대전지방법원 2025타경503108. 세종 반곡동 비오케이아트센터 주건축물제1동 5층 506호입니다. 사건상 용도는 대지이고, 감정평가상 본건 5층 구분건물은 공부상 교육연구시설(학원)이며 현재 글로벌선진학교(대안학교)로 이용 중입니다. 말소기준은 2019.04.03 금산농업협동조합의 근저당권으로, 이후 설정된 근저당권·가압류·경매개시결정 등은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 권리분석을 여기서 끝내면 안 됩니다. 현황조사·매각물건명세서에 남진석이 확인되지만 전입신고일과 보증금, 확정일자, 배당요구 여부가 모두 확인되지 않아 대항력 가능·미상 상태입니다. 따라서 예상배당 계산에 매수인 인수액이 0원으로 나타나더라도 이를 실제 인수액 0원으로 확정해서는 안 됩니다. 여기에 대지권이 미등기이고 그 유무 자체도 알 수 없다고 명시돼 있어, 점유관계와 대지권을 확인하기 전에는 실질취득금액도 확정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경503108 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 세종특별자치시 반곡동 848 비오케이아트센터 주건축물제1동 5층 506호 |
| 사건상 용도 | 대지 |
| 감정 이용상태 | 공부상 교육연구시설(학원) · 글로벌선진학교(대안학교)로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하3층, 지상6층 · 사용승인일 2019.03.06 |
| 소유자 | 주식회사인사이트플러스 |
| 감정가 / 최저가 | 878,000,000원 / 210,808,000원 (4회 유찰 · 감정가 24%) |
| 신청채권자 / 청구 | 금산농업협동조합 / 3,984,437,217원 |
| 매각기일 | 2026.09.17 |
| 대지권 | 대지권 미등기 · 대지권 유무 미상 · 최저매각가격에 적정대지권가격 포함 |
① 권리 흐름 — 등기상 후순위는 소멸, 점유자는 별도 확인
말소기준은 2019.04.03 금산농업협동조합 근저당권입니다. 2024.02.15 주식회사디에이테크놀로지 근저당권, 2024.10.23 조선호 근저당권, 2025.08.07 임의경매개시결정, 2025.08.12 이덕영 가압류, 2026.02.23 박채희의 3번근저당권부채권 압류는 모두 말소기준권리 이후로 매각에 따라 소멸합니다.
임차인·점유자 분석
| 임차인 | 점유 부분 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 남진석 | 미상 | 미상 / 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 승계 없음 |
실제 임차인·점유자 1명. 보증기관 대위·승계 중복신고는 확인되지 않습니다.
② 가격 판단 — 4회 유찰만으로 ‘싸다’고 볼 수 없다
현재 최저매각가격은 210,808,000원으로 감정가 878,000,000원의 24%까지 내려왔습니다. 그러나 이 사건에는 비교할 최근 실거래 시세가 제시돼 있지 않습니다. 따라서 감정가 대비 낙폭만으로 가격 메리트를 판단해서는 안 됩니다.
더 중요한 것은 실질취득금액이 아직 확정되지 않는다는 점입니다. 남진석의 보증금과 대항력 여부가 미상이라 매수인이 인수할 금액이 생기는지 현재 확정할 수 없습니다. 대지권도 미등기이고 대지권 유무가 알 수 없다고 명시돼 있습니다. 즉 현재 최저가 210,808,000원은 입찰 출발선일 뿐, 실제 경제적 취득비용을 대표한다고 보기 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 210,808,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,751,312원 |
| 1. 근저당 · 금산농업협동조합 | 4,420,000,000원 | 207,056,688원 |
| 2. 근저당 · 주식회사디에이테크놀로지 | 6,000,000,000원 | 0원 |
| 3. 근저당 · 조선호 | 500,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 이덕영 | 61,561,179원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서는 채권자 총 청구액 10,981,561,179원 중 207,056,688원이 배당되고, 10,774,504,491원이 미배당으로 남습니다. 신청채권자 금산농업협동조합의 청구액 3,984,437,217원도 충족되지 않습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 남진석의 보증금·대항력도 확인되지 않아 실제 배당 및 매수인 부담은 달라질 수 있습니다.
④ 이용상태·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 공부상 교육연구시설(학원)이며 글로벌선진학교(대안학교)로 이용 중입니다. 현황조사상 5층 전체는 4층 전체와 함께 교실·교무실·교육실·음악실 등으로 사용되고 있습니다.
- 호별 경계. 503호~506호는 건축물현황도상 호별 경계에 있는 벽체가 없고, 사용자가 임의 구획해 가벽을 설치하여 학교관련시설로 이용 중입니다. 506호 단독의 물리적 경계와 인도 범위를 현장에서 확인해야 합니다.
- 입지. 한국조세재정연구원 동측 인근의 행정중심복합도시 내 상업지역으로, 근린생활시설·업무시설·공공시설이 주를 이루고 공동주택이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 여건은 무난한 편입니다.
- 토지. 일반상업지역·지구단위계획구역이며 대체로 평지의 상업용건물부지입니다. 토지면적은 2,115.0㎡, 공시지가는 3,852,000원/㎡입니다.
- 도로. 중로에 2면이 접하고 있으며 토지 도로접면은 중로각지입니다.
- 환금성. 4회 유찰된 상태이고 교육연구시설 사용, 호별 경계벽 부재, 대지권 미등기 문제가 함께 존재하므로 재매각 수요와 사용 가능성을 보수적으로 확인할 필요가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 남진석의 점유관계 확인. 전입신고일, 보증금, 확정일자, 배당요구 여부를 원본과 현장조사로 확인해 대항력 및 인수 가능성을 확정해야 합니다.
- 대지권 원본 대조. 대지권 미등기이고 유무가 미상입니다. 반곡동 848 토지의 2025.08.05 압류와 2025.08.12 가압류 별도등기까지 함께 확인해야 합니다.
- 506호 경계 확인. 503호~506호 사이 건축물현황도상 경계벽이 없고 가벽으로 임의 구획돼 있습니다. 실제 전유부분의 위치·경계·점유 범위를 현장에서 확인해야 합니다.
- 학교 관련 사용 확인. 현재 글로벌선진학교 관련 시설로 이용되고 있어 명도 및 사용전환 가능성을 확인해야 합니다.
- 가격 판단 보수적 접근. 4회 유찰·감정가 24%라는 사실만으로 시세보다 저렴하다고 판단할 수 없습니다. 실거래 비교자료가 없고 실질취득비용도 현재 미상입니다.
- 배당표 한계 확인. 현재 예상배당은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않았으므로 실제 배당표와 매각물건명세서를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “24% 낙폭보다 미확정 권리가 먼저다”
이 사건의 시선을 끄는 숫자는 감정가 878,000,000원에서 최저가 210,808,000원까지 내려온 4회 유찰·감정가 24%입니다. 하지만 권리분석에서는 그 숫자보다 남진석의 대항력 가능·미상, 보증금 미상, 그리고 대지권 미등기·대지권 유무 미상이 우선합니다.
등기상 말소기준 이후 권리는 소멸하지만, 점유자의 보증금이 확인되지 않아 매수인 인수액을 확정할 수 없고, 503호~506호의 호별 경계벽도 없는 상태입니다. 최근 실거래 비교자료도 없어 현재 최저가를 시세보다 싸다고 평가할 근거가 없습니다. 가격은 크게 내려왔지만, 권리와 물리적 사용범위가 아직 닫히지 않은 사건. 입찰 판단은 대지권과 점유관계를 원본으로 확정한 뒤에 내려야 합니다.
