278,996,000원
대전지방법원 2025타경503108. 세종특별자치시 반곡동 848 비오케이아트센터 주건축물제1동 5층 503호입니다. 사건상 용도 표시는 대지이고, 감정평가상 공부 용도와 이용상태는 교육연구시설(학원), 현재는 글로벌선진학교(대안학교)로 이용 중입니다. 소유자는 주식회사인사이트플러스이며, 2019.04.03. 설정된 금산농업협동조합 근저당권 4,420,000,000원이 말소기준권리입니다.
이후 설정된 주식회사디에이테크놀로지 근저당 6,000,000,000원, 전병선 가압류 50,046,383원, 조선호 근저당 500,000,000원, 이덕영 가압류 61,561,179원 및 경매개시결정·근저당권부채권 압류는 등기상 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다. 따라서 등기부의 후순위 담보권만 놓고 보면 구조는 명확합니다. 다만 이 사건은 등기 순위보다 대지권과 점유관계 확인이 더 중요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경503108 |
|---|---|
| 소재지 | 세종특별자치시 반곡동 848 비오케이아트센터 주건축물제1동 5층 503호 |
| 도로명주소 | 세종특별자치시 국책연구원3로 12 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 공부상 교육연구시설(학원) · 글로벌선진학교(대안학교)로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 철근콘크리트평지붕 · 지하3층, 지상6층 · 5층 503호 · 사용승인일 2019.03.06 |
| 소유자 | 주식회사인사이트플러스 |
| 감정가 / 최저가 | 1,162,000,000원 / 278,996,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 금산농업협동조합 / 3,984,437,217원 |
| 매각기일 | 2026.09.17 |
① 권리 흐름 — 후순위 등기는 소멸, 핵심은 그 다음
말소기준권리는 2019.04.03. 금산농업협동조합 근저당권입니다. 그 뒤의 주식회사디에이테크놀로지·조선호 근저당, 전병선·이덕영 가압류, 임의경매개시결정 및 박채희의 근저당권부채권 압류는 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 2025.03.10. 박채희의 3번 근저당권 압류는 2026.01.28. 해제로 말소된 상태입니다.
② 점유·임차관계 — 남진석, 대항력 가능·미상
| 성명 | 점유부분 | 전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 남진석 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
남진석은 현황조사와 매각물건명세서에서 확인되지만, 전입신고일 미상이라 말소기준일인 2019.04.03.과의 선후를 비교할 수 없고, 보증금도 미상입니다. 따라서 이 점유자를 대항력 있는 임차인으로 단정할 수도, 반대로 인수 위험이 없다고 단정할 수도 없습니다. 현재 판단은 “대항력 가능·미상”이 정확합니다.
③ 가격·유찰 시나리오 — 24%라는 숫자만으로 ‘싸다’고 할 수 없다
감정가 1,162,000,000원에서 4회 유찰돼 현재 최저매각가는 278,996,000원입니다. 현재 회차 표시는 감정가의 24%입니다. 다음 시나리오는 5회 유찰 시 195,297,200원, 6회 유찰 시 136,708,040원으로 잡혀 있습니다.
| 회차 | 매각가 가정 | 채권자 배당 | 미배당 총액 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 · 감정가 24% | 278,996,000원 | 274,290,056원 | 10,757,317,506원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 · 감정가 17% | 195,297,200원 | 191,763,039원 | 10,839,844,523원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 · 감정가 12% | 136,708,040원 | 133,994,127원 | 10,897,613,435원 | 0원 |
다만 이 사건에는 직접 비교할 동일 물건 실거래 시세가 제시되어 있지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율이 크다는 이유만으로 “시세보다 싸다”고 판단해서는 안 됩니다. 특히 교육연구시설로 이용 중인 구분건물이고, 대지권과 호별 경계 상태까지 확인이 필요한 만큼 현재 최저가의 절대 수준은 별도의 시세·임대수익·권리확인과 함께 봐야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 278,996,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,705,944원 |
| 1. 을구 1번 근저당 · 금산농업협동조합 | 4,420,000,000원 | 274,290,056원 |
| 2. 을구 2번 근저당 · 주식회사디에이테크놀로지 | 6,000,000,000원 | 0원 |
| 3. 갑구 2번 가압류 · 전병선 | 50,046,383원 | 0원 |
| 4. 을구 3번 근저당 · 조선호 | 500,000,000원 | 0원 |
| 5. 갑구 4번 가압류 · 이덕영 | 61,561,179원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 총액 11,031,607,562원 가운데 배당 가정액은 274,290,056원, 미배당 총액은 10,757,317,506원입니다. 신청채권자 금산농업협동조합의 청구액 3,984,437,217원도 현재 회차 배당으로 충족되지 않습니다. 소유자 잔여는 0원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 대지권·호별 경계 — 이 사건의 가장 큰 물건 리스크
토지는 면적 2,115.0㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 상업용, 지형은 평지·가로장방, 도로접면은 중로각지이며 공시지가는 3,852,000원/㎡입니다. 일반상업지역·지구단위계획구역·예정지역·가축사육제한구역· 중점경관관리구역에 포함되고, 중로2류와 근린공원 등에 접합니다.
감정요항표의 공부와의 차이는 “없음”으로 기재돼 있지만, 실제 이용에서는 여러 호실이 통합적으로 사용되고 가벽으로 구획돼 있습니다. 따라서 503호만의 독립된 점유 범위, 호별 경계 상태와 인도 가능 범위는 현장에서 직접 확인해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 한국조세재정연구원 동측 인근이며, 근린생활시설·업무시설·공공시설이 주를 이루고 공동주택 등이 혼재된 행정중심복합도시 내 상업지역입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 여건은 무난한 편입니다.
- 이용. 공부상 교육연구시설(학원)이고 현재 글로벌선진학교(대안학교)로 이용 중입니다.
- 도로. 본건은 중로에 2면이 접하고 있습니다.
- 설비. 공용 위생·급배수설비, 소화전, 공용승강기 등이 설치돼 있습니다.
- 구조. 철근콘크리트구조 철근콘크리트평지붕 지하3층·지상6층 건물이며 사용승인일은 2019.03.06.입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 남진석 전입·보증금 확인. 전입신고일과 보증금이 미상이므로 대항력과 미배당 인수 가능성을 원본 서류에서 먼저 확정해야 합니다.
- 대지권 확인. 대지권이 미등기이고 유무도 알 수 없다고 명시돼 있으므로 토지 관련 등기와 매각조건을 반드시 대조해야 합니다.
- 별도 토지등기 확인. 반곡동 848 토지에 2025.08.05. 제4099297호 압류, 2025.08.12. 제4240220호 가압류가 별도 등기돼 있습니다.
- 503호 경계 확인. 503~506호의 호별 경계벽체가 없고 가벽으로 임의 구획돼 있으므로 현장 점유·경계·인도 범위를 확인해야 합니다.
- 현재 이용상태 확인. 5층 전체가 4층과 함께 글로벌선진학교 관련 시설로 이용 중인 현황을 직접 확인해야 합니다.
- 가격 판단 분리. 4회 유찰·감정가 24%라는 숫자만으로 시세 대비 저렴하다고 단정하지 말고, 교육연구시설의 실제 거래·임대 수준을 별도로 확인해야 합니다.
맺으며 — “24% 할인보다 먼저 확인할 것이 있다”
이 사건은 표면 숫자만 보면 강한 할인 물건입니다. 감정가 1,162,000,000원에서 4회 유찰돼 현재 최저가는 278,996,000원, 감정가의 24% 수준입니다. 등기부 역시 2019.04.03. 금산농업협동조합 근저당을 기준으로 후순위 권리들이 매각으로 소멸하는 구조입니다.
하지만 결론을 결정하는 것은 할인율이 아닙니다. 대지권 미등기·유무 미상, 남진석의 전입·보증금 미상, 503~506호 경계벽체 부재와 학교 통합사용이 동시에 존재합니다. 실거래 시세 비교도 없는 상태이므로 현재 가격을 곧바로 “싸다”고 평가할 근거도 부족합니다. 등기 후순위 소멸은 명확하지만, 물건 자체와 점유관계는 불확실성이 큰 사건으로 보는 것이 가장 보수적입니다.
