제주지방법원 2026타경10003. 제주시 해안동 1118 소재 단독주택 물건입니다. 등기상 소유자는 주식회사도천이며, 2021년 6월 14일 주식회사프로핏대부 명의의 채권최고액 28억 6,000만원 근저당권이 설정되어 있습니다. 이 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후 발생한 세무서 압류, 파주시 압류, 정용제의 가압류 및 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.

표면적인 권리관계만 보면 매수인에게 넘어오는 선순위 임차권이나 인수 대상 권리는 확인되지 않습니다. 그러나 이 사건의 핵심은 단순히 근저당권이 크다는 데 있지 않습니다. 현황조사상 점유자 7명, 그중 보증금 미상 3명이 존재하고, 매각물건명세서에는 제시외 건물과 타운하우스 대지·내부 진입로의 지분매각까지 기재되어 있습니다. 명도와 매각 대상의 정확한 범위를 함께 살펴야 합니다.

감정가와 최저가가 모두 405,384,900원인 신건이며, 현재 회차에서 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다. 다만 부동산 실거래 비교 근거가 확인되지 않으므로 감정가가 시세보다 저렴하다고 판단할 수는 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 2021년 근저당이 말소기준

말소기준권리는 2021년 6월 14일 설정된 을구 3번 근저당권입니다. 채권최고액은 2,860,000,000원이며, 최초 근저당권자는 주식회사프로핏대부입니다. 2022년 5월 4일 회사합병을 원인으로 주식회사프로핏에 근저당권이 이전되었습니다.

2018년 7월 10일 설정된 삼호저축은행 근저당권(채권최고액 175,000,000원)은 2021년 6월 14일 해지로 말소되었습니다. 따라서 이 과거 근저당권은 현재 경매의 말소기준권리가 아닙니다.

말소기준권리 이후에는 다음 권리가 등기되었습니다.

• 2023.07.27. 파주세무서 압류. 말소기준권리 이후의 압류로 매각에 따라 소멸하는 것으로 기재되어 있습니다.
• 2024.01.09. 파주시 압류. 후순위 압류로 매각에 따라 소멸합니다.
• 2024.01.16. 정용제 가압류. 청구금액 54,000,000원이며 매각으로 소멸합니다.
• 2026.01.13. 현재 경매개시결정. 제주지방법원 2026타경10003 사건으로, 매각에 따라 소멸하는 권리입니다.

② 임차인·점유자 분석 — 실제 점유자 7명

현황조사 및 문건접수에서 확인되는 점유자는 총 7명입니다. 보증기관의 대위·승계에 따른 중복신고는 확인되지 않습니다. 전입일이 모두 말소기준권리인 2021년 6월 14일 이후이므로 조사된 점유자 모두 대항력이 없는 것으로 판단됩니다.

보증금이 확인되는 점유자는 4명이며, 각각 20,000,000원으로 합계 80,000,000원입니다. 나머지 3명은 보증금이 확인되지 않습니다. 또한 확정일자는 모두 확인되지 않아 우선변제권 및 소액임차인 최우선변제 여부를 이 자료만으로 확정할 수 없습니다.

따라서 권리상 보증금 인수액은 0원으로 계산하되, 이를 명도비용이나 임차인 배당 부담까지 전혀 없다는 의미로 해석해서는 안 됩니다. 특히 보증금 미상 3명과 확정일자 미확인 문제는 입찰 전 우선 확인 대상입니다.

③ 매각 대상과 건물 구성 — 단순 단독주택으로 보면 안 된다

감정평가서의 이용상태에는 여러 건물의 용도가 함께 기재되어 있습니다. 사건의 물건종류는 단독주택이지만, 실제 감정평가 대상에는 근린생활시설 및 창고 용도가 포함되어 있어 건물별 구성과 매각 범위를 구분해야 합니다.

④ 가격·배당 분석 — 시세 판단은 보류, 채권 미배당은 크다

현재 최저매각가는 감정가와 동일한 405,384,900원입니다. 실거래 비교자료가 확인되지 않아 감정가가 주변 시세보다 높은지 낮은지 판단할 근거는 없습니다. 따라서 신건이라는 이유만으로 가격 메리트가 있다고 평가해서는 안 됩니다.

반면 배당 구조는 비교적 명확합니다. 현재 매각가 405,384,900원을 가정하면 집행비용 약 6,453,849원을 공제한 뒤 근저당권자에게 398,931,051원이 배당되는 것으로 산정됩니다. 근저당권 채권최고액 2,860,000,000원에 크게 미달합니다.

현재 회차 감정가 405,384,900원 기준의 예상배당입니다. 집행비용은 추정치이며, 당해세 및 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 채권자 배당합계와 미배당은 해당 배당 시뮬레이션 기준입니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 인수액은 0원

제공된 회차별 배당 시뮬레이션을 보면 감정가의 80%, 64%로 최저매각가가 낮아질수록 채권자 배당액도 줄어들고 미배당 채권은 커집니다. 다만 말소기준권리 이후의 권리가 매각으로 소멸한다는 전제에서는 낙찰가 하락으로 매수인에게 근저당 채무가 이전되는 구조가 아닙니다.

또한 신청채권 청구액 3,133,672,374원과 배당 시뮬레이션에 표시된 채권 합계 2,914,000,000원은 서로 다른 수치입니다. 신청채권의 청구액을 배당표상 채권합계와 동일한 금액으로 취급해서는 안 됩니다. 최종 채권액과 배당순위는 실제 배당요구 및 채권계산서로 대조해야 합니다.

⑥ 입지·토지이용·환금성 메모

• 입지. 제주특별자치도 제주시 해안동 소재 해안초등학교 남동측 인근입니다. 주변은 단독주택, 근린생활시설, 농경지 등이 혼재한 지역입니다.
• 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하며 인근에 버스정류장이 소재합니다. 감정평가상 대중교통을 비롯한 제반 교통 사정은 보통으로 평가되었습니다.
• 토지이용. 생산녹지지역이며 자연취락지구와 관련된 사항이 있습니다. 지목은 대, 토지이용상황은 주거기타로 기재되어 있습니다.
• 토지 형상. 지형은 평지, 형상은 부정형이며 도로접면은 세로한면(가)로 표시되어 있습니다.
• 토지이용 제한. 장애물제한표면구역, 공장설립제한지역, 하수처리구역, 가축사육제한구역 등이 포함되어 있습니다. 자연취락지구는 저촉으로 기재되어 있습니다.
• 공시지가. 304,800원/㎡로 기재되어 있습니다.
• 건축물. 위반건축물 사항은 없고 공부와의 차이도 없는 것으로 기재되어 있습니다. 다만 제시외 건물과 확장부분 등의 매각 포함 여부는 명세서와 도면을 재확인해야 합니다.
• 환금성. 단독주택과 근린생활시설이 혼재한 건물 구성, 다수 점유자, 토지 지분매각 조건이 함께 존재합니다. 주변 실거래 비교자료가 확인되지 않아 환금성과 적정 매도가격은 별도 조사해야 합니다.

⑦ 입찰 전 필수 체크리스트

• 7명 점유 현황 재확인. 각 호실의 실제 점유자, 임대차계약 당사자, 전입 여부, 사용 현황을 현장에서 확인하세요. 조사상 전입일이 기준권리 이후라는 사실만으로 명도 문제가 자동 해결되지는 않습니다.
• 보증금 미상 3명. 안영민, HONG KUIJEONG, 김리한의 보증금과 차임, 계약기간, 확정일자를 확인하세요.
• 임차인 최우선변제. 예상배당표에는 임차인 최우선변제와 당해세가 반영되지 않았습니다. 해당 임차인의 요건과 실제 배당순위를 별도로 확인해야 합니다.
• 일괄매각 범위. 별지목록 7-1, 7-2 제시외 건물과 수목, 담장, 데크, 옥탑계단실, 발코니 및 거실 확장부분이 실제 매각 대상에 어떻게 포함되는지 감정평가서와 도면을 대조하세요.
• 지분매각 18·19번. 타운하우스 대지 및 내부 진입로로 사용 중인 토지 지분의 정확한 비율, 공유자, 통행 및 사용관계를 확인하세요.
• 채권자 동일성. 주식회사프로핏대부, 주식회사프로핏, 주식회사프로빗의 명칭과 합병·권리이전·신청채권 관계를 원본 등기와 경매기록으로 대조하세요.
• 가격 검증. 실거래 비교자료가 없으므로 주변 유사 단독주택 및 근린생활시설의 거래사례, 토지와 건물의 개별 가치, 지분매각 조건을 반영한 적정 입찰가격을 별도로 산정하세요.
• 토지이용 규제. 생산녹지지역, 자연취락지구, 장애물제한표면구역, 공장설립제한지역 등 각 규제가 해당 토지와 건축물의 현재 이용 및 향후 계획에 미치는 영향을 확인하세요.
• 명도비용. 대항력 없는 점유자라도 협의와 인도 절차가 필요할 수 있습니다. 점유자별 인도 일정과 실제 명도비용을 입찰가에 반영하세요.
• 원본 대조. 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 등기사항전부증명서, 신탁원부 및 토지·건축물 관련 공부를 입찰 전에 직접 확인하세요.

맺으며 — “인수 0원”만 보고 입찰할 물건은 아니다

제주 해안동 2026타경10003은 말소기준권리 이후의 압류·가압류 등이 매각으로 소멸하고, 조사된 점유자 7명 모두 기준권리 이후 전입하여 대항력이 없는 것으로 판단됩니다. 따라서 현재 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 28억 6,000만원의 근저당권 채권최고액이나 25억 1,506만원의 예상 미배당액을 낙찰자가 직접 인수하는 구조는 아닙니다.

그러나 이 물건은 권리관계만으로 판단하기 어렵습니다. 점유자 7명 중 3명의 보증금이 미상이고, 확정일자와 우선변제 여부가 확인되지 않았습니다. 배당 시뮬레이션에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다. 무엇보다 제시외 건물과 타운하우스 대지·내부 진입로의 지분매각이 함께 존재합니다.

가격도 마찬가지입니다. 감정가 405,384,900원이 곧 적정 시세라는 근거는 없으며, 실거래 비교자료 없이 신건 가격에 메리트를 부여해서는 안 됩니다. 건물별 가치, 토지 지분의 사용관계, 실제 점유 현황, 임차인 배당 가능성까지 확인한 뒤 입찰가를 결정해야 합니다.