수원지방법원 2026타경50521. 경기도 평택시 장당동 154, 평택고덕아이파크 102동 10층 1002호입니다. 소유자는 전정미이며, 신청채권자는 에이치에프더블유오이유동화전문유한회사입니다. 신청채권 청구액은 1,006,473,600원입니다.

이 사건의 기준권리는 2022년 4월 11일 설정된 우리은행 근저당권입니다. 채권최고액은 157,662,720원이며, 이후 설정된 KB증권의 대규모 공동담보 근저당권과 가압류·세금 압류는 배당 순위상 후순위입니다. 따라서 매각으로 소멸하는 권리가 중심이지만, 등기상 민간임대주택 등록과 실제 점유관계는 별도로 확인해야 합니다.

특히 사건 분류에는 아파트로 표시되어 있지만, 감정평가서와 집합건축물대장의 이용상태는 업무시설(오피스텔)로 기재되어 있습니다. 주거용으로 실제 사용되는지, 임대차 관계가 어떠한지, 해당 용도에 맞는 환금성이 있는지를 먼저 점검해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 우리은행 근저당이 말소기준

말소기준권리는 2022.04.11. 우리은행 근저당권입니다. 채권최고액 157,662,720원으로, 이후 설정된 권리의 소멸 여부를 판단하는 기준입니다.

2023년 3월 27일 설정된 KB증권 근저당권은 채권최고액 13,000,000,000원으로 상당히 큰 금액입니다. 다만 우리은행 근저당보다 후순위이며 공동담보목록 제2023-111호가 연결되어 있습니다. 배당 시뮬레이션에서는 매각대금 중 우리은행 배당 후 잔액만 배당받는 것으로 계산됩니다. 실제 이 호수에 귀속되는 채권액과 공동담보의 범위는 공동담보목록 원본을 확인해야 합니다.

2023년 8월 25일 설정된 앤드제일차주식회사의 70,000,000원 근저당권은 2024년 2월 23일 해지로 이미 말소된 상태입니다. 2024년 9월 이후의 농협은행 가압류와 2025년의 세무서 압류 3건은 기준권리보다 후순위로 등재되어 있으며, 경매에 따른 소멸 대상으로 표시되어 있습니다.

2021년 11월 25일의 하나자산신탁 소유권보존 신탁등기는 2022년 4월 11일 신탁등기 말소 및 소유권 이전으로 이미 정리된 상태입니다. 따라서 현재의 권리분석에서는 우리은행 근저당과 그 이후의 권리, 그리고 별도 확인이 필요한 민간임대주택등기를 구분해서 보아야 합니다.

② 임차인·점유 현황 — 확인 대상 4명

현황조사 및 매각물건명세서에서 이름이 확인되는 전입·점유 조사 대상은 4명입니다. 모두 보증금과 월세가 확인되지 않고, 확정일자도 확인되지 않습니다. 전입일은 모두 말소기준권리인 2022년 4월 11일 이후입니다.

※ 전입일만을 기준으로 보면 네 명 모두 말소기준권리 이후 전입이므로 후순위에 해당합니다. 다만 보증금·확정일자·실제 임대차계약 및 점유관계가 미상인 만큼 최종적인 대항력과 배당 여부를 단정하지 않습니다. 위 표의 ‘가능·미상’은 이 미확인 사항을 반영한 주의 표시입니다.

현재 확인된 내용만으로는 네 명의 보증금이나 우선변제권을 계산할 수 없습니다. 특히 오피스텔의 실제 주거 사용 여부, 전입신고와 실제 점유의 일치 여부, 임대차계약의 존재를 함께 확인해야 합니다.

③ 가격 판단 — 실거래 자료 확인이 먼저

현재 감정가와 최저매각가는 모두 184,000,000원이며 유찰 없이 신건으로 진행됩니다. 다만 이 사건의 감정평가 금액만으로 실제 시장에서의 가격 경쟁력을 판단할 수는 없습니다.

동일 건물·동일 용도의 최근 12개월 실거래 평균, 최신 거래가, 거래 추세를 확인할 수 있는 가격 근거가 없습니다. 따라서 감정가 1.84억이 시장가격보다 저렴한지, 비싼지, 또는 적정한지를 수치로 단정할 수 없습니다.

유찰 시나리오별 가격과 미배당

유찰될수록 매각대금이 줄어들기 때문에 후순위 채권자의 미배당액은 증가합니다. 그러나 이 시나리오는 채권자 배당 구조를 보여주는 계산이지, 실제 오피스텔의 시장가격이나 적정 입찰가를 입증하는 자료는 아닙니다.

④ 예상배당표 (매각가 184,000,000원 가정)

전체 채권 청구액은 13,357,759,441원이며, 현재 매각가 1.84억을 가정하면 채권자 배당액은 180,624,000원입니다. 채권 미배당액은 13,177,135,441원으로 추정됩니다. 매수인 인수액은 배당 시뮬레이션에서 0원으로 계산됩니다.

신청채권자 청구액은 1,006,473,600원으로 표시되어 있지만, 회차별 시나리오에서는 신청채권자 배당액이 0원으로 계산되어 있습니다. 신청채권자와 기존 담보권자 사이의 채권 양도·승계 관계 및 실제 배당요구 내역을 원본 서류로 대조해야 합니다.

※ 예상배당은 매각가 184,000,000원과 기재된 채권액을 기준으로 한 추정치입니다. 집행비용, 당해세, 임차인 최우선변제, 실제 채권액 및 배당요구 관계에 따라 결과가 달라질 수 있습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정평가요항표 기준)

• 입지. 평택시 고덕동 소재 고덕국제화지구 일반산업단지 동측 인근입니다. 주변에는 오피스텔 등 업무시설, 근린생활시설, 상업시설 및 산업단지가 혼재합니다. 감정평가에서는 제반 입지조건을 대체로 무난한 것으로 평가했습니다.
• 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하며 인근에 버스정류장이 있습니다. 감정평가상 대중교통 상황은 보통으로 평가되어 있습니다.
• 건물. 지하 6층·지상 27층 규모의 철근콘크리트 및 철골철근콘크리트 구조입니다. 외벽은 석재붙임·복합판넬 마감 등이며, 위생·급배수·난방·승강기·화재탐지 및 소화설비가 갖추어져 있습니다.
• 용도. 집합건축물대장상 업무시설(오피스텔)입니다. 감정평가서에는 주거용 여부를 재확인하라는 내용이 있어 실제 이용상태와 주거용 임대 가능 여부를 확인해야 합니다.
• 토지이용. 준주거지역 및 장당지구 지구단위계획구역에 해당합니다. 철도보호지구에 저촉되고 가축사육제한구역에 포함되며, 중로2류·중로3류 도로와 접합니다.
• 토지 관련 규제. 감정평가서에는 토지거래계약 허가구역 지정기간이 2026.06.20 및 2026.08.25까지로 기재되어 있습니다. 해당 기간이 지난 만큼 입찰 시점의 재지정 여부와 적용 대상을 최신 고시로 확인해야 합니다.
• 공시지가. 개별공시지가 기준 4,416,000원/㎡로 기재되어 있습니다. 토지의 개별지분 가치와 오피스텔 호실의 실제 거래가격은 별도로 검토해야 합니다.
• 물건 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다. 다만 임대관계와 실제 내부 이용상태는 별도 확인이 필요합니다.
• 환금성. 업무시설·오피스텔이라는 용도와 산업단지 인근의 입지 특성을 고려해야 합니다. 동일 건물의 실거래 표본, 공실률, 임대료 및 관리비 자료가 확인되어야 적정 가격과 환금성을 판단할 수 있습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 용도 확인. 사건 분류상 아파트라는 표시만 믿지 말고 건축물대장상 업무시설(오피스텔) 여부와 실제 주거 사용 여부를 확인하세요. 주거용 오피스텔과 일반 아파트의 거래가격·임대수요는 동일하게 취급할 수 없습니다.
• 전입·점유자 4명 확인. 정용석·이상규·정미애·최진호의 실제 점유 여부, 임대차계약, 보증금, 확정일자 및 배당요구 여부를 확인하세요. 전입일이 말소기준권리 후라는 사실만으로 현장 확인을 생략해서는 안 됩니다.
• 민간임대주택 등기. 2022.04.11. 등록된 민간임대주택등기의 현재 상태, 임대의무기간, 임대사업자 지위 및 경매 매각에 따른 처리 여부를 확인하세요.
• 세금 압류 3건. 동화성세무서와 평택세무서 관련 압류의 세목, 법정기일, 당해세 여부를 확인하세요. 당해세가 있다면 배당 구조가 달라질 수 있습니다.
• 공동담보 확인. KB증권의 채권최고액 13,000,000,000원은 공동담보목록 제2023-111호와 연결되어 있습니다. 해당 호수의 담보 범위와 실제 채권액을 확인하세요.
• 신청채권자 확인. 신청채권자 청구액 1,006,473,600원과 배당 시뮬레이션상 신청채권자 배당 0원의 관계를 채권계산서·배당요구서·등기 원본으로 대조하세요.
• 시세 조사. 같은 건물·동일 용도·유사 면적의 최근 거래가격과 최신 거래, 임대료 및 공실 상황을 조사하세요. 감정가 1.84억만으로 저렴하다고 판단해서는 안 됩니다.
• 관리비 및 명도. 관리사무소에 공용부분 체납관리비를 확인하고 실제 점유자와 인도 협의 가능성 및 명도 비용을 검토하세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 신탁 관련 원부와 세금 관련 서류를 입찰 전에 직접 확인하세요.

맺으며 — “인수 0원”만으로 안전한 물건은 아니다

수원지방법원 2026타경50521은 우리은행 근저당권을 말소기준으로 하여 후순위 담보권과 압류가 매각으로 소멸하는 구조입니다. 매각가 1.84억을 가정한 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다. 이 부분만 보면 권리 순위는 비교적 명확합니다.

그러나 실제 입찰 판단은 여기서 끝나지 않습니다. 네 명의 전입·점유 조사 대상자는 보증금과 확정일자가 확인되지 않았고, 민간임대주택등기의 처리 여부도 확인해야 합니다. 국세·지방세 압류 3건은 당해세 여부에 따라 배당에 영향을 줄 수 있습니다. 신청채권자 청구액과 배당 시뮬레이션의 차이도 원본 서류로 대조할 필요가 있습니다.

무엇보다 감정평가상 용도는 아파트가 아니라 업무시설(오피스텔)입니다. 실거래 비교자료가 없으므로 1.84억이 시세보다 저렴하다는 판단도 할 수 없습니다.

권리 순위는 비교적 명확하지만, 임대차·민간임대 등록·세금·실제 용도는 확인이 필요합니다. 이 물건은 인수액 0원이라는 숫자만 보고 신건에 응찰하기보다, 실제 점유와 등록 상태를 확인하고 동일 건물의 시장가격을 확보한 뒤 입찰가를 결정해야 하는 물건입니다.