제주지방법원 2026타경10003. 제주시 해안동 1118 일대의 단독주택 물건입니다. 감정평가상 여러 동의 단독주택과 일부 근린생활시설·창고가 함께 확인되며, 타운하우스의 대지와 내부 진입로로 사용되는 지분도 매각 범위에 포함되어 있습니다. 단순한 단독주택 한 채를 취득하는 경매로 접근하면 안 되는 이유입니다.

등기상 소유자는 주식회사도천입니다. 2021년 5월 12일 설정된 채권최고액 22억 1,000만원의 근저당권이 말소기준권리이고, 이후 2021년 11월 설정된 4억 8,000만원 근저당권과 후순위 압류·가압류는 매각으로 소멸하는 것으로 기재되어 있습니다.

다만 실제 현황은 상당히 복잡합니다. 조사상 임차인이 7명이고, 110호와 112호에는 각각 두 명의 점유자가 기재되어 있습니다. 이 중 3명은 보증금이 확인되지 않습니다. 또한 매각물건명세서에는 별지목록 12·13의 지분매각이 명시되어 있어, 권리 소멸 여부와 별개로 공유지분의 범위 및 실제 사용관계를 확인해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸

말소기준권리는 2021년 5월 12일의 을구 3번 근저당권입니다. 채권최고액은 2,210,000,000원으로, 현재 매각가와 비교하면 담보채권 규모가 매우 큽니다.

2018년 설정된 삼호저축은행의 175,000,000원 근저당권은 2021년 5월 12일 말소된 기록입니다. 같은 날 주식회사도천을 채무자로 하는 주식회사프로핏대부의 근저당권이 설정되면서 새로운 말소기준권리가 형성되었습니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 7명, 보증금 미상 3명

조사상 확인되는 임차인은 총 7명입니다. 보증기관의 대위·승계로 인한 중복 신고가 아니라 실제 임차인으로 기재된 인원입니다. 이 중 보증금이 확인되는 사람은 4명이며, 확인된 보증금 합계는 80,000,000원입니다. 나머지 3명은 보증금과 차임이 확인되지 않습니다.

확정일자는 7명 모두 확인되지 않습니다. 차임은 기재된 금액을 그대로 표시했으며 월 단위 금액으로 단정하지 않았습니다. 배당요구일이 확인되는 임차인은 4명입니다.

③ 가격 분석 — 신건 감정가, 시세 메리트는 판단 보류

현재 매각가격은 감정가의 100%인 347,686,500원입니다. 아직 유찰되지 않은 신건이며, 최저매각가와 감정가가 동일합니다.

이 물건은 동일·유사 단독주택의 최근 12개월 평균, 최신 거래 및 가격 추세와 직접 비교할 수 있는 수치가 확인되지 않습니다. 따라서 현재 최저가가 시세보다 저렴하다고 평가할 근거가 없습니다. 특히 여러 동의 주택, 근린생활시설, 주차장 및 대지·진입로 지분이 함께 관련된 물건이므로 일반 단독주택 한 채의 거래가격을 그대로 적용해서도 안 됩니다.

④ 예상배당표 (매각가 347,686,500원 가정)

당해세 및 임차인 최우선변제 등은 위 배당 산출에 반영되지 않았습니다. 실제 배당은 세금·임차인 권리 및 확정된 채권액에 따라 달라질 수 있습니다.

⑤ 입지·토지·매각 범위 분석

이용현황은 건물별로 다릅니다. 감정평가상 일련번호 3·4는 단독주택으로 이용 중입니다. 일련번호 5~8은 지하 1층 주차장, 지상 1·2층 단독주택으로 이용 중이며, 일련번호 9는 지하 1층 근린생활시설 및 창고, 지상 1·2층 단독주택으로 이용 중입니다.

• 입지. 해안초등학교 남동측 인근으로 단독주택과 근린생활시설, 농경지가 혼재합니다. 일반적인 아파트 단지와는 다른 주거환경입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근 버스정류장이 있습니다. 감정평가상 교통 사정은 보통입니다.
• 토지 규제. 생산녹지지역이며 자연취락지구에 저촉됩니다. 장애물제한표면구역, 공장설립제한지역, 하수처리구역, 가축사육제한구역 등의 제한도 확인됩니다.
• 건물 이용. 단독주택만 있는 것이 아니라 지하주차장과 근린생활시설·창고가 함께 존재합니다. 실제 건물별 소유·점유 및 사용현황을 구분해야 합니다.
• 매각 포함 시설. 수목, 잔디, 담장, 1층 데크시설, 2층 옥탑계단실 등이 평가에 포함되어 있습니다.
• 임대관계. 감정평가에는 임대관계 미상으로 기재되어 있으나, 별도 현황조사 및 매각물건명세서에는 7명의 점유자가 확인됩니다. 실제 현장 점유와 계약관계를 우선 확인해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 매각목록 12·13 지분 확인. 지분매각 비율, 공유자, 토지의 실제 사용관계, 내부 진입로의 통행 및 관리관계를 원본 매각물건명세서와 토지 등기에서 확인하세요. 이 부분이 입찰 판단의 최우선 사항입니다.
• 임차인 7명 실태조사. 106·110·112·113·114호의 실제 점유자를 직접 확인하세요. 특히 110호와 112호는 각각 두 명이 기재되어 있어 공동임차인지 별도 임대차인지 확인해야 합니다.
• 보증금 미상 3명. 안영민, HONG KUIJEONG, 김리한의 임대차계약서, 보증금, 차임, 확정일자, 배당요구 여부를 확인하세요. 확인 전에는 임차인 위험을 완전히 해소했다고 볼 수 없습니다.
• 말소기준권리 원본 대조. 2021.05.12 을구 3번 근저당권을 기준으로 선후순위를 다시 확인하고, 후순위 근저당권·압류·가압류의 매각 소멸 여부를 매각물건명세서와 대조하세요.
• 채권자 명칭 및 청구액 확인. 신청채권자 주식회사프로빗과 근저당권자 주식회사프로핏대부·주식회사프로핏의 관계를 확인하세요. 신청채권 청구액 3,133,672,374원과 배당 산출표상 총 채권액 2,744,000,000원의 차이도 확인 대상입니다.
• 가격 상한 설정. 신건 최저가는 347,686,500원입니다. 최근 거래가격과 추세를 대조하기 전에는 시세보다 저렴하다고 판단하지 마세요. 지분매각 및 임차인 명도 비용까지 고려해야 합니다.
• 토지이용 제한 확인. 생산녹지지역, 자연취락지구 및 각종 제한구역을 확인하고 실제 이용과 향후 건축·증축 가능성을 관할 기관에서 확인하세요.
• 현장 확인. 건물별 구조, 지하주차장, 근린생활시설, 창고, 데크, 담장, 수목 및 내부 진입로의 실제 상태를 확인하세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 토지 및 건물 목록을 모두 대조하세요. 특히 공유지분과 임차인 점유관계는 현장 확인이 필요합니다.

맺으며 — 인수 0원만으로 안전한 물건은 아니다

제주 2026타경10003은 등기상 말소기준권리 이후의 근저당권과 압류·가압류가 매각으로 소멸하는 구조이며, 배당 산출표상 매수인 인수금액은 0원입니다. 권리순위만 놓고 보면 후순위 권리의 인수 부담은 크지 않습니다.

그러나 이 물건의 실질적인 난도는 다른 곳에 있습니다. 임차인 7명과 보증금 미상 3명, 110호·112호의 복수 점유, 단독주택과 근린생활시설이 혼재하는 이용현황, 그리고 대지 및 내부 진입로의 지분매각이 함께 존재합니다.

현재 최저가 347,686,500원은 감정가와 동일한 신건 가격입니다. 실거래 비교 없이 가격 메리트를 주장할 수 없고, 지분의 실제 가치와 이용 가능성도 별도로 검증해야 합니다. 유찰로 가격이 내려가더라도 지분매각과 점유관계라는 구조적 위험까지 자동으로 해소되는 것은 아닙니다.