대전지방법원 2025타경503108. 세종 반곡동 비오케이아트센터 5층 501호입니다. 감정평가상 공부 용도는 교육연구시설(학원)이고, 현황은 5층 전체를 인테리어한 뒤 4층 전체와 함께 글로벌선진학교(대안교육기관)의 교실·교무실·교육실·음악실 등으로 사용하고 있습니다. 건물은 2019.03.06 사용승인된 철근콘크리트구조 지하3층·지상6층 건물입니다.
권리의 출발점은 2019.04.03 설정된 금산농업협동조합 근저당권 4,420,000,000원입니다. 이 권리가 말소기준이며, 뒤에 설정된 디에이테크놀로지 근저당권 6,000,000,000원, 조선호 근저당권 500,000,000원, 경매개시결정과 가압류 등은 경매로 소멸하는 구조입니다. 다만 이 물건은 등기순위만으로 결론을 내리기 어렵습니다. 토지에 별도 압류·가압류가 있고, 대지권이 미등기이며 그 존재 자체가 확인되지 않은 상태이기 때문입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경503108 |
|---|---|
| 소재지 | 세종특별자치시 반곡동 848 비오케이아트센터 주건축물제1동 5층501호 |
| 공부 용도 / 현황 | 교육연구시설(학원) · 글로벌선진학교(대안학교)로 이용중 |
| 소유자 | 주식회사인사이트플러스 |
| 감정가 / 최저가 | 734,000,000원 / 176,233,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 금산농업협동조합 / 3,984,437,217원 |
| 매각기일 | 2026.09.17 |
| 토지 | 일반상업지역 · 지목 대 · 토지면적 2,115.0㎡ · 공시지가 3,852,000원/㎡ |
① 권리 흐름 — 등기상 후순위는 소멸, 대지권은 별도 확인
② 점유관계 — 남진석, 대항력 가능·미상
| 성명 | 전입신고 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 남진석 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
남진석은 현황조사와 매각물건명세서에 확인되지만 전입신고일과 보증금이 확인되지 않았습니다. 따라서 대항력이 있다고 단정할 수 없고, 반대로 없다고 단정해서도 안 됩니다. 이 사건에서는 대항력 가능·미상으로 보는 것이 맞습니다. 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않는 만큼 배당 시뮬레이션의 인수액 0원만으로 점유자 위험까지 해소됐다고 볼 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 176,233,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,267,262원 |
| 1. 근저당 · 금산농업협동조합 | 4,420,000,000원 | 172,965,738원 |
| 2. 근저당 · 주식회사디에이테크놀로지 | 6,000,000,000원 | 0원 |
| 3. 근저당 · 조선호 | 500,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 이덕영 | 61,561,179원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 10,981,561,179원 중 예상배당은 172,965,738원이며, 미배당은 10,808,595,441원입니다. 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원이지만 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 회차 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 · 감정가 24% | 176,233,000원 | 172,965,738원 | 10,808,595,441원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 · 감정가 17% | 123,363,099원 | 120,836,016원 | 10,860,725,163원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 · 감정가 12% | 86,354,169원 | 84,399,794원 | 10,897,161,385원 | 0원 |
현재 회차는 감정가의 24% 수준까지 내려온 상태지만, 신청채권자 금산농업협동조합의 청구액 3,984,437,217원조차 현재 예상배당 172,965,738원으로 충족되지 않습니다. 5회·6회 유찰 시에도 신청채권자 배당은 각각 120,836,016원, 84,399,794원에 그칩니다. 채권액 규모가 매우 크고 소유자 잔여금은 모든 시나리오에서 0원입니다.
⑤ 입지·이용 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 한국조세재정연구원 동측 인근, 근린생활시설·업무시설·공공시설이 주를 이루고 공동주택 등이 혼재된 행정중심복합도시 내 상업지역입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 여건은 무난한 편입니다.
- 용도. 공부상 교육연구시설(학원), 현재 글로벌선진학교(대안학교)로 이용 중입니다.
- 토지. 일반상업지역·지구단위계획구역(행정중심복합도시), 중로2류 접함, 가축사육제한구역, 예정지역, 중점경관관리구역에 해당합니다.
- 도로. 대체로 가로장방·평지 토지이며 상업용건물부지로 이용 중이고, 중로에 2면이 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하3층·지상6층, 사용승인일 2019.03.06, 공용 위생·급배수·소화전·승강기 설비가 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 대지권 확인. 대지권 미등기이고 유무를 알 수 없습니다. 토지 별도 등기와 실제 취득 범위를 원본 서류에서 확인해야 합니다.
- 남진석 점유관계 확인. 전입신고일·보증금·확정일자가 확인되지 않아 대항력 및 우선변제 여부를 단정할 수 없습니다.
- 현장 점유범위 확인. 5층 전체가 4층과 함께 학교로 사용 중이므로 501호의 독립 점유 및 인도 가능 범위를 확인해야 합니다.
- 호별 경계 확인. 503호~506호는 경계 벽체 없이 임의 가벽을 설치해 사용 중인 것으로 조사됐습니다. 5층 전체의 실제 구조를 현장에서 확인해야 합니다.
- 가격보다 권리 선확인. 4회 유찰·감정가 24%라는 숫자만으로 안전성을 판단하지 말고, 대지권과 점유관계 확인을 먼저 해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서의 최신 원본을 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “24% 가격”보다 먼저 볼 것은 대지권과 점유다
이 사건은 감정가 734,000,000원에서 4회 유찰되어 최저매각가가 176,233,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 낙폭이 크지만, 가격 메리트를 단정할 시세 자료는 없고 오히려 확인해야 할 권리 변수가 큽니다. 등기상 후순위 권리는 말소되고 배당표상 매수인 인수액도 0원이지만, 대지권이 미등기이고 그 유무가 불명확하며, 토지에는 별도 압류·가압류가 존재합니다. 여기에 남진석의 보증금·전입신고일도 확인되지 않아 대항력 판단이 끝나지 않았습니다.
또한 5층 전체가 4층과 함께 학교로 사용되고 있어 일반적인 독립 호실 경매와 점유·명도 양상이 다를 수 있습니다. 따라서 이 물건의 결론은 “최저가가 크게 내려왔다”가 아니라 “대지권과 점유관계를 해소한 뒤에만 가격을 논할 수 있다”입니다. 4회 유찰 자체를 가격 가점으로 보기보다, 반복 유찰과 권리·이용 불확실성을 함께 반영해 접근해야 합니다.
