수원지방법원 2026타경50521. 경기도 평택시 장당동 평택고덕아이파크 102동 13층 1307호입니다. 감정가와 최저매각가는 모두 163,000,000원이고, 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 소유자는 전정미이며, 2022년 4월 11일 소유권이전등기가 접수됐습니다. 등기상 거래가액은 157,618,000원입니다.

이 물건의 권리구조를 이해하는 첫 번째 열쇠는 우리은행 근저당입니다. 2022년 4월 11일 설정된 채권최고액 137,427,840원의 근저당권이 말소기준권리로 제시돼 있습니다. 그 뒤 케이비증권의 13,000,000,000원 근저당권이 설정됐고, 농협은행 가압류와 국세 관련 압류도 이어졌습니다. 등기부상 채권 규모는 크지만, 후순위 권리의 미배당액이 곧 매수인 인수액이 되는 것은 아닙니다.

다만 민간임대주택등기, 임차관계가 확인되지 않은 전입자 4명, 감정평가서의 용도 불일치는 별도로 검토해야 합니다. 등기상 담보권이 소멸한다는 사실만으로 점유·행정상 위험까지 모두 해소됐다고 볼 수는 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당 소멸과 별개로 확인할 등기

말소기준인 2022.04.11 우리은행 근저당권 이후 설정된 케이비증권 근저당권, 농협은행 가압류, 국세 관련 압류와 경매개시결정은 원칙적으로 매각에 따라 소멸하는 권리입니다. 앤드제일차주식회사의 근저당권은 이미 말소된 상태입니다.

② 임차인·점유 분석 — 전입자 4명, 보증금 미상

현황조사에는 정용석·이상규·정미애·최진호가 확인됩니다. 이들 모두 전입신고일이 말소기준권리인 2022.04.11 이후입니다. 따라서 기록된 전입일만을 기준으로 보면 말소기준권리보다 앞서는 대항력은 확인되지 않습니다.

그러나 실제 임대차계약 체결 여부, 보증금, 확정일자, 점유 부분 및 배당요구 여부가 확인되지 않아 임차인으로서의 지위와 실제 점유관계는 미상입니다. 실제 임차인 수 역시 확정할 수 없습니다.

대항력 표시는 확인된 전입신고일과 말소기준권리의 선후관계에 따른 판단입니다. 보증금·확정일자·실제 점유개시일·임대차계약 관계는 추가 확인 대상입니다. 승계 표시는 보증기관의 대위·승계 신고 여부를 뜻합니다.

③ 가격 판단 — 신건 163,000,000원은 저렴한가?

현재 최저매각가는 감정가와 동일한 163,000,000원입니다. 다만 동일 용도·유사 면적의 최근 실거래가격이 확인되지 않아 이 금액을 최근 시세와 직접 비교할 수 없습니다.

따라서 최저가가 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 있다는 결론을 내릴 근거는 부족합니다. 특히 물건 용도가 아파트인지 오피스텔인지부터 확정해야 비교할 실거래 표본을 올바르게 선정할 수 있습니다.

각 실질취득 추정액은 해당 회차 최저매각가에 낙찰되고 매수인 인수액이 0원이라는 가정에 따른 금액입니다. 취득세·등기비용·명도비용·체납관리비 등은 포함하지 않았습니다. 유찰 시 금액은 시나리오이며 실제 매각 결과를 의미하지 않습니다.

④ 예상배당표 (매각가 163,000,000원 가정)

신건 가격으로 매각된다고 가정하면, 집행비용 3,082,000원을 제외한 배당 가능액은 159,918,000원입니다. 우선순위 근저당권자인 우리은행에 137,427,840원, 후순위 케이비증권에 22,490,160원이 배당되는 계산입니다.

이 시뮬레이션에서는 농협은행 가압류채권에 배당이 없으며, 소유자에게 돌아가는 잔여금도 없습니다. 전체 채권액은 13,337,524,561원, 예상 미배당액은 13,177,606,561원입니다.

위 배당은 채권최고액과 제시된 배당순서에 따른 단순 추정입니다. 실제 채권잔액, 공동담보 배당관계, 국세 법정기일, 당해세, 임차인 최우선변제 및 배당요구 여부가 반영되면 결과가 달라질 수 있습니다. 신청채권 청구액 1,006,473,600원에 대한 별도 예상배당은 현재 시나리오상 0원으로 계산돼 있습니다.

⑤ 유찰 시 배당 변화

각 회차에서 매수인 인수액은 0원으로 추정돼 있지만, 이는 확인된 등기권리와 전입일을 토대로 한 시뮬레이션입니다. 실제 임대차관계와 민간임대주택등기 관련 사항을 확인하기 전에는 낙찰가만으로 최종 취득 부담을 확정할 수 없습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경기도 평택시 고덕동 소재 고덕국제화지구 일반산업단지 동측 인근입니다. 주변에 오피스텔 등 업무시설, 근린생활시설, 상업시설 및 산업단지가 혼재하며, 감정평가상 입지조건은 대체로 무난한 편입니다.
• 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 감정평가상 대중교통 상황은 보통입니다.
• 건물 구조. 철근콘크리트·철골철근콘크리트 구조, 지하 6층·지상 27층 건물로 기재돼 있습니다. 위생·급배수·난방·승강기·화재탐지 및 소화설비가 언급돼 있습니다.
• 도로. 동측 약 35m, 남측·북측 약 15m, 서측 약 10m 내외의 포장도로에 접하는 것으로 설명돼 있습니다.
• 토지. 준주거지역·지구단위계획구역(장당지구)이며, 지목은 대, 토지이용상황은 상업용입니다. 토지면적은 16,362.0㎡, 공시지가는 4,416,000원/㎡로 기재돼 있습니다.
• 규제. 철도보호지구, 가축사육제한구역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등이 확인됩니다. 실제 입찰·취득 시점의 적용 여부와 대상 요건을 확인해야 합니다.
• 이용상태. 감정평가상 공부 용도는 업무시설(오피스텔)이며 실제 주거용 사용 여부는 재확인이 필요하다고 명시돼 있습니다.
• 환금성. 주변의 업무·상업·산업시설을 고려하면 임대 및 매매 수요를 검토할 필요가 있으나, 현재 동일 용도 실거래 비교치가 확인되지 않아 거래 유동성이나 적정 가격을 단정하기 어렵습니다.

⑦ 입찰 전 필수 체크리스트

• 매각목록과 건축물대장 일치. 아파트 표기와 업무시설(오피스텔) 기재가 다른 이유를 확인하고, 실제 매각 대상의 공부상 용도를 확정하세요.
• 감정평가서 해당 호실 확인. 13층 1307호의 개별 감정금액·면적·층수·이용상태가 현재 매각정보와 일치하는지 대조하세요.
• 전입자 4명의 실제 관계. 정용석·이상규·정미애·최진호의 점유 여부, 임대차계약 체결 여부, 보증금, 확정일자 및 배당요구 여부를 확인하세요.
• 민간임대주택등기. 임대사업자 등록상태, 임대의무기간, 등기 말소 여부 및 경매취득 후 적용될 의무를 확인하세요.
• 국세 압류와 배당순위. 동화성세무서장·평택세무서장 관련 압류의 세금 종류와 법정기일, 우선배당 가능성을 확인하세요.
• 공동담보목록. 케이비증권 근저당권의 공동담보목록 제2023-111호를 열람해 담보 범위와 실제 채권관계를 확인하세요.
• 신청채권 관계. 경매개시결정상 채권자와 등기상 근저당권자 사이의 채권 이전 또는 신청권원 관련 서류를 대조하세요.
• 시세 조사. 용도를 확정한 뒤 같은 용도·유사 면적·유사 층의 최근 실거래가격과 현재 매물 가격을 비교하세요.
• 점유·명도. 실거주자, 실제 사용 목적, 인도 가능 여부와 명도비용을 검토하세요.
• 관리비·세금·취득비용. 체납관리비와 매수인이 부담할 수 있는 공용부분 관리비, 실제 용도에 따른 취득비용을 확인하세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 법원 매각공고의 최신 내용을 직접 확인하세요.

⑧ 종합 판단 — 권리 소멸은 비교적 명확, 입찰은 보류

맺으며 — “후순위 채권 소멸 ≠ 입찰 위험 해소”

평택고덕아이파크 1307호는 말소기준권리와 후순위 권리의 구조가 비교적 명확한 물건입니다. 케이비증권의 대규모 근저당과 농협은행 가압류가 모두 배당받지 못하더라도, 그 미배당액이 매수인에게 그대로 승계되는 것은 아닙니다.

하지만 권리 소멸만으로 입찰 판단을 끝낼 수는 없습니다. 아파트와 오피스텔 사이의 용도 불일치, 전입자 4명의 불명확한 임대차관계, 민간임대주택등기, 국세 압류가 확인 과제로 남습니다. 무엇보다 동일 용도 실거래 비교가 확보되지 않아 163,000,000원이라는 신건 가격의 적정성을 입증할 수 없습니다.

종합하면 권리상 인수는 0원으로 추정되지만, 용도·점유·가격 검증이 완료될 때까지 입찰 판단은 보류하는 것이 타당합니다. 이 사건의 핵심은 거액의 후순위 채권보다 실제로 무엇을, 어떤 점유상태에서, 얼마에 취득하는지를 확정하는 데 있습니다.