수원지방법원 2026타경50521. 경기도 평택시 장당동 154, 평택고덕아이파크 102동 10층 1003호가 경매에 나왔습니다. 감정가와 최저매각가는 모두 184,000,000원이며 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 소유자는 전정미 씨이고, 2022년 4월 11일 접수된 우리은행 근저당권이 자료상 말소기준권리입니다.
등기부만 보면 말소기준권리 이후에 설정된 KB증권 근저당권, 농협은행 가압류, 국세 관련 압류 등은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 이 사건에는 별도로 확인해야 할 사항이 있습니다. 같은 날 등기된 민간임대주택등기가 말소된 것으로 표시되지 않았습니다. 또한 현황조사 등에 등장하는 임차인은 4명으로, 전입일은 모두 말소기준권리 이후지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다.
따라서 이 물건의 핵심은 단순히 인수액 0원이라는 숫자가 아닙니다. 민간임대 등록의 법적 효력, 4명의 점유 및 임차보증금, 그리고 실제 용도가 오피스텔인지 여부를 확인한 다음 입찰 여부를 판단해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2026타경50521 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 장당동 154 평택고덕아이파크 제102동 제10층 제1003호 도로명주소: 경기도 평택시 경기대로 945 |
| 물건종류 / 용도 | 사건 분류: 아파트 · 감정평가서상 이용상태: 업무시설(오피스텔) 실제 공부상 용도 및 주거용 사용 여부 재확인 필요 |
| 건물 정보 | 감정평가서 기재 건물: 철근콘크리트·철골철근콘크리트 구조, 지하 6층 / 지상 27층의 102동 |
| 소유자 | 전정미 (소유권이전 원인일 2018.11.30. · 거래가액 180,818,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 184,000,000원 / 184,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구액 | 에이치에프더블유오이유동화전문유한회사 / 1,006,473,600원 |
| 말소기준권리 | 을구 1번 근저당권 · 주식회사우리은행 · 2022.04.11. · 채권최고액 157,662,720원 |
| 매각기일 | 2026.11.17 |
| 등기 확인 기준일 | 2026.11.04 |
① 권리 흐름 — 금융채권은 소멸, 민간임대 등록은 별도 확인
이 사건의 말소기준권리는 2022년 4월 11일 접수된 우리은행 근저당권입니다. 채권최고액은 157,662,720원입니다. 이를 기준으로 이후 설정된 KB증권 근저당권, 농협은행 가압류, 국세 관련 압류, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 표시되어 있습니다.
- 농협은행 가압류 청구금액은 200,096,721원입니다.
- 동화성세무서장 및 평택세무서장의 압류도 매각으로 소멸하는 것으로 기재되어 있습니다.
- 위 권리들은 매각에 따른 소멸 대상이므로, 원칙적으로 매수인이 해당 금융채무를 직접 인수하는 구조는 아닙니다.
한편 2021년 11월 25일 설정된 하나자산신탁 명의의 소유권보존 신탁등기는 등기부상 이미 말소되어 있습니다. 2022년 4월 11일 전정미 씨 앞으로 소유권이전이 이루어졌고, 신탁재산의 처분을 원인으로 한 소유권 정리가 확인됩니다.
② 임차인 분석 — 4명 모두 대항력은 없으나 보증금 확인은 필수
현황조사 및 매각물건명세서에 등장하는 임차인은 총 4명입니다. 보증기관의 대위·승계 중복신고에 해당하는 사람은 없으므로 실제 임차인 조사 대상은 4명입니다.
| 임차인 | 전입일 | 보증금 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 배당요구 | 보증기관 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 정용석 | 2025.10.24 | 미상 / 미상 | 없음 | 판단 불가 | 미상 | 없음 |
| 이상규 | 2022.04.27 | 미상 / 미상 | 없음 | 판단 불가 | 미상 | 없음 |
| 정미애 | 2025.07.22 | 미상 / 미상 | 없음 | 판단 불가 | 미상 | 없음 |
| 최진호 | 2022.04.27 | 미상 / 미상 | 없음 | 판단 불가 | 미상 | 없음 |
네 사람의 전입일은 모두 말소기준권리인 2022년 4월 11일 이후입니다. 따라서 제공된 권리판정 기준으로는 대항력 있는 임차인이 확인되지 않습니다. 보증금이 미상이라는 사실만으로 대항력이 있다고 판단할 수는 없습니다.
다만 여기서 끝내면 안 됩니다. 확정일자와 보증금이 확인되지 않았으므로 우선변제권 및 소액임차인 최우선변제 해당 여부는 아직 판단할 수 없습니다. 대항력이 없다는 판단과 배당에서 우선변제를 받을 수 있는지 여부는 별개의 문제입니다.
- 점유 부분과 실제 사용관계도 확인해야 합니다.
- 배당요구 여부와 배당요구 종기도 원본 매각물건명세서에서 확인해야 합니다.
- 소액임차인 최우선변제 대상이라면 채권자 배당액이 달라질 수 있습니다.
- 네 사람의 보증금은 현재 확인되지 않으므로 임의로 합산하거나 0원으로 취급해서는 안 됩니다.
현재 배당 시나리오에서 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다. 다만 이는 확인된 권리 및 시나리오의 전제에 따른 금액입니다. 임차인들의 보증금과 최우선변제 여부, 민간임대주택등기의 법적 효과까지 모두 확인된 최종 확정액으로 해석해서는 안 됩니다.
③ 가격 검토 — 실거래 비교 전에는 가격 메리트 판단 보류
현재 최저매각가는 184,000,000원으로 감정가와 동일합니다. 유찰은 아직 없습니다. 따라서 현재 입찰가격은 감정가 100% 수준입니다.
동일 단지·동일 면적의 최근 실거래 비교값이 확인되지 않아 감정가가 실제 시세보다 저렴한지 또는 비싼지 판단할 근거가 부족합니다. 등기상 과거 소유권이전 거래가액 180,818,000원은 2018년 11월 30일을 원인으로 하는 과거 거래금액이므로 현재 시세의 직접적인 비교 기준으로 사용할 수 없습니다.
| 경매 회차 | 최저매각가 | 감정가 대비 | 채권 미배당액 | 매수인 인수액 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건) | 184,000,000원 | 100% | 13,177,135,441원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 | 147,200,000원 | 80% | 13,213,420,241원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 117,760,000원 | 64% | 13,242,448,081원 | 0원 |
유찰 시 최저매각가는 감정가의 80%, 64% 수준으로 내려갑니다. 그러나 가격이 내려갈수록 채권자의 미배당액은 증가합니다. 이는 채권자 측의 손실이 커지는 것이며, 매수인에게 미배당 채무가 자동으로 승계된다는 뜻은 아닙니다.
또한 낮아진 최저가가 실제 시세보다 저렴하다는 의미도 아닙니다. 실거래 자료가 확인되지 않은 상태에서는 유찰 후 가격 역시 시세 대비 적정성을 판단할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 184,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 1.8% 추정) | - | 3,376,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 157,662,720원 | 157,662,720원 |
| 2. 근저당 · 케이비증권주식회사 | 13,000,000,000원 | 22,961,280원 |
| 3. 가압류 · 농협은행 주식회사 | 200,096,721원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 매각가 184,000,000원 가정 시 집행비용 3,376,000원을 제외한 배당 재원은 180,624,000원입니다. 우리은행에 157,662,720원이 배당되고, 나머지 22,961,280원이 KB증권에 배당되는 구조입니다. 농협은행 가압류와 소유자에게 돌아가는 잔여금은 0원으로 계산됩니다.
주의: 위 배당표는 제공된 가정에 따른 예상치입니다. 당해세 및 임차인 최우선변제는 반영되지 않았으므로 실제 배당순위와 금액은 달라질 수 있습니다. 임차인 4명의 보증금·확정일자·배당요구 여부 확인이 필요합니다.
⑤ 입지·이용상태·환금성 메모
- 입지. 고덕국제화지구 일반산업단지 동측 인근에 위치합니다. 주변에는 오피스텔 등 업무시설, 근린생활시설, 상업시설, 산업단지가 혼재하는 지역으로 평가되어 있습니다.
- 교통. 본건 소재 건물까지 차량 출입이 가능하며 인근에 버스정류장이 있습니다. 감정평가상 전반적인 대중교통 상황은 보통 수준입니다.
- 도로. 동측으로 폭 약 35미터 내외, 남측 및 북측으로 폭 약 15미터 내외, 서측으로 폭 약 10미터 내외의 포장도로에 접하는 것으로 기재되어 있습니다.
- 용도지역. 준주거지역 및 장당지구 지구단위계획구역입니다. 중로2류 및 중로3류에 접하고, 철도보호지구 저촉 및 가축사육제한구역 포함 사항이 기재되어 있습니다.
- 토지이용 규제. 토지거래계약 허가구역 관련 지정사항이 기재되어 있습니다. 기재된 지정기간은 2026.06.20 및 2026.08.25까지이므로 매각기일 기준 현재 효력과 대상 범위를 재확인해야 합니다.
- 이용상태. 감정평가서에는 기호1~기호7이 집합건축물대장상 업무시설(오피스텔)로 기재되어 있습니다. 본건의 공부상 용도와 실제 주거용 사용 여부를 재확인하라는 주의사항이 있습니다.
- 건물 상태. 위반건축물 사항은 없는 것으로 표시되어 있고 공부와의 차이도 보고되지 않았습니다.
- 환금성. 주변에 산업단지와 업무·상업시설이 혼재하는 입지입니다. 다만 동일 건물·동일 용도·유사 면적의 최근 실거래 자료가 확인되지 않아 환금성과 적정 매도가격은 현재 판단하기 어렵습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 민간임대주택등기 확인. 갑구 2-1번 민간임대주택등기의 현재 유효 여부, 임대사업자 등록 상태, 의무임대기간, 임대의무 및 임대료 증액제한의 적용 여부를 확인하세요. 경매 매각으로 자동 소멸한다고 가정해서는 안 됩니다.
- 임차인 4명 확인. 정용석·이상규·정미애·최진호의 보증금, 확정일자, 실제 점유 부분, 임대차계약, 배당요구 여부를 원본 매각물건명세서와 현황조사서에서 확인하세요.
- 최우선변제 검토. 대항력 없음과 최우선변제 가능성은 별개입니다. 임차인별 보증금 및 요건을 확인하고 실제 배당에서 우선변제될 수 있는 금액을 계산해야 합니다.
- 용도 확인. 사건 분류의 아파트 표기와 감정평가서의 업무시설(오피스텔) 표기가 다릅니다. 건축물대장, 등기부, 사용승인 관련 자료와 실제 이용상태를 대조하세요.
- 시세 조사. 동일 건물 또는 동일 용도·유사 면적의 최근 거래를 확인해야 합니다. 과거 거래가액만으로 현재 가격 메리트를 판단하지 마세요.
- 명도 계획. 대항력 있는 임차인이 확인되지 않더라도 점유자가 4명 조사되어 있습니다. 실제 거주·사용자, 점유 범위 및 인도 협의 가능성을 확인해야 합니다.
- 배당 재검토. 당해세와 임차인 최우선변제 미반영 여부를 확인하고, 원본 배당요구종기 및 매각물건명세서에 따라 배당표를 다시 검토하세요.
- 관리비·세금 확인. 체납 관리비, 공용부분 부담, 당해세 및 기타 매수인 부담 가능 항목을 관리주체와 관계기관에 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 신탁 관련 기록, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 임대사업자 관련 자료를 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”만 보고 입찰할 물건은 아니다
평택고덕아이파크 1003호는 말소기준권리 이후의 금융기관 근저당권과 가압류·압류 등이 매각으로 소멸하는 구조입니다. 네 명의 임차인도 모두 말소기준권리 이후 전입한 것으로 확인되어 대항력 있는 임차인은 확인되지 않습니다. 현재 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
하지만 이 숫자만으로 권리분석이 끝나는 것은 아닙니다. 같은 날 우리은행 근저당권보다 앞서 접수된 민간임대주택등기가 말소되지 않은 상태로 기재되어 있습니다. 이 등기의 효력과 낙찰 이후 의무관계는 반드시 확인해야 합니다. 임차인 4명의 보증금과 확정일자도 미상이라 최우선변제 여부를 확정할 수 없습니다.
가격 역시 마찬가지입니다. 신건 최저가는 184,000,000원이지만 비교 가능한 최근 실거래 자료가 없어 싸다고 판단할 수 없습니다. 특히 감정평가상 업무시설(오피스텔)이라는 점은 가격과 환금성을 평가할 때 중요한 변수입니다.
최종 판단: 권리 소멸 구조는 비교적 명확하지만, 민간임대 등록과 임차인 조사 및 용도 확인이 선행되어야 하는 물건입니다. 현재 신건 가격의 시세 경쟁력도 확인되지 않았습니다. 무리하게 입찰하기보다 임대등록의 법적 효과와 임차인별 권리관계를 먼저 확정하고, 동일 용도 실거래를 확인한 뒤 입찰가격을 정하는 접근이 적절합니다.
