제주지방법원 2026타경10003. 제주시 해안동 1118 소재 단독주택 물건입니다. 등기상 소재지는 해안동 1118, 1283 제103호로 기재되어 있고, 도로명주소는 해안마을7나길 7-11입니다. 감정가와 최저매각가는 모두 377,327,200원으로 아직 유찰되지 않은 신건입니다.

등기부에서 가장 중요한 권리는 2021년 5월 12일 설정된 주식회사프로핏대부의 채권최고액 22억 1,000만원 근저당권입니다. 이 권리가 말소기준권리입니다. 이후 2021년 11월 설정된 4억 8,000만원 근저당권과 후속 압류·가압류는 매각으로 소멸하는 권리로 분류되어 있습니다.

다만 이 사건은 일반적인 단독주택 한 채의 권리관계만 확인하면 끝나는 물건이 아닙니다. 매각물건명세서에는 일괄매각, 제시외 건물 포함, 별지목록 10·11 지분매각이 함께 기재되어 있습니다. 타운하우스 대지와 내부 진입로로 사용 중인 부분까지 연결되어 있어, 어떤 토지와 건물의 소유권 또는 지분을 취득하는지를 먼저 확정해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각 소멸 구조

핵심은 2021년 5월 12일의 근저당권입니다. 이보다 앞선 2020년 11월 25일 제주시 압류는 2021년 5월 3일 해제되어 등기상 말소되었습니다. 따라서 해당 압류가 현재까지 존속하는 선순위 권리라고 판단해서는 안 됩니다.

2021년 5월 12일 설정된 근저당권의 채권최고액은 2,210,000,000원입니다. 이후 2021년 11월 4일 설정된 씨앤케이자산관리대부의 480,000,000원 근저당권은 후순위입니다. 2022년 5월 4일에는 회사합병을 원인으로 근저당권 이전등기가 이루어졌습니다.

2023년 이후에는 국세 압류, 정용제의 54,000,000원 가압류, 제주특별자치도의 압류가 이어졌습니다. 이들 권리는 기준 근저당권 이후에 설정된 것으로 등기상 매각 소멸 예정입니다. 다만 세금은 일반 채권과 배당순위가 달라질 수 있으므로 압류의 존재만으로 끝내지 말고 세목, 법정기일, 당해세 여부를 별도로 확인해야 합니다.

② 임차인·점유자 분석 — 7명, 보증금 미상 3명

현황조사 및 문건접수 내역상 7명의 임차인 또는 점유자가 확인됩니다. 이들의 전입일은 모두 말소기준권리인 2021년 5월 12일 이후입니다. 제공된 권리판정에서도 전원 대항력 없음으로 분류되어 있어, 이 자료만을 기준으로 하면 선순위 대항력 임차인의 보증금 인수 문제는 없습니다.

다만 7명 중 3명은 보증금이 확인되지 않고, 모든 임차인의 확정일자와 우선변제권도 확인되지 않습니다. 보증금이 확인되는 4명의 합계는 80,000,000원입니다. 이는 확인된 보증금만 합산한 값이며, 미상 3명의 보증금은 포함하지 않았습니다.

7명 모두 보증기관 대위·승계로 표시된 중복 신고자는 아닙니다. 따라서 확인된 7명의 점유 내역을 각각 살펴봐야 합니다. 다만 대항력이 없다는 판정과 실제 명도 문제가 없다는 것은 다른 이야기입니다. 낙찰 후에는 점유자별 계약 종료 여부, 보증금 정산, 자진 인도 가능성을 별도로 협의해야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 377,327,200원 가정)

신건 최저가인 377,327,200원에 낙찰된다고 가정하면, 추정 집행비용 6,082,581원을 제외한 나머지가 기준 근저당권자에게 배당됩니다. 기준 근저당권의 채권최고액은 22억 1,000만원이므로 전액 배당되지 않습니다. 후순위 근저당권자와 가압류권자는 배당을 받지 못하는 구조입니다.

배당 계산에 포함된 채권 합계는 2,744,000,000원이며, 배당 합계는 377,327,200원입니다. 채권자 총 미배당액은 2,372,755,381원입니다. 국세·지방세 및 임차인 최우선변제 등은 별도 확인 대상이며 위 계산에 반영되지 않았습니다.

④ 유찰 시나리오 — 가격 하락과 채권 미배당 확대

현재 신건 가격과 제공된 회차별 시나리오를 비교하면 다음과 같습니다. 이는 감정가에 대한 비율을 적용한 가정이며, 실제 매각 결과나 향후 매각기일을 확정하는 수치는 아닙니다.

⑤ 매각 범위·건물 구성 — 이 사건의 핵심 실물 확인 사항

매각물건명세서에는 일괄매각으로 기재되어 있으며, 제시외 건물 별지목록 3-1, 3-2가 포함됩니다. 또한 별지목록 10·11은 지분매각으로 기재되어 있습니다. 해당 부분은 타운하우스의 대지와 내부 진입로로 사용 중인 것으로 설명되어 있습니다.

감정평가서에 기재된 건물 이용 상태는 다음과 같습니다.

감정평가에는 수목, 잔디, 담장, 1층 데크시설, 2층 옥탑계단실, 2층 발코니 확장 및 2층 거실 확장부분 등이 포함되어 있습니다. 제시외 건물도 매각 범위에 포함되는 만큼, 실제 현장에서 각 구조물의 위치와 소유관계, 감정평가 반영 여부를 확인하는 것이 중요합니다.

⑥ 입지·토지이용 및 환금성 메모

• 입지. 제주시 해안동 소재 해안초등학교 남동측 인근입니다. 주변은 단독주택, 근린생활시설, 농경지가 혼재한 지역으로 기재되어 있습니다.
• 교통. 대상지까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재합니다. 감정평가상 제반 교통 사정은 보통입니다.
• 토지. 지목은 대, 기재 면적은 1,286.0㎡이며 평지·부정형·세로한면(가)으로 표시되어 있습니다. 별지목록 10·11의 지분매각 범위와 전체 면적의 관계를 확인해야 합니다.
• 용도지역. 생산녹지지역이며 자연취락지구에 저촉됩니다. 장애물제한표면구역, 공장설립제한지역, 하수처리구역, 가축사육제한구역 등의 제한사항도 기재되어 있습니다.
• 토지 규제. 생산녹지지역이라는 점을 고려해 향후 증축·용도변경·개발 가능성을 임의로 가정하지 말아야 합니다. 각 필지별 적용 규제와 허용 행위를 확인해야 합니다.
• 건물 상태. 기본 위생설비, 급배수설비, 보일러 난방설비 및 시스템에어컨설비가 기재되어 있습니다. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
• 환금성. 단독주택 외에 근린생활시설·창고·주차장과 지분매각 토지가 결합되어 있습니다. 비교 가능한 거래자료가 없어 일반적인 단독주택과 동일한 환금성을 가정할 수 없습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 등기부 원본 재확인. 2021.05.12 근저당권을 기준으로 권리 순위를 확인하고, 2022.05.04 근저당권 이전등기와 현재 근저당권자 표시를 대조하세요.
• 세금 압류. 국세·지방세 압류 관련 3건의 세목, 법정기일, 당해세 해당 여부를 확인하세요. 단순히 후순위 압류라는 이유만으로 세금 배당 문제가 모두 해결되었다고 판단하면 안 됩니다.
• 7명 점유관계. 106·110·112·113·114호의 실제 점유자와 임대차계약을 개별 확인하세요. 특히 110호와 112호의 복수 점유자 관계를 확인해야 합니다.
• 보증금 미상 3명. 안영민·HONG KUIJEONG·김리한의 보증금, 차임, 계약기간, 실제 사용 형태를 확인하고 매각물건명세서의 최종 기재와 대조하세요.
• 우선변제 여부. 확정일자와 임차인별 배당요구 및 최우선변제 요건을 확인하세요. 현재 확인된 정보만으로 우선변제 가능성을 확정할 수 없습니다.
• 명도. 대항력 없음은 인도 협의가 불필요하다는 의미가 아닙니다. 복수 점유자와 사무실 이용자를 포함해 명도 비용과 소요기간을 검토하세요.
• 지분매각. 별지목록 10·11의 실제 지분율과 공유자, 타운하우스 대지 및 내부 진입로의 이용관계를 확인하세요.
• 일괄매각 범위. 제시외 건물 3-1·3-2, 수목, 잔디, 담장, 데크, 옥탑계단실, 발코니·거실 확장부분 등이 평가 및 매각 범위에 포함되는지 현장에서 대조하세요.
• 토지 규제. 생산녹지지역과 자연취락지구, 장애물제한표면구역 등 개별 필지의 규제와 건축 가능 범위를 확인하세요.
• 가격 검증. 비교 가능한 실거래 자료가 없으므로 감정가 377,327,200원만으로 입찰 적정성을 판단하지 말고, 토지·건물·지분의 개별 가치와 점유 정리 비용을 따로 검토하세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 토지대장 및 건축물대장을 입찰 전 최종 확인하세요.

맺으며 — “인수 0원”만으로 안전한 물건은 아니다

제주 2026타경10003은 2021년 5월 12일 근저당권을 말소기준으로 하는 경매입니다. 그 이후 설정된 근저당권과 압류·가압류는 매각으로 소멸하는 구조이고, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 선순위 대항력 임차인의 보증금을 낙찰자가 그대로 떠안는 형태는 아닙니다.

그러나 실무상 위험은 다른 곳에 있습니다. 임차인·점유자 7명, 보증금 미상 3명, 우선변제 여부 미확인, 국세·지방세 압류, 지분매각 토지, 제시외 건물과 확장부분을 포함한 일괄매각이 한 사건에 함께 들어 있습니다. 특히 지분매각 부분이 타운하우스의 대지와 내부 진입로로 사용된다는 점은 일반 단독주택 경매와 다른 검토가 필요한 부분입니다.

또한 감정가 377,327,200원이 시장가격 대비 저렴한지 비싼지는 현재 확인된 비교 시세만으로 판단할 수 없습니다. 유찰 후 최저가가 낮아지더라도 지분과 점유관계, 토지 규제 및 실제 매각 범위가 해결되지 않으면 그 자체로 투자 메리트가 생기는 것은 아닙니다.

권리상 인수액은 0원으로 산정되지만, 실물·점유·세금·지분은 확인이 필요합니다. 이 사건의 입찰 판단은 감정가 대비 할인율보다 취득하는 권리의 정확한 범위와 실제 이용 가능성을 먼저 확정하는 데서 출발해야 합니다.