수원지방법원 2025타경55384. 경기도 수원시 권선구 금곡동 다인로얄팰리스호매실테라스4차 2층 204호, 공부상 근린생활시설입니다. 소유자는 주식회사정담아이며, 이 물건의 핵심 권리는 2022년 7월 6일 설정된 아산신용협동조합의 근저당권입니다. 채권최고액은 31억 8,000만원으로, 현재 최저매각가 4억 4,000만원과 상당한 차이가 있습니다.

다만 채권액이 크다고 해서 그 미배당 채무를 낙찰자가 떠안는 것은 아닙니다. 이 근저당권이 말소기준권리이고 경매 매각으로 소멸하는 구조이기 때문입니다. 배당 시 근저당권자가 전액 변제받지 못하더라도 그 부족분은 채권자의 미회수 채권이지, 이 분석에서 산정한 매수인 인수금액은 아닙니다.

이 물건의 진짜 판단 포인트는 따로 있습니다. 감정평가서상 현재 공실이고 임대관계는 미상입니다. 근린시설은 주거용 부동산과 달리 실제 임대수요, 업종 적합성, 공실 기간에 따라 수익성과 환금성이 달라집니다. 따라서 권리관계가 비교적 단순하다는 이유만으로 신건 가격에 응찰해서는 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 아산신협 근저당이 기준, 후순위 압류는 소멸

권리분석의 기준은 2022년 7월 6일 설정된 아산신용협동조합의 근저당권입니다. 을구 1번에 기재된 채권최고액은 3,180,000,000원이며, 해당 권리가 말소기준권리입니다.

갑구에는 2019년 11월 28일 한국토지신탁 명의의 소유권보존 신탁등기가 있었으나, 2022년 7월 6일 신탁등기가 말소되고 주식회사정담아로 소유권이 이전되었습니다. 따라서 과거 신탁등기를 현재까지 존속하는 권리로 보아서는 안 됩니다.

2022년 10월 28일에는 소유권 거래가액 경정등기가 접수되었습니다. 최초 거래가액은 665,327,100원이었고, 경정된 거래가액은 564,202,310원입니다. 이는 과거 소유권 관련 등기 내용이며 현재 매각가격이나 시세를 의미하지는 않습니다.

2023년 5월 22일 재산보전처분이 등기되었지만 2024년 6월 5일 회생절차 종결결정에 따라 말소되었습니다. 이후 2025년 1월 7일 아산신용협동조합의 임의경매가 한 차례 개시되었으나 2025년 3월 24일 취하되었습니다. 현재 사건인 2025타경55384는 2025년 4월 3일 새롭게 개시된 임의경매입니다.

임차인 및 점유 현황

확인된 임차인은 없습니다. 감정평가서에는 기준시점 현재 공실로 기재되어 있습니다. 다만 임대관계는 미상으로 표시되어 있으므로, 공실이라는 조사 내용만으로 실제 점유·임대차 관계까지 완전히 배제해서는 안 됩니다.

② 가격 판단 — 신건 4억 4,000만원, 시세 비교는 보류

현재 감정가와 최저매각가는 모두 440,000,000원입니다. 아직 유찰되지 않은 신건으로, 감정가의 100%에서 입찰이 시작됩니다.

다만 이 물건은 근린시설입니다. 아파트처럼 동일 단지·동일 평형의 거래가격을 단순 비교해 적정 가격을 판단하기 어렵습니다. 해당 호실의 전용면적, 실제 사용 가능 면적, 층별 동선, 전면 노출도, 업종 제한, 임대료 및 공실 기간을 함께 검토해야 합니다.

유찰 시 배당 및 미배당 시나리오

위 금액은 각 회차별 매각가를 가정한 배당 시나리오입니다. 실제 매각가와 집행비용 및 배당 결과에 따라 달라질 수 있습니다.

중요한 것은 유찰될수록 근저당권자의 미배당액이 커진다는 점입니다. 그러나 이는 매수인에게 채무가 이전된다는 의미가 아닙니다. 근저당권은 매각으로 소멸하는 것으로 분석되므로, 매수인의 인수액과 채권자의 미회수액을 반드시 구분해야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 440,000,000원 가정)

신건 4억 4,000만원을 기준으로 집행비용 680만원을 제외하면 근저당권자에게 배당 가능한 금액은 4억 3,320만원입니다. 채권최고액 기준 미배당액은 27억 4,680만원이며, 소유자에게 돌아가는 잔여금은 없습니다. 당해세 및 최우선변제 등은 별도 확인이 필요합니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정평가서 기준)

• 입지. 경기도 수원시 권선구 금곡동 소재 금곡행정복지센터 동측 인근입니다. 주변에는 아파트단지, 오피스텔 및 근린생활시설이 위치하며 전반적인 주위환경은 보통으로 평가되었습니다.
• 교통. 대상 물건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 감정평가상 교통상황은 보통입니다.
• 도로. 북측으로 노폭 약 15미터 도로에 접하고 있습니다. 도로 접근성은 실제 점포의 가시성 및 고객 접근성을 판단할 때 함께 살펴볼 요소입니다.
• 토지이용계획. 일반상업지역, 지구단위계획구역(호매실지구), 중로2류(폭 15m~20m) 접합, 공공주택지구, 도시교통정비지역 및 과밀억제권역에 해당합니다.
• 건물 및 설비. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕 건물입니다. 기본적인 위생·급배수설비, 소방설비 및 승강기설비가 구비된 것으로 평가되었습니다.
• 이용상태. 공부상 근린생활시설이며 감정평가 기준시점 현재 공실입니다. 실제 업종 사용 가능 여부와 임대 가능성을 별도로 확인해야 합니다.
• 건축물 하자. 위반건축물 사항은 없고 공부와의 차이도 없는 것으로 조사되었습니다.
• 환금성. 주변에 주거시설과 근린생활시설이 혼재하지만, 개별 호실의 임대수요와 거래 가능성은 실제 업종 적합성 및 공실 상태에 따라 달라집니다. 주거용 물건과 동일한 환금성을 전제로 해서는 안 됩니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 말소기준권리 원본 대조. 2022.07.06. 아산신용협동조합 근저당권의 채권최고액 3,180,000,000원과 공동담보목록을 확인하고 등기부 전체를 다시 대조하세요.
• 임대차 및 점유 확인. 감정평가서상 공실이지만 임대관계는 미상입니다. 현재 점유자, 임대차계약, 사업자등록 및 실제 사용 여부를 현장에서 확인하세요.
• 근린시설 사용 가능성. 해당 호실의 건축물대장상 용도와 실제 사용 가능 업종, 관련 인허가 및 시설 조건을 확인하세요.
• 임대수익 검증. 주변 상가의 실제 임대료, 공실 기간, 관리비 및 예상 임차수요를 조사하세요. 임대수익이 검증되지 않은 상태에서는 매입가격만으로 투자성을 판단하지 마세요.
• 가격 상한 설정. 현재 최저가는 440,000,000원입니다. 비교 가능한 실거래 및 임대수익 자료를 확보한 후 보수적인 수익률과 보유비용을 반영해 입찰 상한을 정하세요.
• 관리비 및 공과금. 관리사무소를 통해 체납 관리비와 공용부분 부담금, 전기·수도 등 미납 여부를 확인하세요.
• 현장 확인. 건물 출입구, 해당 호실의 위치, 점포 전면, 동선, 주변 업종 및 실제 공실 상태를 직접 확인하세요.
• 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 건축물대장을 입찰 전에 직접 확인하세요.

맺으며 — “인수 0원”과 “투자성 양호”는 다르다

이 물건은 권리분석 측면에서 기준권리가 분명합니다. 2022년 아산신협 근저당권이 말소기준권리이고, 이후 설정된 경매개시결정과 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 현재 확인된 임차인도 없으며, 매수인 인수액은 0원으로 산정됩니다.

그러나 아산신협의 채권최고액은 31억 8,000만원이고, 신건 매각가 4억 4,000만원을 가정하면 근저당권자의 미배당액은 27억 4,680만원입니다. 이 금액은 매수인이 인수하는 채무가 아니라 배당 부족분이라는 점을 명확히 구분해야 합니다.

반면 실제 매수인에게 중요한 문제는 공실 근린시설의 사업성입니다. 임대관계는 미상이고 비교 가능한 실거래 자료도 확인되지 않습니다. 입지와 도로 접근성이 보통이라는 사실만으로 임대수익이나 환금성을 보장할 수 없습니다.

권리는 비교적 단순하지만, 가격과 수익성은 아직 검증되지 않았습니다. 신건 4억 4,000만원이라는 가격 자체에 매력을 부여하기보다는 실제 임대수요, 점포 경쟁력, 유지비용 및 거래사례를 먼저 확인하는 것이 합리적입니다. 권리상 인수 위험은 낮게 평가하되, 사업성 확인 전까지는 입찰을 보류하는 것이 안전합니다.