제주지방법원 2026타경10003. 제주특별자치도 제주시 해안동 1118 일대의 단독주택 물건입니다. 등기상 소유자는 주식회사도천이며, 2021년 6월 4일 소유권을 취득한 뒤 10일 만인 6월 14일 주식회사프로핏대부의 근저당권이 설정됐습니다. 채권최고액은 무려 28억 6,000만원입니다. 이후 근저당권 이전, 국세·지방세 압류, 가압류 등이 이어졌고 현재 사건의 경매개시결정은 2026년 1월 13일 등기됐습니다.

이 물건의 핵심은 세 가지입니다. 첫째, 기준권리보다 늦게 전입한 임차인 7명의 점유와 보증금 확인입니다. 둘째, 타운하우스의 대지와 내부 진입로로 사용되는 별지목록 14·15의 지분매각입니다. 셋째, 감정가 3억 9,594만원을 뒷받침할 실거래 비교와 세금 우선순위 확인입니다. 등기상 말소되는 권리가 많다고 해서 곧바로 간단한 입찰 물건이 되는 것은 아닙니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 기준권리 이후 권리는 매각으로 소멸

권리의 기준점은 2021년 6월 14일 주식회사프로핏대부의 근저당권입니다. 채권최고액은 2,860,000,000원으로, 이 권리가 말소기준권리입니다. 2022년 5월 4일 회사합병을 원인으로 근저당권이 주식회사프로핏으로 이전됐습니다. 권리의 설정 순위가 바뀐 것은 아니며, 기존 근저당권의 이전입니다.

그 이전에 존재했던 2018년 삼호저축은행 근저당권(175,000,000원)은 2021년 6월 14일 해지로 말소됐습니다. 2020년 11월 25일 설정된 제주시 압류도 2021년 5월 3일 이미 말소됐으므로 현재 매각으로 인수되는 선순위 압류로 보아서는 안 됩니다.

말소기준권리 이후에는 국 압류, 파주시 압류, 정용제의 54,000,000원 가압류, 현재 임의경매개시결정 등이 있습니다. 이들 후순위 권리는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 따라서 등기상 매수인에게 인수되는 후순위 담보권·가압류는 없습니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 7명, 보증금 미상 3명

확인된 임차인은 총 7명입니다. 모두 전입일이 말소기준권리인 2021년 6월 14일 이후입니다. 따라서 기재된 전입일을 기준으로는 대항력이 없습니다. 다만 보증금과 확정일자, 우선변제권은 별개의 문제이므로 대항력 없음만으로 배당 가능 여부까지 단정해서는 안 됩니다.

보증금이 확인되는 임차인은 4명이며, 나머지 3명은 보증금이 미상입니다. 확정일자와 우선변제권은 확인되지 않은 상태입니다. 차임은 기재된 금액을 그대로 표시했으며 지급 주기는 별도로 특정하지 않았습니다.

현재 자료상 보증금 인수액은 0원으로 산정되지만, 임차인 7명의 점유가 존재하므로 명도 난도까지 낮다고 볼 수는 없습니다. 특히 같은 호실에 복수의 임차인이 기재된 110호와 112호는 실제 점유 구획과 계약관계를 현장에서 대조해야 합니다.

③ 시세 비교 — 감정가 3.959억, 가격 판단은 보류

현재 최저매각가는 감정가와 동일한 395,940,900원입니다. 아직 유찰이 없는 신건이므로 감정가 100%에서 입찰이 시작됩니다.

다만 이 물건은 여러 건물과 토지, 근린생활시설 및 공유지분이 함께 포함된 복합적인 매각 대상입니다. 단순히 제주 해안동의 단독주택이라는 용도만으로 일반 단독주택 거래가격과 직접 비교하기 어렵습니다. 비교 가능한 최근 실거래 평균이나 최신 거래가격이 확인되지 않으므로 감정가가 시세보다 저렴한지, 비싼지 단정하지 않습니다.

④ 매각 범위와 토지·건물 — 공유지분이 핵심 변수

매각물건명세서에는 일괄매각으로 기재돼 있으며, 제시외 건물 별지목록 5-1, 5-2, 5-3이 포함됩니다. 감정평가에는 수목, 담장, 1층 데크시설, 2층 옥탑계단실, 2층 발코니 확장 및 2층 거실 확장부분 등이 포함돼 있습니다.

가장 주의해야 할 부분은 별지목록 14·15입니다. 타운하우스의 대지 및 내부 진입로로 사용되는 토지가 지분매각 대상이라는 점은 일반적인 단독주택 전체 소유권 취득과 구별됩니다. 낙찰받는 지분이 실제로 어느 범위에 해당하는지, 다른 공유자와의 사용관계는 어떠한지, 내부 진입로 이용에 어떤 권리관계가 있는지를 확인해야 합니다.

⑤ 예상배당표 (매각가 395,940,900원 가정)

현재 신건 가격으로 매각된다고 가정하면 집행비용 약 634만원을 차감한 뒤 근저당권자에게 389,597,727원이 배당됩니다. 근저당권의 채권최고액 28억 6,000만원에는 크게 미치지 못하며, 정용제의 가압류 5,400만원은 배당되지 않는 것으로 계산됩니다.

아래 회차별 계산에서도 낙찰가가 낮아질수록 채권 미배당액은 커집니다. 이는 후순위 채권자에게 돌아갈 배당 여력이 줄어드는 구조를 보여줍니다. 매수인 인수액은 각 회차 시나리오에서 0원으로 산정돼 있습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정평가요항표 기준)

• 입지. 제주특별자치도 제주시 해안동 소재 해안초등학교 남동측 인근입니다. 주변은 단독주택, 근린생활시설, 농경지 등이 혼재한 지역입니다.
• 교통. 대상지까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재합니다. 감정평가상 대중교통을 포함한 제반 교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
• 토지. 생산녹지지역이며 자연취락지구와 각종 제한구역이 포함됩니다. 지목은 대, 토지면적은 1,286.0㎡, 공시지가는 304,800원/㎡입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 건물로, 외벽 스타코·페인팅 마감, 내벽 벽지·타일 마감, 강마루·타일 바닥 및 샷시창 등이 기재돼 있습니다.
• 설비. 기본 위생설비, 급배수설비, 보일러 난방설비 및 시스템에어컨설비가 설치된 것으로 평가됐습니다.
• 이용상태. 단독주택 외에 근린생활시설과 창고가 포함된 복합 이용 형태입니다. 주거와 상업적 이용 부분의 실제 구획을 확인해야 합니다.
• 규제. 생산녹지지역, 자연취락지구, 장애물제한표면구역, 공장설립제한지역, 하수처리구역 및 가축사육제한구역 등이 확인됩니다. 용도·증축·변경 가능성은 관련 규정에 따라 별도 검토해야 합니다.
• 환금성. 여러 건물과 근린생활시설, 복수 임차인, 공유지분이 결합된 물건입니다. 일반 단독주택과 동일한 환금성을 전제하기 어렵고, 거래사례를 통한 가격 검증이 필요합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 공유지분 확인. 별지목록 14·15의 지분 비율과 공유자 현황, 실제 사용 범위, 타운하우스 내부 진입로의 이용 및 관리관계를 확인하세요.
• 일괄매각 범위. 별지목록 5-1, 5-2, 5-3의 제시외 건물과 수목·담장·데크·발코니·거실 확장부분 등이 실제 매각 및 평가 대상과 일치하는지 확인하세요.
• 임차인 7명. 106호·110호·112호·113호·114호의 실제 점유자와 사용 구획을 확인하고, 특히 110호 및 112호의 중복 기재 부분을 현장에서 대조하세요.
• 보증금 미상 3명. 안영민, HONG KUIJEONG, 김리한의 임대차계약서와 보증금·차임, 확정일자, 배당요구 및 점유관계를 확인하세요.
• 우선변제. 임차인별 확정일자와 사업자등록 여부, 점유·전입 시점, 배당요구 요건을 확인하세요. 대항력이 없다는 사실만으로 우선변제 여부까지 결론 내리지 마세요.
• 세금 체납. 국세·지방세의 실제 체납액, 당해세 해당 여부, 법정기일과 배당순위를 확인하세요. 압류등기 소멸과 세금의 배당순위는 구별해야 합니다.
• 시세 검증. 제주 해안동의 유사 단독주택 및 타운하우스 거래사례를 비교하고, 토지·건물·공유지분의 평가 범위를 분리해 검토하세요.
• 현장 점검. 건물별 실제 이용상태, 시설물 포함 여부, 주차장·진입로 사용관계, 점유자 현황을 확인하세요.
• 관리·명도. 임차인별 미납 차임 및 관리비, 시설물 인도 범위, 점유 이전에 필요한 협의와 비용을 확인하세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 신탁원부, 매각물건명세서, 감정평가서, 토지·건축물대장 및 현황조사서를 함께 대조하세요.

맺으며 — “인수 0원이어도, 단순한 물건은 아니다”

제주지방법원 2026타경10003은 말소기준권리 이후의 담보권·압류·가압류가 매각으로 소멸하고, 임차인 7명도 기재된 전입일 기준 대항력이 없어 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 등기상 권리만 보면 인수 부담이 크지 않은 물건입니다.

하지만 이 물건의 진짜 난도는 다른 곳에 있습니다. 보증금 미상 임차인 3명과 우선변제 여부, 국세·지방세의 우선배당 가능성, 제시외 건물의 일괄매각, 그리고 타운하우스 대지·내부 진입로에 해당하는 별지목록 14·15의 지분매각입니다. 특히 공유지분은 낙찰 이후 실제 사용과 관리에서 예상하지 못한 문제가 발생할 수 있으므로 정확한 지분 및 공유관계 확인이 필수입니다.

감정가 395,940,900원이 현재 최저가이지만, 비교 가능한 최근 거래가격 없이 시세보다 저렴하다고 평가할 수는 없습니다. 신건이라는 이유만으로 입찰을 서두를 필요도 없습니다. 권리상 인수액은 0원으로 산정되지만, 임차인·세금·공유지분·매각 범위의 확인이 선행돼야 합니다. 이 물건은 단순히 감정가와 최저가만 비교해 입찰할 대상이 아닙니다.