수원지방법원 2025타경55384. 경기도 수원시 권선구 금곡동, 다인로얄팰리스호매실테라스4차 1층 119호에 대한 임의경매입니다. 공부상 용도는 근린생활시설이며, 감정평가서상 기준시점 현재 이용상태는 공실입니다. 소유자는 주식회사정담아입니다.

이 사건의 권리분석 중심에는 2022.07.06 설정된 아산신용협동조합의 근저당권이 있습니다. 채권최고액은 3,180,000,000원이며 이 권리가 말소기준권리입니다. 이후 2025년 임의경매개시결정과 수원시·국의 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.

여기서 반드시 구분할 것이 있습니다. 매각대금으로 근저당권자에게 전액 배당되지 않아 약 27억원의 미배당이 발생하더라도, 그 금액을 낙찰자가 인수하는 것은 아닙니다. 현재 확인되는 임차인과 인수권리가 없는 것을 전제로 하면 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재되어 있으므로 실제 점유와 임대차계약 여부는 현장 확인이 필요합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당 이후 권리는 매각으로 소멸

권리분석의 핵심은 2022.07.06 아산신용협동조합 근저당권입니다. 채권최고액 3,180,000,000원으로, 현재 사건의 말소기준권리입니다. 이후의 임의경매개시결정과 압류는 해당 근저당권보다 후순위이므로 매각으로 소멸합니다.

갑구 1번의 한국토지신탁 소유권보존 신탁등기는 등기부상 이미 말소되었습니다. 2022.07.06 신탁재산 처분에 따른 소유권이전으로 주식회사정담아가 소유자가 되었고, 이후 소유권경정도 기록되어 있습니다. 현재 유효한 말소기준권리와는 구별해서 봐야 합니다.

2023.05.22 기재된 재산보전처분은 2024.06.05 회생절차 종결결정에 따라 말소되었습니다. 또한 2025.01.07 개시된 별도의 임의경매(2025타경50314)는 2025.03.24 취하로 말소되었으며, 현재 사건은 2025.04.03 개시된 2025타경55384입니다. 과거 경매개시결정과 현재 사건을 혼동하면 안 됩니다.

② 가격 분석 — 신건 4.69억, 가격 메리트는 검증 필요

현재 감정가와 최저매각가는 모두 469,000,000원입니다. 유찰 횟수는 0회로 신건입니다. 최저가에 낙찰된다고 가정하면 확인된 매수인 인수금액이 0원이므로 기본 실질취득액은 469,000,000원입니다. 단, 취득 관련 세금과 기타 부대비용은 별도입니다.

이 물건은 아파트가 아니라 1층 근린생활시설입니다. 따라서 아파트의 거래가격이나 단순한 주변 주거용 부동산 가격을 그대로 적용해서는 안 됩니다. 동일 건물 또는 인근의 유사한 1층 근린시설 거래가격, 실제 임대료, 공실 기간 등을 중심으로 평가해야 합니다.

특히 감정평가 기준시점의 이용상태가 공실이라는 점이 중요합니다. 매입 이후 임대수익을 즉시 확보할 수 있다고 전제해서는 안 됩니다. 임차인 확보 가능성, 업종 적합성, 실제 임대료와 공실 유지기간을 확인한 뒤 입찰가격을 결정해야 합니다.

유찰 시나리오는 제공된 회차별 계산에 따른 금액입니다. 실제 매각기일과 최저매각가격은 법원의 진행 결과를 확인해야 합니다. 위 금액은 시세나 적정 입찰가를 의미하지 않습니다.

③ 예상배당표 (매각가 469,000,000원 가정)

매각가 469,000,000원에서 추정 집행비용 7,090,000원을 제외하면 근저당권자에게 돌아가는 금액은 461,910,000원입니다. 근저당 채권최고액 3,180,000,000원을 기준으로 계산하면 2,718,090,000원이 미배당됩니다.

신청채권자의 경매 청구액은 3,068,054,222원이며, 근저당권의 채권최고액은 3,180,000,000원입니다. 두 금액은 구별해야 합니다. 위 예상배당 계산은 근저당 채권최고액을 기준으로 한 계산입니다.

④ 유찰 시나리오 — 채권자 미배당과 매수인 인수는 별개

현재 신건에서 2회 유찰 시나리오까지 매각가격은 낮아지지만, 근저당권자의 미배당액은 증가합니다. 중요한 것은 미배당액이 늘어나는 것과 매수인의 인수금액이 늘어나는 것은 전혀 다른 문제라는 점입니다.

현재 권리관계에서는 매수인 인수액이 0원으로 계산됩니다. 다만 유찰 이후 가격이 낮아진다고 해서 자동으로 좋은 투자 대상이 되는 것은 아닙니다. 근린시설은 공실 상태에서 취득할 경우 임대차 확보와 운영비용이 수익성에 직접 영향을 주므로, 입찰가격은 실제 임대 가능성과 비교거래를 확인한 뒤 결정해야 합니다.

⑤ 입지·건물·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경기도 수원시 권선구 금곡동 소재 금곡행정복지센터 동측 인근입니다. 주변은 아파트단지, 오피스텔, 근린생활시설 등이 소재하며 감정평가상 전반적인 주위환경은 보통으로 평가되었습니다.
• 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재합니다. 감정평가상 제반 교통상황은 보통입니다.
• 건물 구조. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕 건물로 지하 3층·지상 8층입니다. 외벽은 석재붙임 마감 등, 창호는 강화유리 마감 등으로 기재되어 있습니다.
• 설비. 기본적인 위생 및 급배수설비, 소방설비, 승강기설비 등이 구비되어 있습니다.
• 토지 및 도로. 인접 토지 및 도로와 비교해 등고평탄한 사다리형 토지이며 오피스텔·근린생활시설 건부지로 이용 중입니다. 북측으로 노폭 약 15미터 도로에 접합니다.
• 용도지역·규제. 일반상업지역, 지구단위계획구역(호매실지구), 중로2류(폭 15미터~20미터) 접합, 공공주택지구, 도시교통정비지역 및 과밀억제권역에 해당합니다.
• 공부와의 차이. 감정평가서상 공부와의 차이는 없습니다. 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 1층 근린생활시설이라는 점에서 실제 임차수요와 업종 적합성이 중요합니다. 현재 공실이므로 임대료 수익이 확보된 상태로 평가해서는 안 됩니다. 인근 유사 점포의 임대조건과 실제 거래가격 확인이 필요합니다.

⑥ 입찰 전 체크리스트

• 점유·임대차 확인. 감정평가서에는 기준시점 현재 공실이라고 기재되어 있지만 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자, 임대차계약, 보증금 및 사업자등록 여부를 현장에서 확인하세요. 확인되는 임차인이 없다는 사실만으로 현황 확인을 생략해서는 안 됩니다.
• 근저당권 확인. 2022.07.06 아산신용협동조합 근저당권의 채권최고액은 3,180,000,000원입니다. 말소기준권리와 후순위 권리의 소멸 여부를 매각물건명세서 및 최신 등기사항전부증명서와 대조하세요.
• 과거 경매와 현재 사건 구분. 2025타경50314는 취하로 말소된 과거 경매입니다. 현재 사건은 2025타경55384이므로 사건번호와 매각기일을 혼동하지 마세요.
• 실제 임대수익 검증. 동일 건물 또는 인근의 유사한 1층 근린시설 임대료, 공실기간, 관리비 및 업종별 임차수요를 조사하세요. 임대수익이 확보되지 않은 공실 상태를 전제로 수익성을 계산해야 합니다.
• 실거래가격 대조. 근린시설의 유사 거래가격과 비교한 뒤 감정가 469,000,000원의 적정성을 판단하세요. 주거용 부동산 가격을 근거로 입찰가를 정하지 마세요.
• 건물·관리비 확인. 공용부분 관리비 체납, 시설 상태, 급배수 및 소방설비, 공실 유지에 따른 관리비 부담을 확인하세요.
• 용도와 규제 확인. 일반상업지역 및 호매실지구 지구단위계획구역 등 토지이용계획과 실제 사용 가능한 업종, 관련 인허가 조건을 확인하세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 현장 상황을 직접 대조하세요. 특히 임대차와 점유관계는 입찰 전 최종 확인이 필요합니다.

맺으며 — “인수 0원”과 “좋은 투자”는 다르다

수원지방법원 2025타경55384는 권리관계만 놓고 보면 비교적 명확한 물건입니다. 2022.07.06 아산신용협동조합 근저당권이 말소기준권리이고, 후순위 경매개시결정과 압류는 매각으로 소멸합니다. 확인되는 임차인이 없으며 예상배당 계산상 매수인 인수액도 0원입니다.

그러나 이 물건의 핵심 위험은 권리보다 공실과 환금성입니다. 공부상 근린생활시설이고 감정평가 기준시점 현재 공실입니다. 임대관계도 미상으로 기재되어 있어 실제 임차수요와 임대수익을 확인하지 않고는 투자성을 평가하기 어렵습니다.

현재 최저가 469,000,000원은 감정가와 동일한 신건 가격입니다. 동일 용도 실거래 및 임대료 비교를 통한 가격 검증이 되지 않았으므로 시세보다 저렴하다고 볼 근거도, 고평가라고 단정할 근거도 없습니다. 가격 메리트는 별도의 시장조사 이후에 판단해야 합니다.

또한 근저당권자의 예상 미배당액 2,718,090,000원은 매수인이 떠안는 채무가 아닙니다. 채권자 측 배당 부족과 매수인 인수금액을 혼동하지 않는 것이 중요합니다.

최종 판단은 권리상 양호, 투자성은 보류입니다. 인수금액 0원이라는 장점은 분명하지만, 공실 근린시설의 임대 가능성과 실제 거래가격이 확인되기 전까지 신건 입찰을 서두를 이유는 없습니다. 이 물건의 승부처는 권리분석보다 얼마에 취득하고, 얼마나 빨리 임차인을 확보할 수 있는가에 있습니다.