수원지방법원 2026타경50521. 경기도 평택시 장당동 154, 평택고덕아이파크 102동 11층 1107호입니다. 사건 분류에는 아파트로 표시되어 있지만, 감정평가서상 집합건축물대장의 이용상태는 업무시설(오피스텔)입니다. 따라서 본 리포트는 오피스텔 기준으로 분석합니다.

이 물건의 권리관계에서 가장 중요한 날짜는 2022년 4월 11일입니다. 이날 설정된 우리은행 근저당권 채권최고액 137,427,840원이 말소기준권리입니다. 이후 설정된 KB증권 근저당 130억 원과 농협은행 가압류, 국세·지방세 압류 등은 등기상 매각으로 소멸하는 후순위 권리입니다.

다만 등기부에는 별도의 변수가 있습니다. 같은 날 민간임대주택등기가 등록되어 있으며, 이 항목은 현재 등기상 이미 말소된 것으로 표시되지 않습니다. 또한 현황조사상 점유자 4명이 확인되지만 모두 보증금과 확정일자가 미상입니다. 따라서 금전 인수액 0원이라는 배당 시나리오와 임대등록·점유·명도 문제는 별개로 검토해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 우리은행 근저당이 말소기준

말소기준권리: 2022년 4월 11일 접수된 을구 1번 우리은행 근저당권입니다. 채권최고액은 137,427,840원입니다. 이후 설정된 KB증권 근저당권과 농협은행 가압류는 매각으로 소멸하는 후순위 권리입니다.

갑구의 2021년 하나자산신탁 소유권보존 신탁등기는 등기부상 이미 말소되었습니다. 2022년 4월 11일 전정미 앞으로 소유권이 이전되었으며, 등기상 거래가액은 157,618,000원입니다.

을구 2번 KB증권 근저당권은 채권최고액 13,000,000,000원으로, 우리은행 근저당보다 후순위입니다. 채무자는 주식회사의현으로 기재되어 있으며 공동담보목록이 존재합니다. 이 물건의 예상배당에서는 KB증권에 22,490,160원만 배당되고 나머지는 미배당으로 남습니다.

갑구 3번 농협은행 가압류 청구금액은 200,096,721원입니다. 말소기준권리 이후에 설정되어 배당 시나리오에서는 배당액이 0원으로 산정됩니다. 이후 국세·지방세 압류 3건 역시 등기상 매각으로 소멸 예정이지만, 세금의 실체적 우선순위는 별도로 확인해야 합니다.

② 임차인·점유자 분석 — 4명, 보증금은 미상

현황조사 및 매각물건명세서에 기재된 조사대상자는 정용석·이상규·정미애·최진호 총 4명입니다. 모두 전입일이 말소기준권리인 2022년 4월 11일 이후입니다. 제공된 권리판정상 네 사람 모두 대항력이 없는 것으로 분류됩니다.

대항력 판정의 핵심은 전입일입니다. 기준권리인 우리은행 근저당 설정일은 2022년 4월 11일입니다. 이상규와 최진호의 전입일은 2022년 4월 27일이고, 정미애와 정용석은 각각 2025년 7월 22일, 2025년 10월 24일입니다. 모두 기준권리 이후이므로 제공된 판정에서는 대항력이 인정되지 않습니다.

조사된 네 사람 중 보증기관 대위·승계로 분류된 사람은 없습니다. 따라서 보증기관의 중복신고로 인한 보증금 이중합산 문제는 확인되지 않습니다. 다만 보증금과 확정일자가 미상이므로 우선변제 여부는 확정할 수 없습니다.

명도 측면: 매수인이 인수할 대항력 임차인은 없는 것으로 판정되지만, 점유자가 4명인 만큼 인도명령 가능 여부, 실제 점유관계, 임의퇴거 협의 및 집행 비용을 검토해야 합니다. 특히 오피스텔의 실제 사용 용도가 주거인지 업무인지 확인해야 합니다.

③ 가격 검토 — 실거래 비교 없이 저렴하다고 판단할 수 없다

현재 감정가와 최저매각가는 모두 163,000,000원입니다. 유찰 횟수는 0회로 신건입니다. 그러나 동일 건물·동일 면적의 실거래 평균, 최근 12개월 평균, 최신 거래 및 가격 추세 자료가 확인되지 않습니다.

이 물건은 금전 인수액을 0원으로 가정하면 1억 6,300만원에 취득하는 구조입니다. 하지만 이는 매각가와 배당 시나리오를 전제로 한 금전 계산일 뿐입니다. 민간임대주택등기의 법적 효과와 점유자 문제에 따른 비용은 별도입니다.

따라서 가격 판단은 보류하는 것이 타당합니다. 특히 업무시설(오피스텔)이라는 용도 특성을 반영해 동일 건물의 실제 거래사례와 공실률, 임대료, 관리비 및 매수 수요를 확인해야 합니다. 아파트 실거래를 기준으로 단순 비교해서는 안 됩니다.

④ 예상배당표 (매각가 163,000,000원 가정)

배당 시나리오상 집행비용 약 308만 원을 제외하면 우리은행에 137,427,840원이 전액 배당됩니다. 남은 22,490,160원은 KB증권에 배당되고, 농협은행 가압류는 배당받지 못합니다.

배당대상 채권자 총 청구액은 13,337,524,561원이며, 예상배당액은 159,918,000원입니다. 이에 따른 채권자 미배당액은 13,177,606,561원입니다. 소유자에게 돌아가는 잔여금은 없습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 가격 하락과 채권 미배당의 관계

1회 유찰 시 최저가는 130,400,000원, 2회 유찰 시에는 104,320,000원으로 내려갑니다. 매각대금이 낮아질수록 채권자 미배당액은 각각 13,209,750,161원과 13,235,465,041원으로 증가합니다.

여기서 중요한 점은 채권자의 미배당액 증가가 매수인의 인수액 증가를 의미하지는 않는다는 것입니다. 현재 산정된 세 가지 매각 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 이는 금전 인수액에 대한 시나리오이며, 민간임대주택등기와 점유자 문제까지 해소되었다는 의미는 아닙니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정평가서 기준)

• 위치. 평택시 고덕동 소재 고덕국제화지구 일반산업단지 동측 인근입니다. 주변에는 오피스텔 등 업무시설과 근린생활시설, 상업시설 및 산업단지가 혼재합니다. 전형적인 대규모 아파트 주거지역과는 입지 성격이 다릅니다.
• 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재합니다. 감정평가서상 전반적인 대중교통 여건은 보통으로 평가되어 있습니다.
• 도로. 동측 약 35m, 남측·북측 약 15m, 서측 약 10m 폭의 포장도로에 접하는 것으로 조사되어 있습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 및 철골철근콘크리트구조, 지하 6층·지상 27층 규모로 기재되어 있습니다. 위생·급배수·난방·승강기·화재탐지 및 소화설비가 갖추어진 것으로 평가됩니다.
• 이용상태. 감정평가서상 대상 건물의 해당 집합건축물은 업무시설(오피스텔)입니다. 임대관계는 미상이며 주거용 사용 여부를 재확인하라는 의견이 기재되어 있습니다.
• 토지이용계획. 준주거지역 및 장당지구 지구단위계획구역입니다. 철도보호지구와 가축사육제한구역 등이 포함되어 있고 중로2류·중로3류에 접합니다.
• 토지거래허가구역. 감정평가서에는 외국인 등의 주택 취득과 관련된 지정기간이 2026년 6월 20일 및 2026년 8월 25일까지로 기재되어 있습니다. 매각기일 현재 재지정 여부와 실제 적용대상을 확인해야 합니다.
• 공부·건물 상태. 공부와의 차이는 없는 것으로 조사되었으며 위반건축물 사항도 없는 것으로 기재되어 있습니다.
• 환금성. 산업단지와 상업시설이 혼재한 오피스텔이므로 주거용 아파트의 거래량이나 가격 흐름을 그대로 적용할 수 없습니다. 동일 건물의 거래가격과 임대수요를 별도로 확인해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 민간임대주택등기 확인. 갑구 2-1번 민간임대주택등기의 현재 효력, 임대사업자 등록 상태, 의무임대기간 및 매각에 따른 말소·승계 가능성을 확인하세요. 이 부분이 정리되지 않으면 금전 인수 0원만으로 입찰을 결정해서는 안 됩니다.
• 점유자 4명 확인. 정용석·이상규·정미애·최진호의 실제 점유 여부와 임대차계약, 보증금, 확정일자, 전입세대 및 점유 부분을 확인하세요. 대항력 없음 판정과 실제 명도 난이도는 별개입니다.
• 세금 압류 확인. 동화성세무서장 명의 2건과 평택세무서장 명의 1건의 압류 원인 및 당해세 여부를 확인해야 합니다. 당해세가 있다면 예상배당표를 다시 계산해야 합니다.
• KB증권 근저당. 채권최고액 130억 원의 공동담보 근저당입니다. 이 물건에 대한 후순위 배당과 말소 여부를 매각물건명세서 및 등기부 원본으로 대조하세요.
• 실거래 확인. 동일 건물·동일 면적의 최근 거래와 최신 거래가격, 임대료 및 공실률을 조사하세요. 실거래 근거가 없는 상태에서는 1억 6,300만원을 저렴한 가격이라고 판단할 수 없습니다.
• 용도·실사용 확인. 공부상 업무시설(오피스텔)과 실제 주거 사용 여부를 확인하세요. 주거용 임대차와 업무용 임대차는 계약 및 운영 측면에서 차이가 있습니다.
• 관리비·시설 확인. 관리사무소를 통해 체납 관리비, 공용부분 부담, 시설 상태 및 공실 여부를 확인하세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 최신 전입세대 확인자료를 입찰 직전에 다시 확인하세요.

맺으며 — “인수금 0원 ≠ 확인할 위험 0개”

수원지방법원 2026타경50521은 2022년 4월 11일 우리은행 근저당권이 말소기준권리인 오피스텔 경매입니다. 후순위 KB증권 근저당과 농협은행 가압류, 국세·지방세 압류는 등기상 매각으로 소멸하는 구조이며, 현재 배당 시나리오에서 매수인 금전 인수액은 0원으로 산정됩니다.

그러나 이 물건을 단순한 무인수 안전형으로 분류하기는 어렵습니다. 민간임대주택등기가 말소되지 않은 상태로 표시되어 있고, 조사대상 점유자가 4명이며, 보증금과 확정일자는 확인되지 않았습니다. 세금 압류 3건의 당해세 여부 역시 배당액을 바꿀 수 있는 변수입니다.

가격도 마찬가지입니다. 감정가와 최저가가 1억 6,300만원으로 동일하지만, 오피스텔 실거래 비교자료가 없어 가격 메리트를 입증할 수 없습니다. 유찰을 기다리는 전략도 실제 거래가격과 임대수익을 확인한 다음 판단해야 합니다.