제주지방법원 2026타경10003. 제주시 해안동의 단독주택을 중심으로 진행되는 경매입니다. 감정가는 405,780,700원, 최저매각가도 같은 금액으로 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 매각기일은 2026년 11월 17일입니다.

등기상 소유자는 주식회사도천입니다. 2021년 6월 14일 설정된 주식회사프로핏대부의 근저당권이 말소기준권리이며, 채권최고액은 2,860,000,000원입니다. 이후 국세·지방세 압류와 가압류, 경매개시결정이 이어졌습니다. 이들 후순위 등기상 권리는 매각으로 소멸하는 구조입니다.

문제는 권리관계가 여기서 끝나지 않는다는 점입니다. 106호·110호·112호·113호·114호에 걸쳐 임차인 또는 점유자로 조사된 사람이 7명입니다. 이들의 전입일은 모두 말소기준권리보다 늦지만, 실제 임대차계약과 점유관계, 보증금 지급 여부 및 명도 가능성은 별도 확인이 필요합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 2021년 근저당

권리분석의 중심은 2021년 6월 14일 주식회사프로핏대부 근저당권입니다. 이 권리가 말소기준이며, 이후 설정된 압류·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다.

2018년에 설정됐던 주식회사삼호저축은행 근저당권은 2021년 6월 14일 이미 말소됐습니다. 과거 코리아신탁주식회사 관련 신탁등기도 말소된 이력이 있습니다. 따라서 해당 과거 등기를 현재 존속하는 선순위 인수권리와 혼동해서는 안 됩니다.

② 임차인 분석 — 실제 조사 인원 7명

현황조사에서 확인된 임차인 또는 점유 관련 인원은 7명입니다. 모두 말소기준권리 설정일인 2021.06.14 이후 전입한 것으로 기재되어 있어, 현재 조사자료상 선순위 대항력을 갖춘 임차인으로 분류되지는 않습니다.

다만 세 사람은 보증금이 확인되지 않았고, 7명 모두 확정일자가 확인되지 않았습니다. 특히 점유·계약 내용이 불명확한 사람의 경우 실제 임대차관계 및 대항요건을 원본 자료로 재확인해야 합니다.

대항력 표시는 전입일과 말소기준권리의 선후관계 및 현재 조사자료에 따른 판정입니다. 실제 대항요건, 확정일자, 배당순위와 최우선변제 여부는 별도로 확인해야 합니다. 보증기관의 대위·승계 신고자는 없으며, 표의 7명은 실제 임차인 또는 점유 관련 조사 인원입니다.

③ 예상배당표 (매각가 405,780,700원 가정)

신건 최저매각가에 낙찰된다고 가정하면, 매각대금의 대부분이 말소기준 근저당권 배당에 사용됩니다. 채권액이 매각대금보다 매우 커서 후순위 채권자에게 돌아갈 금액은 사실상 없습니다.

집행비용은 매각가의 약 1.6%를 적용한 추정액입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않아 실제 채권별 배당액은 달라질 수 있습니다. 근저당권 이전에 따른 최종 배당권리자 역시 원본 확인이 필요합니다.

회차별 낙찰·배당 시나리오

최저매각가 기준 실질취득액은 신건 405,780,700원, 1회 유찰 시 324,624,560원, 2회 유찰 시 259,699,648원으로 계산됩니다. 이는 각 회차의 최저가에 낙찰되고 시뮬레이션상 인수액이 0원이라는 가정에 따른 것으로, 취득세·명도비·수선비 등 별도 취득비용은 포함하지 않습니다.

④ 입지·건물·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 제주시 해안동 소재 해안초등학교 남동측 인근에 위치합니다. 주변은 단독주택·근린생활시설·농경지가 혼재하는 지역입니다.
• 교통. 대상 부동산까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있습니다. 감정평가상 제반 교통 사정은 보통으로 조사됐습니다.
• 건물구조. 철근콘크리트구조 평슬래브지붕으로, 일부는 지상 2층, 일부는 지하 1층 및 지상 2층 구조입니다. 외벽은 스타코·페인팅, 내부는 벽지·타일, 바닥은 강마루·타일 등으로 마감되어 있습니다.
• 이용상태. 일련번호 3·4는 단독주택으로, 5~8은 지하 1층 주차장과 지상 1·2층 단독주택으로, 9는 지하 1층 근린생활시설·창고와 지상 1·2층 단독주택으로 이용됩니다.
• 설비. 기본 위생설비, 급배수설비, 보일러 난방설비 및 시스템에어컨설비가 설치되어 있습니다.
• 토지. 지목은 대, 토지면적은 1,286.0㎡로 기재되어 있습니다. 토지는 평지의 부정형이며 도로접면은 세로한면(가)입니다. 공시지가는 304,800원/㎡입니다.
• 용도지역·규제. 생산녹지지역이며 자연취락지구 저촉 사항이 있습니다. 장애물제한표면구역·공장설립제한지역·하수처리구역·가축사육제한구역에도 해당합니다.
• 건축물 현황. 공부와의 차이는 없는 것으로 기재됐으며, 위반건축물 표시도 확인되지 않습니다. 다만 제시외 시설 및 확장부분의 실제 상태는 별도 확인이 필요합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 매각범위 원본 확인. 별지목록 전체를 확인하고 일괄매각 대상 건물·토지·제시외 건물·지분매각 대상을 구분합니다. 특히 등기상 제111호와 임차조사상 106·110·112·113·114호의 관계를 대조해야 합니다.
• 임차인 7명 계약관계 확인. 임대차계약서, 실제 보증금, 차임 지급주기, 확정일자, 배당요구 및 점유 여부를 확인합니다. 보증금 미상인 안영민·HONG KUIJEONG·김리한에 대한 확인이 우선입니다.
• 최우선변제 검토. 후순위 임차인이라도 관련 요건을 충족하면 소액임차인 최우선변제가 문제 될 수 있습니다. 해당 금액과 실제 배당 가능성을 검토해야 하며, 이를 선순위 보증금 인수와 혼동해서는 안 됩니다.
• 사무실 사용 부분 검토. 김미경이 점유한 114호의 실제 이용상태와 사업자등록, 임대차계약을 확인해 주택과 상가건물 임대차에 관한 권리관계를 구분해야 합니다.
• 공동담보·채권자 대조. 공동담보목록 제2021-811호를 확인하고, 주식회사프로핏대부에서 주식회사프로핏으로 이전된 근저당권 및 주식회사프로빗 명의의 경매신청 관계를 원본으로 확인합니다.
• 조세채권 확인. 파주세무서 관련 압류와 파주시 압류의 체납액·법정기일·당해세 해당 여부를 확인해야 실제 배당순위를 정확하게 판단할 수 있습니다.
• 명도 비용 확보. 배당 시뮬레이션상 인수액이 0원이어도 여러 호실의 점유자를 상대로 인도협의나 법적 절차가 필요할 수 있습니다. 점유자별 퇴거 일정과 비용을 별도로 산정해야 합니다.
• 진입로 지분 검토. 지분매각 대상 토지의 이용권, 다른 공유자와의 관계, 통행 및 유지관리 문제를 확인합니다. 실제 사용 가능한 범위를 현장에서 확인해야 합니다.
• 가격·수익성 검증. 인근 유사 단독주택의 최근 실거래, 토지·건물별 가격, 현재 임대료 수입의 실제 회수 가능성 및 예상 수선비를 확인한 후 입찰가를 결정해야 합니다.
• 최신 원본 재확인. 입찰 직전 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 건축물대장 및 매각기일 변경 여부를 확인해야 합니다.

맺으며 — “권리 소멸은 명확하지만, 가격과 명도는 별개다”

제주지방법원 2026타경10003은 말소기준권리 이후의 압류·가압류가 매각으로 소멸하는 구조입니다. 현재 배당 시뮬레이션의 매수인 인수액도 0원입니다. 이 점은 권리분석상 긍정적입니다.

하지만 실제 임차인 또는 점유 관련 인원 7명이 확인되고, 일부의 보증금 및 임대차 내용이 불명확합니다. 단독주택을 중심으로 한 일괄매각에 제시외 건물과 진입로 등의 지분매각도 포함되어 점유·소유·이용관계를 확인하는 작업이 필요합니다.

채권 미배당액이 2,514,677,107원에 달한다는 사실 자체가 매수인 인수 위험을 뜻하지는 않습니다. 그러나 높은 채권액, 조세채권, 공동담보, 채권자 명칭 및 다수 점유자 관계를 함께 검증해야 권리분석을 마무리할 수 있습니다.

가장 중요한 판단은 가격입니다. 신건 최저매각가는 405,780,700원이지만, 이를 최근 실거래나 수익가치와 비교할 근거가 확인되지 않았습니다. 따라서 신건이 시세보다 저렴하다거나 유찰 후 반드시 가격 메리트가 생긴다고 단정할 수 없습니다.