수원지방법원 2026타경50521. 경기도 평택시 장당동 154, 평택고덕아이파크 102동 11층 1108호입니다. 소유자는 전정미 씨이며, 경매신청 청구액은 1,006,473,600원입니다. 등기상 말소기준권리는 2022년 4월 11일 접수된 우리은행 근저당권입니다. 그 뒤에 설정된 KB증권의 130억 원 근저당권과 농협은행 가압류, 국세 압류 등은 말소기준권리 후순위로 매각에 따른 소멸 대상으로 표시되어 있습니다.
다만 이 물건은 일반적인 권리분석만으로 끝낼 수 있는 사건이 아닙니다. 등기에는 민간임대주택등기가 남아 있고, 현황조사에는 점유자 4명이 등장합니다. 무엇보다 사건 분류는 아파트이지만 감정평가상 이용상태는 업무시설(오피스텔)로 기재되어 있습니다. 감정평가서의 대상 호수와 소재지 기재도 경매 목적물과 대조가 필요합니다. 권리 인수액은 0원으로 계산되지만, 물건 자체의 동일성과 임대관계 확인이 선행되어야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2026타경50521 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 장당동 154 평택고덕아이파크 제102동 제11층 제1108호 도로명주소: 경기도 평택시 경기대로 945 |
| 물건종류 | 사건 분류상 아파트 · 감정평가상 업무시설(오피스텔) · 용도 재확인 필요 |
| 소유자 | 전정미 (단독소유) |
| 소유권 거래가액 | 157,618,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 163,000,000원 / 163,000,000원 (신건) |
| 말소기준권리 | 2022.04.11 우리은행 근저당권 · 채권최고액 137,427,840원 |
| 신청채권자 청구액 | 1,006,473,600원 |
| 매각기일 | 2026.11.17 |
| 등기사항 발급일 | 2026.11.04 · 수원지방법원 송탄등기소 |
① 권리 흐름 — 후순위 채권은 소멸, 민간임대등기는 별도 확인
말소기준권리는 우리은행 근저당권입니다. 2022년 4월 11일 접수번호 14352로 설정된 채권최고액 137,427,840원의 근저당권이 기준입니다. 이후 설정된 KB증권 근저당권과 농협은행 가압류, 국세 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 표시되어 있습니다.
후순위 KB증권 근저당권. 2023년 3월 27일 설정된 채권최고액 13,000,000,000원의 근저당권입니다. 공동담보목록 제2023-111호가 기재되어 있으므로 이 금액 전체를 해당 호수 하나의 실제 채무액으로 단정해서는 안 됩니다. 말소기준권리 이후 설정으로 매각에 따른 소멸 대상으로 표시되어 있습니다. 현재 배당 시뮬레이션에서는 22,490,160원만 배당되는 것으로 계산됩니다.
이미 말소된 권리. 2021년 11월 25일 하나자산신탁 명의의 소유권보존 신탁등기는 등기부상 이미 말소되었습니다. 2023년 8월 25일 설정된 앤드제일차주식회사 근저당권(70,000,000원) 역시 2024년 2월 23일 해지·말소된 것으로 표시되어 있습니다.
② 점유자·임차관계 — 현황조사상 4명, 보증금 확인이 우선
현황조사상 아래 4명이 확인됩니다. 네 사람 모두 전입일이 말소기준권리 설정일인 2022년 4월 11일 이후입니다. 제공된 권리판정상 대항력은 없는 것으로 분류됩니다. 다만 보증금과 확정일자, 실제 임대차계약 및 배당요구 여부가 확인되지 않아 임대차관계와 우선변제 여부를 완전히 확정할 수는 없습니다.
| 점유자 | 전입일 | 보증금 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 정용석 | 2025.10.24 | 미상 / 미상 | 없음 | 판단 불가 | 승계 표시 없음 |
| 이상규 | 2022.04.27 | 미상 / 미상 | 없음 | 판단 불가 | 승계 표시 없음 |
| 정미애 | 2025.07.22 | 미상 / 미상 | 없음 | 판단 불가 | 승계 표시 없음 |
| 최진호 | 2022.04.27 | 미상 / 미상 | 없음 | 판단 불가 | 승계 표시 없음 |
네 명 모두 보증금·확정일자·배당요구 여부는 확인되지 않습니다. 보증기관 대위변제나 임차인 중복 승계신고로 표시된 사람은 없습니다.
③ 가격 판단 — 시세보다 싸다고 판단할 근거가 없다
현재 감정가와 최저매각가는 모두 163,000,000원입니다. 유찰 0회의 신건으로 감정가의 100%에서 시작합니다. 배당모형상 인수액은 0원이므로 최저가 낙찰을 가정한 실질취득금액은 163,000,000원입니다(취득세·법무비·명도비·관리비 등 부대비용 제외).
| 가격 항목 | 금액 | 판단 |
|---|---|---|
| 감정가 | 163,000,000원 | 기준가격 |
| 최저매각가 | 163,000,000원 | 신건·100% |
| 매수인 인수액 | 0원 | 배당모형 기준 |
| 실질취득 추정 | 163,000,000원 | 최저가 + 인수액 |
④ 예상배당표 (매각가 163,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 1.9% 추정) | - | 3,082,000원 |
| 1. 우리은행 근저당권 | 137,427,840원 | 137,427,840원 |
| 2. KB증권 근저당권 | 13,000,000,000원 | 22,490,160원 |
| 3. 농협은행 가압류 | 200,096,721원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 총 청구액은 13,337,524,561원이며, 채권자에게 돌아가는 예상 배당액은 159,918,000원입니다. 그 결과 채권 미배당액은 13,177,606,561원으로 계산됩니다. 소유자에게 돌아가는 잔여금은 없습니다.
KB증권 근저당권은 채권최고액 기준이며 공동담보가 설정되어 있습니다. 실제 배당은 확정 채권액, 채권계산서, 당해세 및 최우선변제권 등 확인 결과에 따라 달라질 수 있습니다. 경매신청 청구액 1,006,473,600원은 별도로 기재되어 있으므로 신청채권자의 채권 승계관계와 실제 배당요구 내역도 대조해야 합니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 채권 미배당은 증가한다
| 회차 | 매각가 | 채권 미배당액 | 매수인 인수액 |
|---|---|---|---|
| 현재 신건(100%) | 163,000,000원 | 13,177,606,561원 | 0원 |
| 1회 유찰(80%) | 130,400,000원 | 13,209,750,161원 | 0원 |
| 2회 유찰(64%) | 104,320,000원 | 13,235,465,041원 | 0원 |
매각가가 내려가면 후순위 채권자의 미회수액은 커지지만, 현재 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 모든 회차에서 0원으로 계산됩니다. 다만 이는 민간임대주택등기 및 임차관계에 대한 별도 법률 검토와 실제 명도비용까지 포함한 총취득비용을 의미하지는 않습니다.
⑥ 입지·용도·환금성 메모
- 용도 확인. 사건 분류에는 아파트로 표시되어 있지만 감정평가상 이용상태는 집합건축물대장상 업무시설(오피스텔)입니다. 감정평가서에는 주거용 여부를 재확인하라는 취지의 기재도 있습니다. 실제 건축물대장상 용도, 현재 이용상태, 주거용 임대차 여부를 확인해야 합니다.
- 감정평가 대상 일치 여부. 감정평가 요항에는 제102동 제10층 제1002호 외 6개호가 기재되어 있습니다. 경매 대상은 제102동 제11층 제1108호이므로 감정평가 대상 호수와 본건의 동일성, 개별 호수별 감정가 반영 여부를 원본 감정평가서에서 확인해야 합니다.
- 소재지 대조. 경매 목적물 주소는 평택시 장당동 154인데, 감정평가 요항의 위치 설명에는 평택시 고덕동 소재 고덕국제화지구 일반산업단지 동측 인근이라고 기재되어 있습니다. 주소·건물·호수 및 감정평가 대상이 일치하는지 확인이 필요합니다.
- 주변 환경. 감정평가 요항상 업무시설·오피스텔·근린생활시설·상업시설·산업단지 등이 혼재한 지역으로 설명되어 있습니다. 다만 소재지 기재 불일치가 있어 실제 현장 확인을 전제로 판단해야 합니다.
- 교통. 감정평가 요항상 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 전반적인 대중교통 상황은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 토지이용. 준주거지역, 장당지구 지구단위계획구역이며 철도보호지구 저촉, 가축사육제한구역 포함으로 기재되어 있습니다. 토지이용계획의 현재 적용 여부를 확인해야 합니다.
- 도로 및 토지. 동측 폭 약 35m, 남측·북측 폭 약 15m, 서측 폭 약 10m 도로에 접하는 것으로 기재되어 있습니다. 공시지가는 4,416,000원/㎡입니다.
- 환금성. 비교 가능한 최근 실거래 근거가 없어 가격 경쟁력과 매도 가능 가격을 확정할 수 없습니다. 아파트와 오피스텔의 용도 차이가 확인되지 않으면 동일한 거래사례를 적용하기 어렵습니다.
- 위반건축물. 감정평가 자료에는 위반건축물 사항이 없는 것으로 표시되어 있습니다. 다만 건축물대장 원본과 실제 현황을 대조해야 합니다.
⑦ 입찰 전 필수 체크리스트
- 감정평가서 원본 대조. 102동 11층 1108호가 감정평가 대상에 정확히 포함되는지 확인하세요. 10층 1002호 외 6개호라는 기재와 본건의 일치 여부를 반드시 확인해야 합니다.
- 아파트·오피스텔 용도 확인. 건축물대장상 업무시설(오피스텔)인지, 실제 주거용으로 이용되는지 확인하세요. 주거용 임대차 및 상업용 이용에 따른 법률·세무상 차이를 검토해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 임대사업자 등록 여부, 임대의무기간, 임대료 증액 제한, 낙찰자 지위승계 및 등기 말소 가능 여부를 관할 지자체에 확인하세요.
- 점유자 4명 확인. 정용석·이상규·정미애·최진호의 임대차계약서, 보증금, 확정일자, 실제 점유자, 배당요구 여부를 각각 확인해야 합니다. 전입일만으로 명도 절차와 비용까지 확정할 수 없습니다.
- 신청채권자 관계 확인. 에이치에프더블유오이유동화전문유한회사와 우리은행 근저당권 사이의 채권양도·승계 및 실제 청구채권 내역을 확인하세요.
- KB증권 공동담보 확인. 채권최고액 13,000,000,000원의 공동담보 범위와 해당 호수에 대한 실제 채권액을 구분해서 확인하세요. 이 금액 전체를 본건 단독 채무로 간주해서는 안 됩니다.
- 시세와 응찰가 산정. 최근 거래사례를 확인하고 아파트인지 오피스텔인지에 맞는 비교사례를 선정하세요. 감정가 163,000,000원과 최저가 163,000,000원만으로 저가 매수라고 판단하면 안 됩니다.
- 관리비 및 세금. 체납관리비의 공용부분, 당해세, 기타 매수인 부담 가능 비용을 관리사무소와 관계기관을 통해 확인하세요.
- 토지이용계획 확인. 철도보호지구, 준주거지역, 지구단위계획 및 토지거래허가구역의 현재 적용 여부를 확인하세요.
- 현장 방문. 실제 호수, 출입 상태, 내부 구조, 주거·업무 이용 여부, 점유 형태를 확인하고 현황조사서와 대조하세요.
맺으며 — “인수 0원”이 곧 “안전한 물건”은 아니다
이 사건의 권리분석에서 가장 명확한 부분은 말소기준권리 이후 설정된 근저당권·가압류·압류가 매각으로 소멸한다는 점입니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다. KB증권의 130억 원 근저당권은 큰 숫자이지만 후순위 권리로 소멸하는 구조이며, 공동담보 전체 채권액을 매수인이 부담하는 것으로 해석해서는 안 됩니다.
그러나 이 물건을 단순히 깨끗한 권리의 아파트라고 결론 내리기는 어렵습니다. 현황조사상 점유자 4명의 보증금과 확정일자가 미상이고, 민간임대주택등기가 남아 있으며, 감정평가서의 오피스텔 용도와 대상 호수·소재지 기재가 경매 목적물과 일치하는지 확인이 필요합니다.
현재 최저가 163,000,000원은 신건 가격이며, 실거래 비교 근거가 없어 시세 대비 가격 메리트를 인정할 수 없습니다. 인수액이 0원이라는 이유로 입찰을 서두를 상황도 아닙니다. 우선 감정평가 대상의 동일성, 민간임대주택등기, 점유자 4명의 임대차관계를 확인한 뒤 실제 시세를 기준으로 입찰 상한을 산정하는 것이 합리적입니다.
