수원지방법원 2025타경55384. 경기도 수원시 권선구 금곡동 1125-1, 다인로얄팰리스호매실테라스4차 1층 122호에 대한 근린시설 경매입니다. 감정가와 최저매각가는 모두 155,000,000원으로 아직 유찰이 없는 신건입니다. 소유자는 주식회사정담아이며, 경매 신청채권자는 아산신용협동조합입니다. 신청채권 청구액은 3,068,054,222원이고, 등기상 기준권리인 근저당권의 채권최고액은 3,180,000,000원입니다.

권리 구조의 핵심은 단순합니다. 2022년 7월 6일 설정된 아산신용협동조합의 근저당권이 말소기준권리입니다. 그 뒤에 설정된 경매개시결정과 압류는 해당 근저당권보다 후순위로, 자료상 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다. 따라서 근저당 채무가 수십억원에 이르더라도 그 미배당액을 낙찰자가 그대로 떠안는 구조는 아닙니다.

다만 권리분석이 단순하다는 사실이 곧 수익성이나 가격 경쟁력을 의미하지는 않습니다. 감정평가 기준으로 현재 공실이고 임대관계는 미상입니다. 근린시설은 실제 임대수요와 임대료, 관리비, 주변 상권의 영향을 크게 받으므로 이 부분을 확인하기 전에는 1억 5,500만원이 저렴하다고 판단할 수 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당 이후 권리는 매각으로 소멸 예정

임차인 없음. 조사된 임차인이 없어 보증금 인수나 대항력 임차인에 따른 추가 인수 부담은 확인되지 않습니다. 감정평가서상 기준시점 현재 공실로 조사됐으나 임대관계 자체는 미상으로 기재되어 있으므로, 현장 점유 상태와 실제 임대차계약 여부는 입찰 전에 재확인해야 합니다.

등기부상 2019년 한국토지신탁 명의의 소유권보존 신탁등기는 이후 신탁재산 처분에 따른 소유권이전 과정에서 말소된 상태입니다. 2022년 7월 6일 주식회사정담아 앞으로 소유권이전이 이루어졌고, 같은 날 아산신용협동조합의 근저당권이 설정됐습니다. 2023년 5월의 재산보전처분도 2024년 6월 회생절차 종결결정에 따라 말소됐습니다.

2025년 1월 7일 아산신용협동조합의 기존 임의경매개시결정(2025타경50314)은 2025년 3월 19일 취하됐고, 3월 24일 등기상 말소됐습니다. 이후 2025년 4월 3일 현재 사건인 2025타경55384가 새로 개시됐습니다. 현재 사건의 경매개시결정과 그 뒤에 설정된 수원시 압류 및 국 압류는 기준 근저당권 후순위로 매각에 따른 소멸 대상입니다.

② 가격 판단 — 신건 1억 5,500만원, 시세 경쟁력은 검증 필요

현재 감정가와 최저매각가는 모두 155,000,000원입니다. 유찰 횟수는 0회로, 아직 가격이 조정되지 않은 신건입니다. 아파트처럼 동일 평형의 최근 거래 평균을 기준으로 비교할 수 있는 거래자료가 확인되지 않아, 감정가가 실제 시장가격보다 높은지 낮은지는 단정할 수 없습니다.

특히 이 물건은 1층 근린시설이며 감정평가 기준 공실입니다. 주거용 부동산의 전용면적이나 단지 평균가격보다 실제 점포의 임대 가능성, 업종 적합성, 유동인구, 임대료 수준 및 관리비 부담이 가격 판단에 중요합니다. 따라서 감정가 1억 5,500만원이라는 숫자만으로 저렴하다고 판단해서는 안 됩니다.

유찰 시나리오는 감정가 대비 80%, 64%의 매각가격을 가정한 배당 추정입니다. 실제 매각 여부와 배당액을 확정하는 자료는 아닙니다.

③ 예상배당표 (매각가 155,000,000원 가정)

신건 최저가 155,000,000원에서 집행비용 추정액 2,970,000원을 제외하면 근저당권자에게 돌아가는 금액은 152,030,000원입니다. 근저당 채권최고액 3,180,000,000원을 기준으로 계산하면 미배당액은 3,027,970,000원입니다.

여기서 구분해야 할 숫자가 있습니다. 경매 신청채권의 청구액은 3,068,054,222원이고, 배당 추정에 사용한 근저당 채권액은 채권최고액 3,180,000,000원입니다. 두 금액은 동일한 기준이 아닙니다. 위 미배당액은 채권최고액 기준의 추정치이며 실제 채권잔액과 배당액은 확정 채권액 및 배당요구·조세관계 등에 따라 달라질 수 있습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경기도 수원시 권선구 금곡동 소재 금곡행정복지센터 동측 인근입니다. 주변에는 아파트단지, 오피스텔, 근린생활시설 등이 소재하며 전반적인 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재합니다. 감정평가상 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
• 도로. 건물 북측으로 노폭 약 15미터 도로에 접합니다. 도로 접근성과 실제 점포 전면부의 가시성은 현장에서 별도로 확인할 필요가 있습니다.
• 용도지역·규제. 일반상업지역, 지구단위계획구역(호매실지구), 중로2류(폭 15m~20m) 접합, 공공주택지구, 도시교통정비지역 및 과밀억제권역에 해당합니다.
• 건물·설비. 철근콘크리트구조 건물로 기본적인 위생 및 급배수설비, 소방설비, 승강기설비 등이 구비되어 있습니다. 토지는 인접 토지 및 도로 대비 등고평탄한 사다리형으로 평가됐습니다.
• 공실 상태. 공부상 근린생활시설이며 기준시점 현재 공실입니다. 임대관계는 미상으로 조사되어 실제 점유 여부, 공실 기간, 내부 상태와 잔존 시설을 현장에서 확인해야 합니다.
• 건물 적합성. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 없는 것으로 확인됐습니다. 다만 실제 영업에 필요한 업종별 인허가 및 시설 조건은 별도 확인이 필요합니다.
• 환금성. 1층 근린시설이라는 점만으로 임대수요를 단정할 수 없습니다. 주변 점포의 실제 영업 여부, 공실 상황, 업종 구성, 임대료 수준과 관리비를 조사해야 적정 매입가격을 판단할 수 있습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 시세 검증. 감정가 155,000,000원을 시장가격으로 그대로 받아들이지 마세요. 동일 건물 또는 인근 유사 근린시설의 실제 거래가격과 현재 매물 호가를 비교해 적정 입찰 상한을 정해야 합니다.
• 임대수익 검증. 현재 공실이므로 실제 임차 가능 업종, 예상 보증금과 월세, 예상 공실 기간을 확인하세요. 단순히 주거단지 인근이라는 이유만으로 임대수익을 가정해서는 안 됩니다.
• 점유·명도 확인. 감정평가 기준 공실이더라도 입찰 전 현장 방문으로 실제 점유자, 출입문 및 열쇠, 잔존물, 내부 시설 상태를 확인하세요.
• 관리비 체납. 집합건물 근린시설인 만큼 관리사무소에 공용부분 관리비 체납액, 관리규약, 향후 특별수선 부담 여부 등을 문의하세요.
• 조세채권 확인. 국 명의 압류가 있으므로 체납세금의 종류와 법정기일, 당해세 여부 및 실제 배당 우선순위를 확인해야 합니다. 등기상 후순위라는 이유만으로 모든 조세 관련 위험을 일괄 배제하지 마세요.
• 업종·인허가. 해당 호실의 건축물대장상 용도와 실제 사용 가능 업종, 소방·위생·급배수 등 영업시설 조건을 확인하세요.
• 입찰보증금. 최저매각가 155,000,000원을 기준으로 매각공고상 입찰보증금과 입찰 절차를 확인하고 자금계획을 세우세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 건축물대장 및 실제 현장을 대조한 후 최종 입찰 여부를 결정하세요.

맺으며 — “인수 0원 ≠ 투자 위험 0원”

수원 2025타경55384의 핵심은 권리상 인수 부담과 투자 수익성을 분리해서 보는 것입니다. 2022년 7월 6일 아산신용협동조합 근저당권이 말소기준이고, 이후의 경매개시결정과 수원시·국 압류는 매각으로 소멸할 예정입니다. 임차인도 확인되지 않아 매수인 인수액은 0원으로 예상됩니다.

반면 근저당 채권최고액은 3,180,000,000원으로, 신건 매각가 155,000,000원을 가정한 배당모형에서는 3,027,970,000원이 미배당됩니다. 이 금액은 채권자의 회수 부족이지 매수인의 추가 부담은 아닙니다. 숫자가 커 보인다는 이유로 낙찰자에게 채무가 승계된다고 오해해서는 안 됩니다.

실제 투자 판단에서 더 중요한 문제는 공실인 1층 근린시설의 가격과 임대 가능성입니다. 비교 거래자료가 없어 신건 최저가가 적정한지 아직 검증되지 않았습니다. 주변 상권, 실제 임대료, 관리비와 공실 기간을 확인한 뒤 입찰가를 결정해야 합니다. 권리 인수는 합격, 가격과 수익성은 현장 검증 후 판단. 이것이 이 물건의 핵심 결론입니다.