대전지방법원 2025타경503108. 세종 반곡동 비오케이아트센터 주건축물제1동 5층 505호입니다. 공부상 이용상태는 교육연구시설(학원)이고, 현황은 글로벌선진학교(대안학교)로 이용 중입니다. 등기상 말소기준은 2019.04.03. 금산농업협동조합 근저당권으로 채권최고액은 4,420,000,000원입니다. 그 뒤 설정된 근저당권·가압류·경매개시결정 등은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
가격만 보면 변화가 큽니다. 감정가 804,000,000원에서 4회 유찰되어 현재 최저매각가격은 193,040,000원, 감정가의 24.01% 수준입니다. 하지만 실거래 자료가 없어 현재 최저가가 시장가보다 싸다고 판단할 근거는 없습니다. 게다가 점유자의 대항력 여부와 대지권 유무가 모두 확정되지 않았으므로, 이 물건의 핵심은 ‘낮아진 최저가’가 아니라 확인되지 않은 권리·물적 상태를 얼마나 해소하느냐입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경503108 |
|---|---|
| 소재지 | 세종특별자치시 반곡동 848 비오케이아트센터 주건축물제1동 5층 505호 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 공부상 교육연구시설(학원) · 글로벌선진학교(대안학교)로 이용중 |
| 소유자 | 주식회사인사이트플러스 |
| 감정가 / 최저가 | 804,000,000원 / 193,040,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 금산농업협동조합 / 3,984,437,217원 |
| 말소기준권리 | 2019.04.03. 금산농업협동조합 근저당권 · 채권최고액 4,420,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.17 |
① 권리 흐름 — 후순위 등기는 소멸, 점유관계는 미확정
말소기준권리는 2019.04.03. 금산농업협동조합 근저당권입니다. 이후의 주식회사디에이테크놀로지 근저당권, 조선호 근저당권, 이덕영 가압류, 금산농업협동조합의 임의경매개시결정과 박채희의 근저당권부채권 압류는 매각으로 소멸합니다. 다만 등기 소멸 여부와 별개로 점유자 남진석의 임차관계는 확정되지 않았습니다.
② 점유자 — 대항력·우선변제 모두 미상
| 점유자 | 점유부분 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 남진석 | -- | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 없음 |
③ 대지권·현황 — 이 사건의 물적 리스크
매각물건명세서에는 대지권의 목적인 토지인 세종특별자치시 반곡동 848번지에 2025.08.05. 압류 및 2025.08.12. 가압류의 별도 등기가 있다고 기재되어 있습니다. 또한 대지권은 미등기이고 대지권 유무도 알 수 없음으로 정리되어 있습니다. 다만 현재 최저매각가격에는 적정대지권가격이 포함되어 있습니다.
현황조사에 따르면 5층 전체는 인테리어 공사 후 4층 전체와 함께 글로벌선진학교의 교실·교무실·교육실·음악실 등으로 사용되고 있습니다. 특히 503호부터 506호는 건축물현황도상 호별 경계에 있는 벽체가 없고, 사용자가 임의 구획해 가벽을 설치하여 학교관련시설로 이용 중입니다.
④ 예상배당표 (매각가 193,040,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,502,560원 |
| 1. 근저당 · 금산농업협동조합 | 4,420,000,000원 | 189,537,440원 |
| 2. 근저당 · 주식회사디에이테크놀로지 | 6,000,000,000원 | 0원 |
| 3. 근저당 · 조선호 | 500,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 이덕영 | 61,561,179원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 193,040,000원을 가정하면 집행비용 3,502,560원을 제외한 189,537,440원이 금산농업협동조합에 배당되고, 후순위 채권자는 배당을 받지 못합니다. 채권 총액 10,981,561,179원 대비 미배당액은 10,792,023,739원입니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원이나, 점유자 남진석의 전입일·보증금 미상 문제는 별도 확인이 필요합니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 싸졌다는 사실과 좋은 물건이라는 판단은 다르다
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 · 감정가 24% | 193,040,000원 | 189,537,440원 | 10,792,023,739원 |
| 5회 유찰 시 · 감정가 17% | 135,128,000원 | 132,436,208원 | 10,849,124,971원 |
| 6회 유찰 시 · 감정가 12% | 94,589,600원 | 92,486,987원 | 10,889,074,192원 |
현재 회차는 감정가 대비 24.01%까지 내려왔지만, 실거래 자료가 없으므로 이 할인율 자체를 ‘시세보다 싸다’는 근거로 사용할 수 없습니다. 더구나 4회 유찰이라는 사실은 시장이 이 물건의 가격이나 활용·권리·환금성에 반복해서 보수적으로 반응해 왔다는 신호로 함께 봐야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 한국조세재정연구원 동측 인근. 근린생활시설·업무시설·공공시설이 주를 이루고 공동주택 등이 혼재된 행정중심복합도시 내 상업지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 여건은 무난한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트평지붕, 지하3층·지상6층 건물 내 5층 7개호 중 하나이며 사용승인일은 2019.03.06.입니다.
- 규제. 일반상업지역·지구단위계획구역(행정중심복합도시)·예정지역·중점경관관리구역 등이 포함되고, 중로2류에 접합니다.
- 토지. 토지면적 2,115㎡, 공시지가 3,852,000원/㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 상업용이며 평지·가로장방·중로각지입니다.
- 환금성 주의. 현재 이용이 교육연구시설(학원)이고 학교관련시설로 사용 중이며, 개별 호실 경계벽 상태와 대지권 미등기 문제가 있어 일반적인 주거용 물건과 같은 환금성을 전제로 접근하기 어렵습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 남진석의 점유 근거 확인. 전입신고일·보증금·계약서·점유부분을 확인해 대항력과 우선변제 여부를 확정해야 합니다.
- 대지권 확인. 대지권이 미등기이고 유무가 불명확하므로 대지권 취득 가능성, 토지 별도등기와의 관계를 원본 서류로 대조해야 합니다.
- 호실 경계 확인. 503호~506호의 경계벽 부재와 임의 가벽 설치 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 현재 이용상태 확인. 5층 전체 및 4층 전체와 연계해 글로벌선진학교 시설로 사용 중인 점을 감안해 명도와 개별 호실 사용 가능성을 살펴야 합니다.
- ‘감정가 대비 할인’만으로 판단 금지. 실거래 자료가 없으므로 감정가 24.01%라는 비율을 곧바로 시세 할인율로 해석할 수 없습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·건축물현황도·토지 관련 등기를 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “24%까지 내려왔다”보다 중요한 것
이 물건의 등기 흐름은 말소기준권리 이후 후순위 권리가 소멸하는 구조지만, 입찰 판단의 핵심은 거기에 있지 않습니다. 현황조사와 매각물건명세서에 확인된 남진석의 전입신고일·보증금이 미상이라 대항력 가능성을 확정할 수 없고, 토지에는 별도 압류·가압류가 있으며 대지권도 미등기·유무 미상입니다. 여기에 개별 호실 경계벽이 없는 상태에서 학교관련시설로 통합 사용 중인 현황까지 겹칩니다.
감정가 804,000,000원에서 4회 유찰되어 193,040,000원까지 내려온 숫자는 분명 크지만, 실거래 자료가 없으므로 이를 ‘시세보다 싸다’고 표현할 근거는 없습니다. 가격은 낮아졌지만, 권리·대지권·점유·호실 현황을 먼저 풀어야 하는 물건. 이 사건은 할인율보다 확인 작업의 완성도가 더 중요한 유형입니다.
