회차는 감정가의 100%로 시작하는 신건입니다.
그러나 이 물건은 근린시설로, 실제 매매가격뿐 아니라 임대수익과 공실 가능성이 자산가치에 영향을 줍니다. 감정가만으로 현재 시장가격보다 저렴하다고 단정할 수 없습니다. 과거 소유권이전 과정에서 경정된 거래가액 598,426,870원 역시 현재 118호의 시장가격이나 동일 조건 비교거래로 볼 수는 없습니다.
④ 유찰 회차별 시나리오
현재 신건 매각가를 기준으로, 1회 또는 2회 유찰되는 경우의 가격 및 배당 변화를 비교했습니다. 아래 유찰가격은 가정 시나리오이며 실제 다음 매각기일이나 낙찰가격이 확정되었다는 의미는 아닙니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 예상배당 | 미배당 | 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 신건(100%) | 426,000,000원 | 419,340,000원 | 2,760,660,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 가정(80%) | 340,800,000원 | 335,228,800원 | 2,844,771,200원 | 0원 |
| 2회 유찰 가정(64%) | 272,640,000원 | 268,023,040원 | 2,911,976,960원 | 0원 |
유찰로 매각가격이 낮아지면 채권자가 회수하는 금액은 줄고, 미배당 금액은 커집니다. 그러나 근저당 채권자의 미배당 채권이 일반적으로 낙찰자에게 그대로 이전되는 것은 아닙니다. 이 시뮬레이션에서는 모든 회차의 매수인 인수액이 0원으로 산정되었습니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 426,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 6,660,000원 |
| 1. 근저당 · 아산신용협동조합 | 3,180,000,000원 | 419,340,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 합계 | — | 426,000,000원 |
집행비용 6,660,000원을 공제한 뒤 아산신용협동조합에 419,340,000원이 배당되는 추정입니다. 소유자 잔여금은 0원이며 근저당 채권최고액 기준 미배당액은 2,760,660,000원입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 미반영되어 실제 배당은 변동될 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 수원시 권선구 금곡동 소재 금곡행정복지센터 동측 인근에 위치합니다. 주변에는 아파트단지, 오피스텔, 근린생활시설 등이 분포하며 전반적인 주위환경은 보통으로 평가되었습니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 감정평가상 전반적인 교통상황은 보통입니다.
- 도로. 건물 북측으로 폭 약 15m 도로에 접합니다. 상가 접근성 검토에 필요한 조건이지만, 실제 고객 동선과 점포 가시성은 현장에서 확인해야 합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하 3층·지상 8층 건물입니다. 외벽은 석재붙임 마감, 창호는 강화유리 마감 등이 적용되어 있습니다.
- 설비. 기본적인 위생·급배수설비, 소방설비 및 승강기설비가 구비되어 있습니다.
- 용도지역. 일반상업지역, 지구단위계획구역(호매실지구), 공공주택지구, 도시교통정비지역 및 과밀억제권역에 해당합니다.
- 토지. 인접 토지와 도로 대비 등고평탄한 사다리형 토지이며, 오피스텔 및 근린생활시설의 건부지로 이용 중입니다.
- 공부상 하자. 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 감정 당시 공실인 근린시설입니다. 실제 점포 면적, 임대료 수준, 공실 기간, 상권 수요 및 유사 상가 거래가격을 확인해야 환금성을 판단할 수 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 말소기준권리 확인. 을구 1번 아산신용협동조합 근저당권(2022.07.06)이 말소기준임을 최신 등기부에서 재확인하세요.
- 공동담보 확인. 공동담보목록 제2022-243호에 포함된 다른 부동산과 담보권 변동, 변제 여부를 확인하세요. 근저당 채권최고액 전체를 해당 호실의 독립 채무로 해석하면 안 됩니다.
- 조세채권 확인. 수원시 압류와 국 압류에 대해 세목, 법정기일, 체납액 및 배당요구 관계를 확인하세요. 당해세 등 우선순위에 따라 배당액이 달라질 수 있습니다.
- 점유·임대차 확인. 감정 당시 공실이었더라도 현재 점유상태가 유지되는지 확인하고, 상가 임대차계약과 사업자등록 관련 사항을 조사하세요.
- 실질취득비용 산정. 현재 배당 추정상 인수액은 0원이지만, 실제 취득 시 취득 관련 세금, 등기비용, 명도비용, 미납 관리비 및 추가 정비비용은 별도로 계산해야 합니다.
- 상가 수익성 분석. 실제 사용면적과 업종별 이용 가능성, 예상 임대료, 공실 가능성, 관리비 등을 확인하여 적정 매수가격을 결정하세요.
- 현장 확인. 1층 118호의 출입구, 가시성, 고객 접근 동선, 주변 공실 및 상가 활성화 상태를 확인하세요.
- 유찰 시나리오 검토. 현재 426,000,000원, 1회 유찰 가정 340,800,000원, 2회 유찰 가정 272,640,000원을 비교하되, 낮아진 최저가가 곧 적정가격이라는 뜻은 아닙니다.
- 원본 대조. 입찰 전 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 매각기일 변경 여부를 직접 확인하세요.
맺으며 — “근저당 소멸 ≠ 안전한 상가 투자”
이 물건의 말소기준은 분명합니다. 2022년 아산신용협동조합 근저당권을 기준으로 현 임의경매개시결정과 후순위 압류등기가 매각으로 소멸하는 구조이며, 제시된 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
그러나 권리분석이 여기서 끝나는 것은 아닙니다. 감정 당시 공실이었고 임대관계는 미상이며, 수원시·국의 조세 압류가 존재합니다. 근저당권의 공동담보 관계와 실제 배당순위도 확인해야 합니다. 무엇보다 근린시설의 최저가 426,000,000원이 현재 시장가격에 비해 저렴하다는 근거는 확립되지 않았습니다.
종합 판단은 “권리 정리 구조는 비교적 명확하나, 가격·점유·조세 확인 전 입찰 보류”입니다. 단순한 근저당 말소 여부보다 현재 공실 상태, 임대수익 전망, 조세채권의 우선순위 및 적정 매입가격을 확인하는 것이 중요합니다. 이 사건의 핵심은 채권자가 얼마를 배당받지 못하느냐가 아니라, 낙찰자가 실제로 얼마의 가치를 취득하느냐입니다.
