수원지방법원 2025타경55384. 경기도 수원시 권선구 금곡동 1125-1, 다인로얄팰리스호매실테라스4차 2층 215호 근린생활시설입니다. 소유자는 주식회사정담아이며, 아산신용협동조합이 채권자로 임의경매를 신청했습니다. 신청채권자의 청구금액은 3,068,054,222원이고, 말소기준권리인 근저당권의 채권최고액은 3,180,000,000원입니다.

등기상 2019년 신탁 소유권보존 등기는 이후 말소됐고, 2022년 7월 6일 아산신용협동조합의 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당권을 기준으로 그 이후의 수원시 압류, 국 압류 및 본건 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 별도의 인수권리는 확인되지 않아 배당 산정상 인수액은 0원입니다.

그러나 권리만 깨끗하다고 입찰이 유리한 것은 아닙니다. 감정평가서에는 본건이 공부상 근린생활시설이며 기준시점 현재 공실 상태라고 기재돼 있습니다. 임대관계는 미상입니다. 상가·근린시설은 아파트와 달리 임차수요와 실제 임대료, 공실기간이 투자성을 좌우합니다. 이 부분을 확인하지 않은 채 감정가를 기준으로 입찰하는 것은 위험합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 압류는 매각으로 소멸

권리분석의 기준점은 2022년 7월 6일 아산신용협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 3,180,000,000원으로 등기돼 있습니다. 이 근저당권보다 후순위인 본건 임의경매개시결정, 수원시 압류, 국 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다.

2019년 11월 28일 설정된 주식회사한국토지신탁 명의의 소유권보존 신탁등기는 이후 말소됐습니다. 2023년 5월 22일 등기된 재산보전처분 역시 2024년 6월 5일 회생절차 종결결정에 따라 말소됐습니다. 따라서 이들 등기를 현재 매수인이 인수하는 권리로 보지는 않습니다.

2025년 1월 7일에는 아산신용협동조합의 종전 임의경매개시결정(2025타경50314)이 등기됐으나 2025년 3월 24일 취하로 말소됐습니다. 이후 2025년 4월 3일 본건 2025타경55384의 임의경매개시결정이 새로 등기됐습니다.

② 가격 분석 — 5.81억의 시세 메리트는 아직 확인되지 않는다

현재 감정가와 최저매각가는 모두 581,000,000원입니다. 유찰 0회의 신건이므로 감정가의 100%에서 입찰이 시작됩니다. 다만 근린생활시설은 단순히 감정가가 낮아졌는지만으로 가격 경쟁력을 판단하기 어렵습니다. 실제 임대수요, 임대료, 공실기간, 상권 내 유사 점포 거래가격이 함께 확인돼야 합니다.

이 물건은 동일 용도·면적의 최근 실거래가격을 수치로 대조할 수 있는 기준이 확인되지 않아, 감정가 581,000,000원이 주변 시세보다 저렴한지 또는 비싼지 판단할 수 없습니다. 따라서 신건 최저가 581,000,000원을 가격 메리트가 있는 금액으로 평가해서는 안 됩니다.

등기상 2022년 소유권이전 당시 거래가액은 749,767,700원으로 기재됐다가 2022년 10월 28일 635,808,570원으로 경정됐습니다. 이는 과거 소유권 거래에 관한 등기 기록이며, 현재 시점의 근린시설 매매사례나 시세로 그대로 사용할 수는 없습니다. 과거 거래가액과 현재 감정가의 차이만으로 저평가 여부를 단정하는 것도 적절하지 않습니다.

유찰별 매각가격 및 근저당 미배당 시나리오

위 금액은 제공된 회차별 산정 시나리오입니다. 유찰 여부나 향후 매각가격을 확정하는 자료는 아니며, 실제 배당액은 집행비용 및 배당관계에 따라 달라질 수 있습니다.

주목할 점은 유찰이 반복되면 매각가격은 내려가지만, 근저당권의 미배당액은 오히려 커진다는 것입니다. 현재 신건 기준 미배당액은 채권최고액 3,180,000,000원에서 근저당 배당액 572,790,000원을 뺀 2,607,210,000원입니다. 1회 유찰 시 2,722,248,000원, 2회 유찰 시 2,814,165,760원으로 증가합니다.

그러나 이 금액은 채무자의 채권 부족분을 보여주는 배당 계산이지, 낙찰자가 추가로 부담하는 금액이 아닙니다. 후순위 압류와 근저당권은 매각으로 소멸하는 구조이므로, 매수인의 권리 인수액은 각 시나리오에서 0원으로 산정됩니다.

③ 예상배당표 (매각가 581,000,000원 가정)

신건 581,000,000원을 기준으로 집행비용을 약 8,210,000원으로 추정하면 배당 가능한 금액은 572,790,000원입니다. 이 금액은 전액 아산신용협동조합의 근저당권에 배당되는 것으로 계산됩니다. 채권최고액 기준 미배당액은 2,607,210,000원이며 소유자에게 돌아가는 잔여금은 없습니다.

신청채권자의 청구금액은 3,068,054,222원이고 근저당권의 채권최고액은 3,180,000,000원입니다. 두 금액은 구분해야 합니다. 채권최고액은 담보권의 한도이며 실제 대출잔액과 동일한 금액이라고 단정할 수 없습니다. 위 배당표는 채권최고액을 기준으로 한 추정 계산입니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경기도 수원시 권선구 금곡동 소재 금곡행정복지센터 동측 인근입니다. 주변에는 아파트단지, 오피스텔 및 근린생활시설이 소재하며 감정평가서상 제반 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재합니다. 감정평가서상 교통상황은 보통으로 평가됐습니다. 북측으로 노폭 약 15미터 도로에 접합니다.
• 건물. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕의 지하 3층·지상 8층 건물입니다. 외벽은 석재붙임 마감 등이며 창소는 강화유리 마감 등으로 기재돼 있습니다.
• 설비. 기본적인 위생 및 급배수설비, 소방설비, 승강기설비 등이 구비돼 있습니다.
• 토지이용계획. 일반상업지역, 지구단위계획구역(호매실지구), 중로2류(폭 15m~20m) 접합, 공공주택지구, 도시교통정비지역 및 과밀억제권역에 해당합니다.
• 현재 이용상태. 공부상 근린생활시설이며 감정평가 기준시점 현재 공실입니다. 임대관계는 미상으로 조사됐으므로 실제 임대 가능성과 기존 임대차관계 확인이 중요합니다.
• 환금성. 아파트·오피스텔·근린시설이 혼재한 상업 및 주거 환경입니다. 다만 근린시설은 동일 면적이라도 위치, 업종 적합성, 유동인구, 임대료 수준에 따라 매수층과 거래가격이 달라집니다. 실제 거래사례와 임대수요 확인 전에는 환금성을 높게 평가하기 어렵습니다.
• 공부 및 위반사항. 감정평가서상 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항은 없는 것으로 확인됩니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 실제 점유 확인. 감정평가서상 공실이지만 임대관계는 미상입니다. 현장 방문을 통해 실제 영업 여부, 점유자 유무, 열쇠 및 출입 상태를 확인하고 임대차계약과 사업자등록 관련 사항을 조사해야 합니다.
• 상가 임차인 권리 확인. 상가건물 임대차계약, 사업자등록, 점유 및 확정일자 등 실제 임대차관계가 있는지 확인하세요. 확인되지 않은 임차관계가 발견되면 대항력·우선변제권 및 보증금 인수 여부를 별도로 검토해야 합니다.
• 시세 검증. 감정가 581,000,000원을 그대로 적정 시세로 간주하지 마세요. 같은 건물 또는 인근 유사 근린시설의 실제 매매가격과 임대료를 확인하고, 공실기간과 예상 임대수익을 반영해 응찰 상한을 정해야 합니다.
• 공실 유지비. 임차인이 없는 기간에도 관리비, 공용부분 비용, 전기·수도 등 유지비가 발생할 수 있습니다. 관리사무소에서 체납 관리비와 월별 관리비 수준을 확인하세요.
• 시설 및 업종 적합성. 근린생활시설의 실제 용도, 영업 가능 업종, 소방·위생 관련 조건, 내부 시설 상태와 수선 필요 여부를 확인하세요. 업종에 따라 추가 시설투자가 필요할 수 있습니다.
• 등기 원본 확인. 2022년 근저당권, 2023년 재산보전처분 및 2024년 말소, 종전 경매 취하, 본건 경매개시결정과 후순위 압류의 처리 여부를 최신 등기사항전부증명서로 재확인하세요.
• 채권액 구분. 신청채권자 청구액 3,068,054,222원과 근저당 채권최고액 3,180,000,000원을 구분하세요. 채권최고액을 실제 대출잔액으로 간주해서는 안 됩니다.
• 부대비용 계산. 취득세, 등기비용, 관리비 체납, 시설 수선비, 공실 유지비 및 명도 관련 비용을 반영해 실질투자금액을 산출하세요.
• 원본 대조. 본 분석은 제공된 등기·경매·감정평가 관련 자료를 바탕으로 한 분석 의견입니다. 입찰 전 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 최신 등기부 원본을 직접 대조해야 합니다.

맺으며 — “인수 0원 ≠ 투자 위험 0원”

이 물건은 권리분석과 배당 산정만 놓고 보면 비교적 명확합니다. 2022년 7월 6일 아산신용협동조합의 근저당권이 말소기준권리이고, 이후 등기된 수원시 압류와 국 압류, 본건 경매개시결정 등은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 산정상 매수인 인수액은 0원입니다.

하지만 투자 판단은 여기서 끝나지 않습니다. 본건은 아파트가 아닌 근린생활시설이며, 감정평가 기준시점 현재 공실입니다. 임대관계도 미상이고, 동일 용도·면적의 최근 거래가격을 이용한 시세 비교도 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 581,000,000원이 저렴하다는 판단을 내릴 수 없으며, 신건이라는 이유만으로 입찰을 서두르는 것도 바람직하지 않습니다.

유찰이 발생하면 최저매각가격은 1회 유찰 시 464,800,000원, 2회 유찰 시 371,840,000원으로 내려가는 시나리오입니다. 그러나 가격이 내려간다는 사실 자체가 곧 투자 메리트를 뜻하지는 않습니다. 실제 임대수익과 공실 해소 가능성, 유사 근린시설의 거래가격을 함께 확인해야 합니다.