대전지방법원 2025타경503108. 세종 반곡동 비오케이아트센터 주건축물제1동 5층 502호입니다. 사건 분류는 ‘대지’이며, 감정평가 이용상태는 공부상 교육연구시설(학원), 현황은 글로벌선진학교(대안학교)로 이용 중입니다. 등기부의 말소기준은 2019.04.03. 금산농업협동조합의 근저당권입니다. 그 뒤 설정된 주식회사디에이테크놀로지 근저당, 조선호 근저당, 이덕영 가압류, 경매개시결정 및 후속 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 이 사건은 ‘후순위 권리가 지워진다’는 사실만 보고 단순 안전형으로 분류하기 어렵습니다. 매각물건명세서 비고에는 대지권의 목적인 반곡동 848 토지에 별도 압류·가압류가 있고, 대지권이 미등기이며 대지권 유무를 알 수 없다고 명시돼 있습니다. 최저매각가격에는 적정 대지권가격이 포함되어 있지만, 입찰 전 대지권 성립·취득 가능성을 원문으로 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경503108 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 세종특별자치시 반곡동 848 비오케이아트센터 주건축물제1동 5층 502호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 대지 · 공부상 교육연구시설(학원) · 글로벌선진학교(대안학교) 이용중 |
| 현재 소유자 | 주식회사인사이트플러스 |
| 감정가 / 최저가 | 418,000,000원 / 100,362,000원 (4회 유찰, 감정가의 24.01%) |
| 신청채권자 / 청구 | 금산농업협동조합 / 3,984,437,217원 |
| 말소기준권리 | 2019.04.03. 금산농업협동조합 근저당권 · 채권최고액 4,420,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.17 |
① 권리 흐름 — 후순위는 소멸, 대지권은 별도 확인
말소기준은 2019.04.03. 금산농업협동조합 근저당입니다. 2024년 이후의 후순위 근저당과 가압류, 경매개시결정, 근저당권부채권 압류는 매각으로 소멸합니다. 따라서 집합건물 등기부의 후순위 담보권 자체를 매수인이 그대로 떠안는 구조는 아닙니다. 그러나 이 결론과 별개로, 토지에 존재하는 별도 등기와 대지권 미등기 문제는 반드시 분리해 확인해야 합니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력은 ‘가능·미상’
| 임차인 | 전입신고 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 남진석 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
남진석은 보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 실제 임차인 1명으로 조사되어 있습니다. 그러나 전입신고일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 여부를 단정할 수 없고, 확정일자도 확인되지 않습니다. 따라서 현 단계에서는 ‘대항력 없음’이 아니라 ‘대항력 가능·미상’으로 보는 것이 맞습니다.
③ 가격 구조 — 4회 유찰의 숫자보다 권리 확인이 먼저
현재 최저매각가격은 100,362,000원으로 감정가 418,000,000원의 24.01%입니다. 다음 시나리오는 5회 유찰 시 70,253,400원, 6회 유찰 시 49,177,380원입니다. 그러나 감정가 대비 하락폭은 시세 대비 할인폭이 아닙니다. 이 사건에서는 대지권 미등기와 임차조건 미상으로 실질취득비용 자체가 확정되지 않았기 때문에, 최저가가 낮다는 이유만으로 가격 메리트를 부여할 수 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 100,362,000원 | 98,156,932원 | 10,883,404,247원 |
| 5회 유찰 시 | 70,253,400원 | 68,588,839원 | 10,912,972,340원 |
| 6회 유찰 시 | 49,177,380원 | 47,892,187원 | 10,933,668,992원 |
④ 예상배당표 (매각가 100,362,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,205,068원 |
| 1. 근저당 · 금산농업협동조합 | 4,420,000,000원 | 98,156,932원 |
| 2. 근저당 · 주식회사디에이테크놀로지 | 6,000,000,000원 | 0원 |
| 3. 근저당 · 조선호 | 500,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 이덕영 | 61,561,179원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 매각가 가정에서는 집행비용 2,205,068원을 제외한 98,156,932원이 금산농업협동조합에 배당되고, 후순위 채권자와 소유자에게 돌아갈 금액은 없습니다. 총 미배당은 10,883,404,247원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 임차인 남진석의 권리관계가 확정되지 않아 매수인 인수 0원 역시 최종 확정치로 볼 수 없습니다.
⑤ 이용상태·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 공부상 교육연구시설(학원)이며 글로벌선진학교(대안학교)로 이용 중입니다. 현황조사에서는 5층 전체를 인테리어 후 4층 전체와 함께 교실·교무실·교육실·음악실 등으로 사용하고 있습니다.
- 호별 구획. 503호~506호는 건축물현황도상 호별경계에 벽체가 없는 상태이고 사용자가 임의 구획하여 가벽을 설치해 학교관련시설로 이용 중입니다.
- 입지. 한국조세재정연구원 동측 인근이며, 근린생활시설·업무시설·공공시설이 주를 이루고 공동주택이 혼재된 행정중심복합도시 내 상업지역입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 여건은 무난한 편으로 평가됐습니다.
- 토지. 일반상업지역·지구단위계획구역이며 중로에 2면이 접합니다. 토지면적은 2,115.0㎡, 공시지가는 3,852,000원/㎡입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하 3층·지상 6층 건물이며 사용승인일은 2019.03.06.입니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 교육연구시설 이용 상태와 4회 유찰 이력을 함께 보면, 응찰 수요는 보수적으로 판단할 필요가 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 대지권 원문 확인. 대지권 미등기 사유, 대지사용권 성립 여부, 토지 별도 압류·가압류가 매수 후 권리에 미치는 영향을 등기부와 매각물건명세서 원문으로 확인해야 합니다.
- 남진석 임차조건 확인. 전입신고일, 보증금, 확정일자, 점유 부분을 확인하기 전에는 대항력과 인수보증금을 0원으로 확정하지 마세요.
- 실질취득비용 재계산. 임차보증금 인수가 확인되면 낙찰가에 인수액을 더해 다시 계산해야 합니다. 현재 최저가만으로 투자수익성을 판단하면 안 됩니다.
- 호별 현황 확인. 5층 전체가 학교시설로 함께 이용되고 있고 503호~506호는 호별경계 벽체가 없는 상태이므로, 502호의 독립적 이용·점유·출입 상태를 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
- 용도 확인. 주거용이 아니라 교육연구시설(학원) 이용 물건입니다. 실제 사용계획이 공부상 용도와 맞는지 확인해야 합니다.
- 배당표 한계 확인. 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않은 예상치이므로 최종 배당요구종기 이후 서류를 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — “24%까지 떨어졌다”보다 먼저 볼 것이 있다
이 사건은 감정가 418,000,000원에서 4회 유찰되어 최저가가 100,362,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 낙폭이 매우 커 보이지만, 그 자체가 가격 메리트를 뜻하지는 않습니다. 집합건물 등기부의 후순위 권리는 말소되지만, 대지권은 미등기이고 유무가 확인되지 않았으며, 임차인 남진석의 전입일·보증금·확정일자도 확인되지 않았습니다. 여기에 교육연구시설로 실제 사용 중이고 5층 전체가 학교시설로 통합 이용되는 현황까지 겹칩니다.
후순위 권리 소멸은 합격, 대지권·임차인·실질취득비용은 미확정. 이 사건의 핵심은 더 낮은 최저가를 기다리는 것이 아니라, 입찰 전에 이 세 가지 불확실성을 해소해 실제로 무엇을 취득하고 무엇을 인수하는지 확정하는 데 있습니다.
