제주지방법원 2026타경10003. 제주특별자치도 제주시 해안동에 위치한 단독주택과 토지의 경매입니다. 감정가와 최저매각가는 모두 602,660,140원이며, 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 소유자는 주식회사도천입니다. 건물등기에는 해안동 1118, 1283 제114호가 표시되어 있고, 매각조건에는 여러 건물과 토지, 제시외 시설을 포함한 일괄매각이 기재되어 있습니다.

권리관계의 중심은 2021.06.14 설정된 근저당권입니다. 최초 근저당권자는 주식회사프로핏대부, 채권최고액은 2,860,000,000원입니다. 이후 회사합병에 따른 근저당권 이전등기가 있고, 국세·지방세 압류와 가압류, 경매개시결정이 후순위로 존재합니다. 이들 후순위 등기권리는 매각으로 소멸하는 것으로 분류되어 있습니다.

다만 이 물건은 단순한 소유자 점유 주택이 아닙니다. 106호·110호·112호·113호·114호에 걸쳐 여러 사람의 점유 기록이 있고, 일부는 보증금이나 점유관계가 불명확합니다. 권리 소멸 여부와 실제 건물 인도 가능성은 구분해서 판단해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 2021년 근저당

등기상 가장 중요한 기준점은 2021.06.14입니다. 이날 설정된 을구 3번 근저당권의 채권최고액은 2,860,000,000원입니다. 2022.05.04에는 회사합병에 따른 근저당권 이전등기가 이루어졌으며, 권리자는 주식회사프로핏으로 기재되어 있습니다. 이는 기존 근저당권에 대한 권리이전 기록으로, 별도의 새로운 근저당 채권액으로 중복 계산하지 않습니다.

말소기준 이후 설정된 국의 압류, 파주시 압류, 정용제의 가압류 및 2026년 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 후순위 권리로 분류됩니다. 과거의 신탁등기·근저당권·가압류·종전 경매개시결정 중 말소 처리된 사항은 현재 살아 있는 인수권리로 다시 계산하지 않습니다.

② 임차인·점유 분석 — 실명 기재 7명, 미상 점유 별도

현황조사와 문건접수, 매각물건명세서에 실명이 기재된 점유 관련자 7명이 확인됩니다. 이들은 모두 말소기준일인 2021.06.14 이후 전입신고한 것으로 기재되어 있어, 기재된 전입일을 기준으로는 선순위 대항력이 없습니다. 다만 동일 호실에 여러 명이 기재되어 있으므로 실제 임대차계약 수와 점유자별 법적 지위는 별도로 확인해야 합니다.

차임은 기재된 금액을 그대로 표시했습니다. 차임의 지급주기와 계약조건은 임대차계약서로 확인해야 합니다. 확정일자가 확인되지 않는 경우 우선변제권의 성립·순위도 확정하지 않았습니다.

③ 예상배당표 (매각가 602,660,140원 가정)

최저매각가에 낙찰된다고 가정하면 집행비용을 공제한 금액 대부분이 선순위 근저당권자에게 배당되는 구조입니다. 근저당 채권최고액이 매각대금을 크게 초과하므로 후순위 가압류 채권자에게 돌아가는 배당은 없는 것으로 추정됩니다.

집행비용은 매각가의 약 1.4%에 해당하는 추정치입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 미반영되어 실제 배당액과 순위가 달라질 수 있습니다. 근저당 채권액은 채권최고액 기준이며, 실제 피담보채권 잔액과 같다고 단정할 수 없습니다.

④ 유찰 시나리오 — 낙찰가는 하락해도 미배당은 증가

시나리오상 매수인 인수액은 모든 회차에서 0원으로 계산되어 있습니다. 따라서 추가 인수가 없다는 조건에서는 최저매각가가 내려갈수록 입찰금액 기준 취득부담도 낮아집니다. 하지만 실제 가격 메리트는 주변 매매사례, 건물의 상태, 토지 지분가치, 점유 인도비용 및 별도 부담액을 종합해야 결정됩니다.

⑤ 입지·토지·건물 분석 (감정요항표 기준)

• 입지. 제주시 해안동 해안초등학교 남동측 인근에 위치합니다. 주변은 단독주택·근린생활시설·농경지가 혼재하는 지역입니다.
• 교통. 대상지까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어, 대중교통을 포함한 제반 교통 사정은 보통으로 평가되어 있습니다.
• 토지. 지목은 대, 토지 표시 면적은 1,286㎡입니다. 지형은 평지·부정형이며 도로접면은 세로한면(가)입니다. 다만 일괄매각 대상 중 일부가 지분매각이므로 1,286㎡를 매수인이 단독 소유하는 면적으로 해석해서는 안 됩니다.
• 용도지역. 생산녹지지역이며 자연취락지구에 저촉됩니다. 공시지가는 304,800원/㎡입니다.
• 이용제한. 가축사육제한구역·장애물제한표면구역·공장설립제한지역·하수처리구역에 해당합니다. 실제 증축·용도변경·개발 가능 여부는 관련 제한을 종합하여 확인해야 합니다.
• 건물 이용상태. 일련번호 3·4는 단독주택으로, 일련번호 5~8은 지하 1층 주차장과 지상 1·2층 단독주택으로 이용 중입니다. 일련번호 9는 지하 1층 근린생활시설 및 창고, 지상 1·2층 단독주택으로 이용 중입니다.
• 건물 구조. 철근콘크리트조 평슬래브지붕이며, 외벽은 스타코·페인팅 등, 내부는 벽지·타일·강마루 등으로 마감되어 있습니다.
• 설비. 위생·급배수설비, 보일러 난방설비, 시스템에어컨설비 등이 설치되어 있습니다.
• 건축물 상태. 감정요항표에는 공부와의 차이가 없는 것으로 기재되어 있고, 위반건축물 표시도 확인되지 않습니다. 다만 제시외 건물과 확장 부분은 별도로 평가에 포함되어 있습니다.
• 환금성. 단독주택·토지·근린생활시설·창고 및 공유 진입로 지분이 결합된 매각대상입니다. 거래가 활발한 표준화된 주거상품과 달리 매수자의 이용 목적에 따라 가치 평가가 달라질 수 있으므로, 매각 시 처분 가능성과 실제 수요를 별도로 검토해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 매각대상 특정. 일괄매각 별지목록 1·2의 지분, 건물 일련번호 3~9, 제시외 건물 9-1~9-4의 실제 위치와 경계, 소유권 및 매각 포함 여부를 현장에서 확인하세요.
• 호실별 점유관계. 106호·110호·112호·113호·114호가 매각대상과 어떻게 대응되는지 확인하고, 각 호실의 실제 점유자와 임대차계약서를 대조하세요.
• 미상 점유자. ‘주거및’ 표기의 정확한 의미와 해당 점유자, 점유개시일 및 보증금 여부를 확인하세요. 대항력 확인 전에는 인수액을 확정하지 마세요.
• 사무실 임차인. 114호 김미경의 사업자등록일·점유개시일·임대차계약 내용, 상가건물임대차보호법 적용 가능성을 확인하세요.
• 확정일자와 우선변제. 보증금이 확인된 임차인도 확정일자 정보가 확인되지 않았습니다. 우선변제권과 소액임차인 최우선변제 가능성, 배당요구 관련 사항을 원본 서류로 점검하세요.
• 근저당 권리승계. 주식회사프로핏대부·주식회사프로핏·주식회사프로빗의 권리승계 관계를 확인하고, 경매신청채권자의 실제 담보권 및 청구금액을 대조하세요.
• 조세채권. 국과 파주시의 압류가 존재합니다. 등기상 소멸과 배당상의 우선순위는 구분해야 하며, 당해세 등 예상배당표에 반영되지 않은 항목을 확인하세요.
• 명도비용. 여러 호실에 실제 점유자가 있을 수 있으므로, 인도명령·명도소송 가능성과 이사 협의, 점유자별 인도비용을 검토하세요.
• 건물 상태. 제시외 건물과 발코니·거실 확장 부분의 실제 시공 상태, 누수·방수·설비 상태와 향후 보수비용을 확인하세요.
• 입찰가 산정. 감정가만을 기준으로 매수하지 말고, 주변 비교거래·토지 지분가치·건물 수익성·유지비·명도비용을 반영해 적정 입찰가를 결정하세요.
• 원본 확인. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 별지목록, 토지대장·건축물대장 등을 매각기일 전에 다시 확인하세요.

맺으며 — “등기상 소멸”과 “안전한 취득”은 다르다

제주지방법원 2026타경10003은 권리분석의 중심축 자체는 비교적 명확한 경매입니다. 2021.06.14 근저당권을 기준으로 후순위 등기권리가 소멸하고, 신건 602,660,140원 낙찰을 가정한 예상배당에서는 매수인 인수액이 0원으로 계산됩니다.

그러나 이 물건의 본질적인 어려움은 등기부의 근저당이나 가압류보다 여러 점유자, 미상 임대차, 사무실 이용관계, 제시외 시설 및 토지 지분매각에 있습니다. 특히 전입일과 보증금이 확인되지 않은 점유 표기를 해소하지 않은 채 인수액 0원을 확정하면, 실제 취득비용과 명도부담을 과소평가할 수 있습니다.

또한 현재 최저매각가 602,660,140원은 주변 실거래에 비해 저렴한지 검증되지 않았습니다. 유찰 시나리오에 따른 가격 하락 역시 곧바로 투자 메리트를 뜻하지 않습니다. 권리상 후순위 소멸은 긍정적이지만, 점유와 매각범위의 불확실성이 크고 가격 적정성도 미확인입니다.

종합 판단: C등급 · 44점. 후순위 권리 정리 가능성은 인정하되, 선순위 가능성을 배제하지 못한 미상 점유, 상가 임대차 확인 필요성, 지분매각 및 복합 건물 구성, 객관적인 비교시세 미확인을 반영한 보수적 평가입니다. 입찰 전 권리·점유·매각범위 확인이 우선이며, 가격 판단은 그다음입니다.