제주지방법원 2026타경10003. 제주특별자치도 제주시 해안동 1118 소재 단독주택 경매입니다. 등기에는 해안동 1118, 1283 제113호 및 도로명주소 해안마을7나길 7-8이 기재되어 있습니다. 단순한 단독주택 한 채의 경매로만 보기에는 매각 범위가 복잡합니다. 감정평가상 여러 동의 단독주택과 일부 근린생활시설이 함께 확인되며, 제시외 건물도 일괄매각 대상에 포함됩니다.

권리의 기준은 2021년 6월 14일 설정된 채권최고액 28억 6,000만원의 근저당권입니다. 이후 설정된 압류·가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 점유자 7명 역시 모두 기준권리 설정 이후 전입해 대항력은 없는 것으로 확인됩니다.

그렇다고 단순하고 쉬운 물건은 아닙니다. 일부 토지 지분매각, 다수 점유자, 보증금 미상, 배당자료의 채권자 표기 차이가 존재합니다. 권리상 인수액과 별개로 실제 매각 범위와 점유 상태를 정확하게 확인해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 28.6억 근저당이 기준

말소기준권리는 2021년 6월 14일 을구 3번 근저당권입니다. 채권최고액은 2,860,000,000원이며, 이후 근저당권 이전등기가 이루어져 2022년 5월 4일 주식회사프로핏 명의로 이전된 것으로 표시됩니다. 이전 원인은 회사합병입니다.

2018년에 설정된 삼호저축은행 근저당권 175,000,000원은 2021년 6월 14일 해지로 말소됐습니다. 과거 신탁등기도 등기부상 말소된 상태이며, 현재 소유자는 2021년 6월 4일 소유권을 이전받은 주식회사도천입니다.

기준권리 이후의 국세 압류, 파주시 압류, 정용제 가압류 및 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 표시됩니다. 2022년 설정된 서륭 가압류는 집행취소결정으로 이미 말소됐습니다. 2023타경27856 경매개시결정 역시 2025년 2월 13일 일부취하에 따른 말소가 확인됩니다.

② 임차인 현황 — 실제 점유자 7명

확인되는 점유자는 총 7명입니다. 보증기관의 대위·승계에 따른 중복신고는 확인되지 않아 실제 점유자 기준 7명으로 봅니다. 전입일은 모두 말소기준권리 설정일인 2021년 6월 14일 이후입니다.

차임은 기재된 금액이며 월·연 등 지급주기는 확인되지 않았습니다. 확정일자는 전원 미상입니다. 우선변제권은 확정일자와 임대차관계 원본 확인 전까지 확정할 수 없습니다.

현재 자료상 7명 모두 대항력이 없으므로 보증금을 매수인이 인수하는 구조는 아닙니다. 다만 대항력이 없다는 사실과 점유자가 실제로 퇴거한다는 사실은 별개입니다. 복수의 점유자가 각기 다른 호실을 사용하고 있어 명도 협의 및 실제 인도 범위 확인이 중요합니다.

③ 시세·가격 판단 — 신건이지만 저렴하다고 볼 근거는 없다

현재 최저매각가는 감정가와 동일한 463,661,100원이며, 유찰은 0회입니다. 실거래가 또는 비교 가능한 최근 거래가격을 확인할 근거가 없어 감정가가 주변 시세보다 낮은지 높은지 판단할 수 없습니다.

가격 판단과 별개로 담보권 채권최고액은 28억 6,000만원으로 감정가를 크게 웃돕니다. 이는 매각대금만으로 채권을 전액 회수하기 어려운 구조라는 뜻이지, 그 차액을 낙찰자가 인수한다는 뜻은 아닙니다. 매수인 인수액과 채권자의 미회수 채권은 구분해서 판단해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 463,661,100원 가정)

신건 매각가 463,661,100원을 가정하면 집행비용 추정액 7,036,611원을 제외한 456,624,489원이 근저당권에 배당됩니다. 근저당권 채권최고액 28억 6,000만원을 기준으로 보면 미배당이 발생하고, 정용제 가압류 5,400만원은 배당되지 않습니다.

집행비용은 매각가의 약 1.5% 추정치입니다. 당해세 및 임차인 최우선변제는 위 시뮬레이션에 반영되지 않았으므로 실제 배당 결과는 달라질 수 있습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 채권 미배당 확대

위 시나리오는 매각가 변화에 따른 채권 회수액의 차이를 보여줍니다. 유찰 후 최저가가 낮아져도 매수인에게 인수되는 채권이 늘어나는 구조는 아닙니다. 다만 유찰 가격만으로 이 물건의 투자 메리트를 판단해서는 안 됩니다. 복수 건물과 토지 지분의 실제 가치, 점유자 명도 가능성, 부대비용을 별도로 검토해야 합니다.

⑥ 매각 범위·입지·환금성 메모

• 일괄매각 범위. 매각물건명세서에는 제시외 건물 별지목록 8-1, 8-2가 포함된 일괄매각으로 기재되어 있습니다. 수목, 담장, 1층 데크시설, 2층 옥탑계단실, 2층 발코니 확장 및 2층 거실 확장부분 등도 평가에 포함되어 있습니다.
• 토지 지분. 별지목록 20, 21은 지분매각으로 명시되어 있으며 타운하우스 대지 및 내부 진입로로 사용 중입니다. 지분 비율, 공유관계, 실제 이용권한, 통행 및 유지관리 관계를 확인해야 합니다.
• 건물 이용상태. 일련번호 3·4는 지상 2층 단독주택, 5~8은 지하 1층 주차장과 지상 1·2층 단독주택, 9는 지하 1층 근린생활시설·창고 및 지상 1·2층 단독주택으로 이용 중입니다.
• 위치. 해안초등학교 남동측 인근이며, 주변은 단독주택·근린생활시설·농경지 등이 혼재한 지역입니다.
• 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재합니다. 감정평가상 교통 사정은 보통입니다.
• 토지 특성. 토지면적 1,286.0㎡, 지목 대, 생산녹지지역 관련 기재가 있습니다. 공시지가 기재액은 304,800원/㎡입니다.
• 토지 규제. 장애물제한표면구역, 공장설립제한지역, 하수처리구역, 가축사육제한구역 등이 기재되어 있습니다. 자연취락지구 저촉 사항도 있어 필지별 규제와 건축 가능 범위를 확인해야 합니다.
• 건물 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다. 다만 확장부분과 제시외 건물의 실제 현황 및 매각 포함 여부를 현장에서 대조해야 합니다.
• 환금성. 비교 가능한 실거래 근거가 없어 시세 및 매각 용이성을 단정하기 어렵습니다. 여러 동의 건물, 7명 점유, 토지 지분매각이 함께 존재해 단순 단독주택보다 매수자 범위가 제한될 수 있습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 매각 대상 특정. 별지목록 전체와 제시외 건물 8-1, 8-2의 위치·면적·실제 포함 여부를 매각물건명세서 및 감정평가서 원본과 대조하세요.
• 지분매각 확인. 별지목록 20, 21의 정확한 지분비율과 공유자, 대지·내부 진입로 이용관계, 통행 및 관리 권한을 확인하세요. 지분만 취득하는 부분과 단독소유 부분을 구분해야 합니다.
• 임차인 7명 확인. 110호와 112호는 복수의 점유자가 확인됩니다. 실제 점유자, 계약관계, 보증금, 확정일자 및 배당요구 여부를 개별적으로 확인하세요.
• 보증금 미상 3명. 안영민, HONG KUIJEONG, 김리한의 임대차계약서와 보증금 및 차임을 확인하고, 우선변제 및 최우선변제 해당 여부를 별도로 검토하세요.
• 명도 계획. 대항력은 없는 것으로 확인되지만 7명이 점유 중입니다. 호실별 점유 범위와 실제 사용 용도를 현장에서 확인하고 명도 협의 및 인도 절차를 준비하세요.
• 근저당권 승계 확인. 2021년 설정된 28억 6,000만원 근저당권의 이전 경위와 현재 권리자, 신청채권자 표기를 등기원본과 채권계산서로 대조하세요.
• 배당자료 검증. 신청채권 청구액 3,133,672,374원과 배당 시뮬레이션 채권 합계 2,914,000,000원의 차이, 신청채권자 지급액 0원과 근저당권 배당액 456,624,489원의 관계를 확인하세요.
• 토지 규제 및 건축 가능성. 생산녹지지역과 자연취락지구, 장애물제한표면구역 등 필지별 토지이용계획을 확인하고 증축·용도변경·추가 개발 가능성을 관할 기관에 문의하세요.
• 가격 검증. 감정가만으로 입찰가를 정하지 말고 건물별 가치와 토지 지분의 실질 이용가치, 최근 거래사례를 별도로 비교하세요. 현재 확인된 정보만으로 시세 대비 저렴하다고 판단할 수 없습니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 신탁원부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 배당요구서 및 실제 현장 상태를 입찰 전에 대조하세요.

맺으며 — “인수 0원이어도, 쉬운 물건은 아니다”

제주 해안동 2026타경10003은 말소기준권리 이후에 전입한 점유자 7명 모두 대항력이 없는 것으로 확인되고, 현재 산정상 매수인 인수액도 0원입니다. 등기상 후순위 압류와 가압류 역시 매각으로 소멸하는 구조입니다.

그러나 이 물건의 핵심은 권리 인수만이 아닙니다. 보증금 미상 점유자 3명, 여러 건물의 일괄매각, 제시외 건물 포함, 일부 토지 지분매각, 복수 점유자의 명도, 근저당권 승계 및 배당자료의 차이를 함께 해결해야 합니다.

특히 실거래 비교 근거가 없어 신건 감정가 463,661,100원의 가격 경쟁력을 확인할 수 없습니다. 채권자의 미배당액이 크다는 사실만으로 매수인에게 추가 인수 부담이 생기는 것은 아니지만, 입찰가의 적정성을 대신 판단해 주지도 않습니다.

권리상 인수는 0원, 점유·매각범위 확인은 필수, 가격 판단은 보류. 이 물건은 감정가나 최저가보다 먼저 토지 지분과 실제 매각 범위, 점유자별 임대차관계부터 확정해야 하는 복합형 경매입니다.