수원지방법원 2026타경50521. 경기도 평택시 장당동 154, 평택고덕아이파크 102동 18층 1801호를 대상으로 하는 경매입니다. 등기상 소유자는 전정미 씨이며, 감정가와 최저매각가는 모두 163,000,000원입니다. 현재까지 유찰은 없습니다.

권리분석의 출발점은 2022년 4월 11일 설정된 우리은행 근저당권입니다. 채권최고액은 141,436,800원으로, 이 권리가 말소기준권리입니다. 그 이후 설정된 KB증권의 130억 원 근저당권, 농협은행 가압류와 세금 압류 등은 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다.

다만 이 사건은 등기부상 권리보다 민간임대주택등기와 점유관계가 더 중요한 확인 사항입니다. 현황조사상 4명이 전입한 것으로 확인되지만 보증금과 확정일자는 모두 확인되지 않습니다. 또한 민간임대주택에 관한 특별법상 임대의무기간과 임대료 증액기준을 준수해야 한다는 등기가 남아 있습니다. 이 부분을 확인하지 않고 입찰하는 것은 위험합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 명확하지만 임대주택등기는 별도 확인

말소기준권리는 우리은행 근저당권입니다. 2022년 4월 11일 접수된 을구 1번 근저당권의 채권최고액은 141,436,800원입니다. 이후 2023년 3월 27일 설정된 KB증권 근저당권 13,000,000,000원은 후순위이므로 매각으로 소멸하는 구조입니다.

갑구의 농협은행 가압류 200,096,721원도 기준권리 이후인 2024년 9월 30일 설정되었습니다. 2025년 1월 31일 및 2025년 5월 28일의 국세·지방세 압류 3건 역시 기준권리 이후의 권리입니다. 등기상 이들 권리는 매각으로 소멸하는 것으로 표시되어 있습니다.

2021년 11월 25일 설정된 하나자산신탁 명의의 소유권보존 신탁등기는 이후 소유권이전 과정에서 말소된 것으로 확인됩니다. 앤드제일차 주식회사의 채권최고액 70,000,000원 근저당권도 2023년 8월 25일 설정되었으나 2024년 2월 23일 해지로 말소되었습니다.

② 점유자·임차인 분석 — 4명 모두 보증금 확인 필요

현황조사에서 확인된 점유자는 총 4명입니다. 이들의 전입일은 모두 말소기준권리인 2022년 4월 11일 이후입니다. 따라서 현재 확인되는 전입일을 기준으로는 선순위 대항력이 인정되지 않습니다.

그러나 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 우선변제권이나 소액임차인 최우선변제 해당 여부까지 판단할 수는 없습니다. 대항력이 없다는 사실과 배당받을 권리가 없다는 것은 서로 다른 문제입니다.

네 사람은 보증기관 대위·승계 채권자로 표시된 사례가 아니므로, 보증금을 중복 합산하거나 별도의 보증기관 승계채권으로 계산하지 않습니다. 실제 점유 여부와 임대차계약 내용은 현장 확인이 필요합니다.

③ 시세 비교 — 실거래 자료가 없어 가격 판단 유보

본건의 감정가와 최저매각가는 163,000,000원이며 현재 신건입니다. 그러나 동일 단지·동일 면적의 최근 실거래 평균이나 최신 거래가격을 확인할 수 있는 비교값이 없어 감정가가 실제 시장가격보다 저렴한지, 비싼지 판단할 수 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 163,000,000원 가정)

현재 최저매각가 163,000,000원에 낙찰된다고 가정하면 집행비용을 우선 공제하고, 말소기준권리인 우리은행 근저당권이 채권최고액 기준으로 전액 배당됩니다. 그 다음 순위인 KB증권은 일부만 배당받으며, 농협은행 가압류에는 배당금이 돌아가지 않습니다.

채권자 총 청구액 13,341,533,521원 · 채권자 총 배당액 159,918,000원 · 채권자 미배당 추정액 13,181,615,521원. 집행비용 3,082,000원은 채권자 배당액과 구분합니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 가격 하락과 미배당 증가

현재 신건 가격에서 유찰이 발생하면 최저매각가는 감정가의 80%, 이후 64%로 내려가는 시나리오입니다. 그러나 매각가격이 낮아질수록 채권자에게 돌아가는 금액도 줄어들어 미배당액은 오히려 커집니다.

유찰 시나리오에서도 산정상 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 이는 권리별 배당 시뮬레이션의 결과이며, 점유자들의 미확인 임대차와 민간임대주택등기, 세금 우선순위까지 모두 해소되었다는 의미는 아닙니다.

⑥ 입지·건물·환금성 메모 (감정평가요항표 기준)

• 위치 및 주위환경. 감정평가서상 고덕국제화지구 일반산업단지 동측 인근으로 설명되어 있습니다. 주변에는 오피스텔 등 업무시설, 근린생활시설, 상업시설 및 산업단지가 소재하며 제반 입지조건은 대체로 무난한 것으로 평가되어 있습니다. 다만 사건 소재지인 장당동 154와 평가서의 위치 설명이 일치하는지 확인이 필요합니다.
• 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하며 인근에 버스정류장이 있습니다. 대중교통 상황은 감정평가서상 보통으로 평가되어 있습니다.
• 건물 구조. 철근콘크리트구조 및 철골철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕의 지하 6층·지상 27층 건물로 기재되어 있습니다. 외벽은 석재붙임 및 복합판넬 마감 등입니다.
• 이용상태. 감정평가서에는 집합건축물대장상 업무시설(오피스텔)로 기재되어 있습니다. 일부 호실은 복층 형태와 다락이 있는 것으로 설명되어 있으나 본건 1801호의 실제 구조와 일치하는지 확인해야 합니다.
• 설비. 위생 및 급·배수설비, 난방설비, 승강기설비, 화재탐지 및 소화설비 등이 설치된 것으로 기재되어 있습니다.
• 도로 및 토지. 동측 폭 약 35m, 남측·북측 약 15m, 서측 약 10m의 포장도로에 접하는 것으로 설명되어 있습니다. 토지는 평지이며 준주거지역에 해당합니다.
• 토지이용 규제. 준주거지역 및 장당지구 지구단위계획구역이며 철도보호지구에 저촉되고, 가축사육제한구역과 토지거래계약 허가구역 등이 표시되어 있습니다. 실제 적용 여부와 거래 시 제한은 입찰 전 확인해야 합니다.
• 공시지가. 4,416,000원/㎡로 기재되어 있습니다.
• 위반건축물. 감정평가자료상 위반사항은 없는 것으로 표시되어 있습니다.
• 환금성. 업무시설·오피스텔로 평가된 건물인지, 주거용으로 이용되는지에 따라 비교해야 할 거래시장이 달라질 수 있습니다. 현재 실거래 비교자료가 없으므로 환금성과 적정 매각가격은 판단을 유보해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 민간임대주택등기 확인. 갑구 2-1번 민간임대주택등기의 현재 유효 여부, 임대의무기간, 임대사업자 지위 승계 여부, 임대료 증액 제한 및 말소 가능 여부를 관할 관청과 등기 원본으로 확인하세요. 본건에서 가장 중요한 법적 확인 사항입니다.
• 점유자 4명 확인. 정용석·이상규·정미애·최진호의 실제 점유 여부, 임대차계약서, 보증금, 확정일자, 전입세대 및 소액임차인 해당 여부를 확인하세요. 보증금 미상만으로 최우선변제 위험이 없다고 판단해서는 안 됩니다.
• 매각물건명세서 대조. 임차인별 보증금과 배당요구 여부, 인수되는 권리, 특별매각조건 및 임대주택 관련 기재가 있는지 확인하세요.
• 세금 압류 3건. 국세·지방세 체납 내역과 법정기일, 당해세 해당 여부를 확인하세요. 당해세가 있다면 예상 배당액이 달라질 수 있습니다.
• 용도 확인. 사건 분류는 아파트이지만 감정평가서상 업무시설(오피스텔)입니다. 건축물대장과 등기부의 전유부분 표시, 실제 사용상태를 확인하고 동일 용도의 실거래를 기준으로 가격을 판단하세요.
• 대상 호수 확인. 사건 소재지는 18층 1801호인데 감정평가서 구조 설명에는 10층 1002호 외 6개호라는 표현이 있습니다. 본건 호수에 대한 감정평가가 정확히 반영되었는지 확인하세요.
• 채권 양도·승계 확인. 신청채권자 청구액 1,006,473,600원과 우리은행 및 KB증권 근저당권의 실제 채권관계, 배당요구 및 채권양도 내역을 원본으로 대조하세요.
• 명도 및 인도. 대항력은 없는 것으로 판단되지만 점유자 4명이 기재되어 있습니다. 실제 점유관계와 인도 협의 가능성, 소요 기간을 확인하세요.
• 가격 상한 설정. 실거래 비교값이 확인되지 않은 상태에서는 감정가 163,000,000원을 적정 시세로 간주하지 마세요. 오피스텔의 동일 용도·유사 면적 거래를 확인한 뒤 입찰 상한을 정해야 합니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 건축물대장, 임대사업자 등록 관련 서류를 함께 확인하세요.

맺으며 — “인수 0원”만으로 안전한 물건은 아니다

본건의 권리분석에서 가장 명확한 부분은 2022년 4월 11일 우리은행 근저당권이 말소기준권리라는 점입니다. 그 이후 설정된 KB증권 근저당권과 농협은행 가압류, 세금 압류 등은 매각으로 소멸하는 구조이며, 제공된 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.

그러나 이 물건은 단순히 권리 인수액만 보고 입찰할 유형이 아닙니다. 첫째, 현황조사상 점유자 4명의 보증금과 확정일자가 미상입니다. 둘째, 민간임대주택등기의 말소와 낙찰자 지위승계 문제가 확인되지 않았습니다. 셋째, 국세·지방세 압류 3건으로 인해 당해세가 배당에 미칠 영향도 남아 있습니다.

여기에 사건 분류상 아파트와 감정평가서상 오피스텔이라는 용도 차이, 대상 호수와 감정평가서의 구조 설명 차이까지 있습니다. 실거래 비교자료도 없어 1억 6,300만원이 적정가격인지 판단할 근거가 충분하지 않습니다.

최종 판단: 권리상 인수액은 0원으로 산정되지만, 법적·점유상 확인 사항이 많아 입찰 보류가 합리적입니다. 민간임대주택등기와 임차인 관계를 먼저 정리하고, 실제 용도에 맞는 시세를 확인한 다음에야 입찰가격을 결정할 수 있습니다. 이 물건의 승부처는 최저매각가가 아니라 임대등록의 효력과 점유관계의 실체를 얼마나 정확히 확인하느냐에 있습니다.