수원지방법원 2026타경50521. 경기도 평택시 장당동 평택고덕아이파크 102동 13층 1308호가 경매에 나왔습니다. 소유자는 전정미이며, 2022년 4월 11일 소유권이전등기가 이루어졌고 등기상 거래가액은 157,618,000원입니다. 같은 날 설정된 우리은행 근저당권이 말소기준권리로, 채권최고액은 137,427,840원입니다.
이후 케이비증권의 13,000,000,000원 공동담보 근저당권, 농협은행 가압류, 국세 압류, 임의경매개시결정이 이어졌습니다. 이들 후순위 권리는 원칙적으로 매각으로 소멸하지만, 공동담보 채권최고액 전체를 이 호실만의 실제 채무액으로 볼 수는 없습니다. 더 중요한 문제는 확인되지 않은 점유관계와 부동산의 실제 용도입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2026타경50521 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 장당동 154 평택고덕아이파크 102동 13층 1308호 |
| 도로명주소 | 경기도 평택시 경기대로 945 |
| 물건 용도 | 사건상 아파트 / 감정 이용상태상 업무시설(오피스텔) |
| 소유자 | 전정미 (2022.04.11 소유권이전 · 거래가액 157,618,000원) |
| 감정가 | 163,000,000원 |
| 최저매각가 | 163,000,000원 (신건 · 0회 유찰) |
| 매각기일 | 2026.11.17 |
| 경매신청 청구액 | 1,006,473,600원 |
| 경매개시등기상 채권자 | 에이치에프더블유오이유동화전문유한회사 |
| 말소기준권리 | 2022.04.11 우리은행 근저당권 · 채권최고액 137,427,840원 |
| 전입·점유 조사 | 4명 · 임대차 관계 및 보증금 미상 |
| 등기부 발급일 | 2026.11.04 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 우리은행
말소기준권리는 2022.04.11 설정된 우리은행 근저당권입니다. 후순위인 케이비증권 근저당권, 농협은행 가압류, 국세 압류 3건 및 임의경매개시결정은 등기상 매각으로 소멸하는 권리입니다. 다만 등기 말소와 실제 배당 순위는 별개의 문제이므로, 세금채권의 법정기일과 당해세 해당 여부를 확인해야 합니다.
② 점유·임차관계 — 전입 조사 4명
현황조사에는 정용석·이상규·정미애·최진호가 확인됩니다. 보증금, 월차임, 확정일자, 점유 부분과 임대차 계약 여부는 확인되지 않았습니다. 보증기관의 대위·승계 신고자는 없으며, 조사된 4명 모두 말소기준권리 설정일 이후 전입한 것으로 나타납니다.
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 정용석 | 2025.10.24 | 미상 | 전입 기준 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이상규 | 2022.04.27 | 미상 | 전입 기준 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 정미애 | 2025.07.22 | 미상 | 전입 기준 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 최진호 | 2022.04.27 | 미상 | 전입 기준 없음 | 미상 | 해당 없음 |
대항력 표시는 2022.04.11 말소기준권리와 조사된 전입일의 선후관계에 따른 판단입니다. 확정일자·임대차계약·실제 점유관계가 확인되지 않아 우선변제 여부와 명도 위험은 확정할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 163,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 3,082,000원 |
| 1. 근저당 · 우리은행 | 137,427,840원 | 137,427,840원 |
| 2. 근저당 · 케이비증권 | 13,000,000,000원 | 22,490,160원 |
| 3. 가압류 · 농협은행 | 200,096,721원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
신건 최저가에 낙찰된다고 가정하면 집행비용 3,082,000원을 차감하고, 우리은행에 137,427,840원, 케이비증권에 22,490,160원이 배당되는 구조입니다. 농협은행 가압류에는 배당이 돌아가지 않으며 소유자 잔여금도 없습니다.
| 예상 매각대금 | 163,000,000원 |
|---|---|
| 집행비용 | 3,082,000원 |
| 채권자 배당 합계 | 159,918,000원 |
| 신고 채권 합계 | 13,337,524,561원 |
| 채권 미배당 합계 | 13,177,606,561원 |
| 경매신청 청구액 | 1,006,473,600원 |
| 신청채권자 예상배당 | 0원 |
| 소유자 잔여금 | 0원 |
| 매수인 인수 추정 | 0원 |
④ 회차별 시나리오 — 유찰돼도 채권 부족액은 증가
| 회차 | 최저가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 신건(100%) | 163,000,000원 | 159,918,000원 | 13,177,606,561원 | 0원 |
| 1회 유찰(80%) | 130,400,000원 | 127,774,400원 | 13,209,750,161원 | 0원 |
| 2회 유찰(64%) | 104,320,000원 | 102,059,520원 | 13,235,465,041원 | 0원 |
매각가가 낮아질수록 채권자에게 배당되는 금액은 감소하고, 미배당 채권은 증가합니다. 다만 후순위 채권의 미배당 증가가 곧바로 매수인의 인수금 증가를 의미하지는 않습니다. 각 시나리오에서 매수인 인수 추정액은 동일하게 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정평가 요항표 기준)
- 입지. 평택시 고덕동 고덕국제화지구 일반산업단지 동측 인근입니다. 주변에는 오피스텔 등 업무시설, 근린생활시설, 상업시설, 산업단지가 분포하며 제반 입지조건은 대체로 무난한 것으로 평가되었습니다.
- 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 감정평가상 대중교통 상황은 보통 수준입니다.
- 건물. 철근콘크리트 및 철골철근콘크리트 구조의 지하 6층·지상 27층 건물입니다. 위생·급배수·난방·승강기·화재탐지·소화설비가 기재되어 있습니다. 감정평가서의 호별 적용 여부는 확인이 필요합니다.
- 토지. 준주거지역·장당지구 지구단위계획구역이며, 평탄한 가로장방형 토지입니다. 동측 약 35m, 남·북측 약 15m, 서측 약 10m 도로에 접한 것으로 평가되었습니다.
- 규제. 철도보호지구, 가축사육제한구역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등이 표시되어 있습니다. 토지거래허가 적용 여부는 매수인 자격과 취득 목적에 따라 확인해야 합니다.
- 공부·이용상태. 감정요항표상 업무시설(오피스텔)이며, 실제 주거용 사용 여부의 재확인이 요구됩니다. 사건상 아파트 표시와 불일치하므로 취득 전 정리가 필요합니다.
- 환금성. 주변에 업무·상업·산업시설이 혼재하지만 동일 용도·동일 규모의 실거래 비교가 확인되지 않아 적정가격과 재매각 용이성을 판단하기 어렵습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실제 용도 확인. 사건상 아파트와 공부상 오피스텔 표시가 다른 이유를 건축물대장 및 감정평가서 원본으로 확인해야 합니다.
- 감정평가 대상 확인. 평가서의 기호별 호수 설명에 본건 102동 13층 1308호가 정확하게 포함되는지 대조해야 합니다.
- 전입자 4명 확인. 정용석·이상규·정미애·최진호의 실제 점유 부분, 임대차계약 여부, 전입 및 점유 경위를 확인해야 합니다.
- 임대차 보증금 확인. 보증금과 확정일자, 배당요구 여부가 불명확합니다. 매각물건명세서·현황조사서와 계약서 등 관련 자료를 대조해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 임대사업자 등록 상태, 의무임대기간, 매각 후 등록사항의 효력 및 승계 문제를 확인해야 합니다.
- 공동담보 확인. 케이비증권의 채권최고액 13,000,000,000원 근저당에 관한 공동담보목록 제2023-111호, 실제 채권잔액 및 배당관계를 확인해야 합니다.
- 세금 압류 확인. 국세 압류 3건의 체납세액과 법정기일, 당해세 해당 여부를 확인해야 합니다.
- 시세 조사. 실제 용도를 확정한 다음 동일 건물 또는 비교 가능한 오피스텔·주거시설의 최근 실거래를 확인하고 입찰가격을 결정해야 합니다.
- 관리비·명도. 미납 관리비 중 승계 가능성이 있는 공용부분 비용, 실제 점유자와 인도 절차에 필요한 비용을 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 공동담보목록을 입찰 전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “말소되는 권리가 많아도, 확인할 위험은 남는다”
이 물건은 말소기준권리 이후 설정된 권리들이 매각으로 소멸하는 구조여서 등기상 후순위 채권이 매수인에게 그대로 넘어갈 가능성은 낮습니다. 신건 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.
그러나 전입·점유자 4명의 임대차 관계가 확인되지 않았고, 민간임대주택등기가 남아 있으며, 사건상 용도와 감정 이용상태도 일치하지 않습니다. 국세 압류에 따른 배당 변동 가능성도 있습니다. 여기에 실거래 비교가 확인되지 않아 163,000,000원이라는 가격의 적정성도 판단하기 어렵습니다.
결론은 권리 소멸 구조는 비교적 명확하지만, 입찰 안전성과 가격 매력은 아직 검증이 필요한 물건이라는 것입니다. 후순위 채권 미배당액이 크다는 사실만으로 매수인 인수채무가 발생하는 것은 아니지만, 미확정 점유·용도·임대사업 관련 문제를 해소하기 전에는 적극적인 입찰을 권하기 어렵습니다. 핵심은 유찰 횟수가 아니라, 실제 용도와 임차관계를 확정하고 적정 시세를 확인하는 일입니다.
