141,899,000원
대전지방법원 2025타경503108. 세종 반곡동 비오케이아트센터 주건축물제1동 5층 504호입니다. 사건 용도표시는 대지, 감정평가상 공부상 이용은 교육연구시설(학원)이며 현재는 글로벌선진학교(대안학교) 관련 교실·교무실·교육실·음악실 등으로 사용되고 있습니다. 말소기준권리는 2019.04.03. 설정된 금산농업협동조합 근저당권으로 채권최고액은 4,420,000,000원입니다. 이후 설정된 근저당권·가압류·경매개시결정 등은 구분건물 등기상 매각으로 소멸하는 구조입니다.
하지만 이 사건은 “후순위가 소멸하니 끝”으로 볼 수 없습니다. 매각물건명세서에는 대지권의 목적인 토지에 별도 압류·가압류가 있고, 대지권이 미등기이며 대지권 유무 자체를 알 수 없다고 명시되어 있습니다. 또 조사상 남진석이 기재되어 있으나 전입신고일·보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않아 대항력 여부를 확정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경503108 |
|---|---|
| 소재지 | 세종특별자치시 반곡동 848 비오케이아트센터 주건축물제1동 5층 504호 |
| 도로명 | 세종특별자치시 국책연구원3로 12 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 공부상 교육연구시설(학원) · 글로벌선진학교(대안학교)로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하3층, 지상6층 · 사용승인 2019.03.06 |
| 소유자 | 주식회사인사이트플러스 |
| 감정가 / 최저가 | 591,000,000원 / 141,899,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 금산농업협동조합 / 3,984,437,217원 |
| 매각기일 | 2026.09.17 |
① 권리 흐름 — 등기상 후순위는 소멸, 그러나 여기서 끝이 아니다
말소기준은 2019.04.03. 금산농업협동조합 근저당권입니다. 2024.02.15. 주식회사디에이테크놀로지 근저당권 6,000,000,000원, 2024.10.23. 조선호 근저당권 500,000,000원, 2025.08.12. 이덕영 가압류 61,561,179원, 2026.02.23. 조선호 근저당권부채권에 대한 박채희 압류는 모두 말소기준보다 후순위로 매각에 따라 소멸하는 구조입니다.
임차인·점유관계 — 남진석은 ‘대항력 가능·미상’
| 성명 | 전입신고 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 남진석 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
현황조사와 매각물건명세서에 남진석이 기재되어 있으나 전입신고일·보증금이 확인되지 않습니다. 확정일자와 배당요구 여부 역시 확정되지 않았으므로 이를 대항력 있는 임차인으로 단정할 수도, 반대로 대항력이 없다고 단정할 수도 없습니다. 정확한 표현은 “대항력 가능·미상”입니다.
② 가격 판단 — 감정가 24%라는 숫자만 보고 ‘싸다’고 할 수 없다
현재 최저매각가격은 141,899,000원으로 감정가 591,000,000원의 24.01%입니다. 네 번 유찰되며 감정가에서 449,101,000원 낮아졌습니다. 그러나 이 사건은 동일 유형의 최근 거래가격으로 현재 시세를 확정할 근거가 없고, 교육연구시설이라는 용도와 대지권·점유 불확실성까지 겹쳐 있습니다. 따라서 “감정가의 24%니까 시세보다 싸다”는 결론은 금지해야 합니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 | 채권자 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 24.01% | 141,899,000원 | 10,842,448,765원 |
| 5회 유찰 시 | 16.81% | 99,329,300원 | 10,884,419,806원 |
| 6회 유찰 시 | 11.76% | 69,530,510원 | 10,913,682,218원 |
유찰이 한 번 더 이어지면 99,329,300원, 두 번 더 이어지면 69,530,510원까지 내려가는 시나리오입니다. 다만 이 하락은 채권자 미배당을 늘릴 뿐이며, 대지권이나 미상 점유자의 법적 지위를 자동으로 해결해 주지는 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 141,899,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,786,586원 |
| 1. 근저당 · 금산농업협동조합 | 4,420,000,000원 | 139,112,414원 |
| 2. 근저당 · 주식회사디에이테크놀로지 | 6,000,000,000원 | 0원 |
| 3. 근저당 · 조선호 | 500,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 이덕영 | 61,561,179원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권최고액·청구금액 기준 단순 추정으로 총 채권액은 10,981,561,179원, 배당액은 139,112,414원, 미배당액은 10,842,448,765원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 매수인 인수액 0원은 점유관계 확정 전의 시뮬레이션 값입니다.
④ 핵심 위험 — 대지권 미등기·유무 미상
따라서 구분건물 등기부의 말소기준 분석만으로 권리분석을 종료해서는 안 됩니다. 토지 별도등기의 내용과 대지권 성립 여부, 매각 후 취득 범위를 원본 서류로 확인해야 합니다. 특히 최저가가 크게 낮아졌다는 사실이 이 불확실성을 상쇄해 주지는 않습니다.
⑤ 현황·환금성 메모 (감정요항표·현황조사 기준)
- 입지. 한국조세재정연구원 동측 인근이며, 근린생활시설·업무시설·공공시설이 주를 이루고 공동주택이 혼재하는 행정중심복합도시 내 상업지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 여건은 무난한 편입니다.
- 현재 이용. 공부상 교육연구시설(학원)이며 글로벌선진학교(대안학교)로 이용 중입니다. 5층 전체는 4층 전체와 함께 교실·교무실·교육실·음악실 등 학교 관련 시설로 사용되고 있습니다.
- 호실 경계. 503호~506호는 건축물현황도상 호별 경계에 있는 벽체가 없고, 사용자가 임의 구획해 가벽을 설치하여 학교 관련 시설로 이용 중입니다.
- 토지. 전체 토지는 2,115.0㎡, 일반상업지역, 평지·가로장방·중로각지이며 공시지가는 3,852,000원/㎡입니다.
- 도로·계획. 중로에 2면이 접하며 지구단위계획구역(행정중심복합도시), 예정지역, 가축사육제한구역, 중점경관관리구역 등에 포함됩니다.
- 건축물. 철근콘크리트구조, 지하3층·지상6층 건물이며 사용승인일은 2019.03.06입니다. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 대지권부터 확인. 대지권 미등기·유무 미상이므로 토지 별도등기와 매각물건명세서 원본을 대조하고 실제 취득범위를 확인해야 합니다.
- 남진석 점유관계 확인. 전입신고일·보증금·확정일자·배당요구 여부를 확인해 대항력 및 인수 가능성을 확정해야 합니다.
- 최저가 24%를 시세할인으로 착각하지 않기. 141,899,000원이 감정가 대비 크게 낮지만 현재 시세와 직접 비교할 근거가 확정되지 않았습니다.
- 호실 경계 현장확인. 503호~506호 경계벽이 없고 임의 가벽이 설치돼 있으므로 504호의 실제 경계·출입·사용상태를 직접 확인해야 합니다.
- 학교 사용관계 확인. 5층 전체가 4층과 함께 학교 관련 시설로 사용 중이므로 실제 점유주체와 명도 대상, 시설물 귀속을 확인해야 합니다.
- 공동담보 주의. 거액의 근저당 채권최고액은 공동담보목록이 있는 채권이므로 해당 호실 단독 채무액으로 단정하지 마세요.
- 배당표 과신 금지. 현재 배당 시뮬레이션상 인수 0원이나 미상 점유권리와 당해세·최우선변제는 별도 확인이 필요합니다.
맺으며 — “24% 할인보다 권리확인이 먼저”
이 물건의 숫자만 보면 강렬합니다. 감정가 591,000,000원이 네 번 유찰돼 최저가가 141,899,000원까지 내려왔습니다. 하지만 권리분석의 핵심은 할인율이 아닙니다. 대지권이 미등기이고 그 유무조차 확정되지 않았으며, 남진석의 전입·보증금 역시 미상이라 대항력과 인수 여부가 열려 있습니다.
구분건물 등기상으로는 2019.04.03. 금산농업협동조합 근저당권 이후 권리들이 매각으로 소멸해 구조가 단순하지만, 토지 별도등기와 점유관계는 그 밖의 별도 검증사항입니다. 여기에 503호~506호의 경계벽이 없는 학교시설 통합 사용상태까지 겹칩니다. 따라서 이 사건은 “최저가가 싸서 들어가는 물건”이 아니라 “대지권·점유·현황을 먼저 확정한 뒤 가격을 판단해야 하는 물건”입니다.
