수원지방법원 2025타경55384. 경기도 수원시 권선구 금곡동에 있는 다인로얄팰리스호매실테라스4차 1층 116호 근린시설입니다. 등기부상 소유자는 주식회사정담아이며, 2022년 7월 6일 소유권이 이전됐습니다. 같은 날 아산신용협동조합을 근저당권자로 하는 채권최고액 3,180,000,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당권이 본건의 말소기준권리입니다.

현재 경매는 아산신용협동조합이 신청한 임의경매로, 청구금액은 3,068,054,222원입니다. 후순위로 수원시와 국가의 압류가 등기돼 있으나, 제공된 권리분석에서는 모두 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다. 따라서 현재 산정된 매수인 인수액은 0원입니다.

다만 근저당 채권최고액은 공동담보에 관한 등기금액이며, 이를 이 호실만의 독립적인 채무액으로 해석해서는 안 됩니다. 배당에서 발생하는 채권자의 미회수액 역시 낙찰자가 그대로 떠안는 금액을 의미하지 않습니다. 권리의 말소와 투자대상 부동산의 수익성은 서로 다른 문제입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 명확하다

이 물건의 권리분석은 2022년 7월 6일 설정된 아산신용협동조합 근저당권을 중심으로 진행합니다. 소유권 변동 과정에 신탁등기와 보전처분이 있었고, 이전 경매개시결정도 존재했지만 해당 등기들은 이미 말소됐습니다. 현재 경매개시결정과 후순위 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 분류됩니다.

② 임차인·점유 분석 — 공실이지만 확인은 필요하다

감정평가서에는 본건의 이용상태가 공실로 기재돼 있습니다. 별도로 확인된 임차인 신고 내역은 없으며, 매각대금 배당 시뮬레이션에서도 임차인에 대한 배당이나 매수인 인수 보증금이 산정되지 않았습니다.

따라서 매수인 인수액 0원은 현재 확인된 권리와 배당 가정에 따른 계산값입니다. 실제로 확인되지 않은 임차인이 존재한다면 그 임차인의 대항력과 우선변제권에 따라 별도의 판단이 필요합니다.

③ 가격 분석 — 신건 347,000,000원의 적정성은?

감정가와 현재 최저매각가는 모두 347,000,000원입니다. 아직 유찰되지 않은 신건으로, 경매가격이 감정가에서 할인되지 않은 상태입니다.

다만 본건은 근린생활시설입니다. 아파트처럼 동일 평형의 거래 평균만으로 가격을 비교하기 어렵고, 상가의 위치·전면 노출·임대수요·공실기간·예상 임대수익 등이 가격 판단에 중요합니다. 현재 확인된 실거래 비교 시세가 없어 347,000,000원이 시세보다 저렴한지 판단할 근거는 부족합니다.

④ 유찰 시나리오 — 최저가는 내려가지만 채권 미배당은 증가

현재 신건의 최저매각가는 347,000,000원이며, 유찰 시나리오에서는 감정가의 80%, 64%에 해당하는 금액을 적용합니다. 아래 금액은 해당 회차의 매각가를 가정한 배당 계산으로, 실제 다음 매각기일이나 최종 낙찰가격을 확정한 것은 아닙니다.

유찰이 진행되면 최저매각가는 하락하지만 채권자에게 배당되는 금액도 함께 감소합니다. 반대로 미배당 채권액은 증가합니다. 그러나 미배당 채권액이 증가한다고 해서 그 금액이 낙찰자에게 승계되는 것은 아닙니다. 현재 계산에서는 모든 회차의 매수인 인수액이 0원입니다.

최저가에 낙찰되고 별도의 인수 보증금이 없다는 가정에서 인수 반영 실질취득금액은 각각 347,000,000원, 277,600,000원, 222,080,000원입니다. 다만 취득세, 등기비용 및 기타 취득·운영비용은 포함되지 않았습니다.

⑤ 예상배당표 (매각가 347,000,000원 가정)

신건 최저매각가를 기준으로 한 예상배당입니다. 집행비용을 먼저 공제하고, 나머지 매각대금을 아산신용협동조합 근저당권에 배당하는 구조입니다.

집행비용 5,658,000원은 추정치입니다. 당해세 및 임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았으므로 실제 배당순위와 금액은 달라질 수 있습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경기도 수원시 권선구 금곡동 소재 금곡행정복지센터 동측 인근에 위치합니다. 주변에는 아파트단지, 오피스텔, 근린생활시설 등이 분포하며, 전반적인 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하며 인근에 버스정류장이 있습니다. 감정평가상 교통상황은 보통입니다.
• 도로 접근성. 대상 건물의 북측으로 폭 약 15m 도로에 접합니다. 다만 개별 점포의 전면 노출과 실제 보행 접근성은 현장 확인이 필요합니다.
• 건물. 철근콘크리트구조에 외벽은 석재붙임 마감, 창호는 강화유리 마감 등으로 구성돼 있습니다. 기본적인 위생·급배수설비, 소방설비 및 승강기설비가 구비돼 있습니다.
• 토지. 인접토지 및 도로와 대체로 평탄한 사다리형 토지이며, 오피스텔과 근린생활시설의 건부지로 이용 중입니다.
• 용도지역. 일반상업지역, 지구단위계획구역(호매실지구), 공공주택지구, 도시교통정비지역 및 과밀억제권역에 해당합니다.
• 공부상 상태. 감정요항표상 공부와의 차이는 없으며, 위반건축물로 표시된 사항도 없습니다.
• 현재 이용상태. 공부상 근린생활시설이지만 감정평가 당시 공실입니다. 실제 영업 가능 여부와 임대수요, 점포의 노출 및 시설 상태를 확인해야 합니다.
• 환금성. 상업시설은 주변 주거인구뿐 아니라 실제 유동인구, 업종 수요, 공실 수준, 임대료와 관리비 등의 영향을 받습니다. 현재 자료만으로 매각 소요기간이나 환금성을 정량적으로 평가하기는 어렵습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 실거래가 확인. 금곡동 및 호매실지구 내 유사 근린시설의 실제 매매사례를 비교하세요. 감정가만으로 적정 입찰가격을 결정하지 않아야 합니다.
• 임대수익 검증. 현재 공실인 만큼 예상 보증금, 월 임대료, 공실기간 및 관리비를 확인하고 실제 순임대수익을 계산해야 합니다.
• 현장 점유 확인. 공실로 평가됐지만 임대관계는 미상입니다. 현재 점유 여부, 사업자등록, 임차보증금과 확정일자 등을 확인하세요.
• 공동담보 확인. 아산신용협동조합의 근저당권에는 공동담보목록 제2022-243호가 기재돼 있습니다. 담보 범위와 관련 등기사항을 확인하세요.
• 조세채권 확인. 수원시와 국가의 압류가 존재합니다. 후순위 압류의 말소 여부뿐 아니라 당해세 등 실제 배당에 영향을 줄 수 있는 조세채권을 검토하세요.
• 기존 보전처분 및 경매 이력. 보전처분은 회생절차 종결결정으로 말소됐고, 앞선 임의경매개시결정도 취하로 말소된 이력이 있습니다. 현재 경매와 구분해 등기 원본을 대조하세요.
• 관리비 체납. 공실 기간 중 미납된 공용부분 관리비가 있는지 관리주체를 통해 확인하세요.
• 건물·점포 상태. 출입구, 전면 가시성, 내부 설비, 누수 및 유지보수 상태를 점검하세요. 공실 점포는 추가 시설비가 발생할 수 있습니다.
• 취득 부대비용. 낙찰대금 외에 취득세, 등기비용, 관리비 및 점포 정비비 등을 포함해 실제 투자금액을 계산하세요.
• 유찰 시나리오. 1회 유찰 가정 최저가는 277,600,000원, 2회 유찰 가정 최저가는 222,080,000원입니다. 다만 해당 가격도 시세 검증 없이 저렴하다고 판단해서는 안 됩니다.
• 원본 서류 확인. 입찰 전 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서 및 감정평가서를 확인하고 실제 입찰조건과 매각기일을 다시 대조하세요.

⑧ 종합 판단 — 권리보다 가격과 공실 위험이 관건

본건은 말소기준권리가 명확하고, 후순위 등기권리가 매각으로 소멸하는 구조입니다. 현재 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원으로 산정됩니다. 이러한 점은 권리분석에서 긍정적인 요소입니다.

하지만 소유자가 법인이고, 과거 신탁등기와 회생 관련 보전처분, 취하된 경매 이력 및 후순위 세금 압류가 존재합니다. 관련 권리의 상당수는 이미 말소됐거나 매각으로 소멸할 것으로 분류되지만, 현재 임대관계가 확인되지 않았다는 점은 별도의 점검 요소로 남아 있습니다.

특히 이 물건의 투자 가치는 채권액의 크기보다는 근린시설 자체의 가격과 임대수요에 달려 있습니다. 감정가 347,000,000원을 기준으로 공실 상가를 취득했을 때 실제 임차인을 확보할 수 있는지, 임대료가 투자금액을 뒷받침하는지, 향후 다시 매각할 수 있는지를 따져야 합니다.

맺으며 — “인수 0원 ≠ 좋은 투자”

수원지방법원 2025타경55384의 핵심은 단순합니다. 등기상 인수위험은 제한적으로 평가되지만, 가격과 수익성은 아직 검증되지 않았습니다.

최저매각가 347,000,000원은 감정가와 같은 신건 가격입니다. 공실 근린시설인 만큼 실거래가격과 임대수익을 확인하지 않고 저렴한 물건이라고 판단할 수 없습니다. 유찰이 진행돼 최저가가 내려가더라도 같은 원칙이 적용됩니다.

아산신용협동조합의 대규모 근저당 채권 미배당은 현재 계산상 매수인 인수채무가 아니지만, 임대관계 미상과 조세채권 검토는 여전히 중요합니다. 현장 점유 및 임대차 관계를 확인하고, 실제 시장가격과 임대 가능성을 검증한 후 입찰가격을 정하는 것이 합리적입니다.

결론은 '권리구조는 확인 가능, 가격과 수익성은 보류'입니다. 이 물건의 승부처는 채권액이 얼마나 큰지가 아니라, 공실 근린시설을 실제로 얼마에 취득하고 어떤 수익으로 운영할 수 있느냐에 있습니다.