대전지방법원 2025타경503108. 세종 반곡동 비오케이아트센터 주건축물제1동 5층 507호입니다. 감정평가상 이 건물은 공부상 교육연구시설(학원)이고 현재는 글로벌선진학교(대안학교)로 이용 중입니다. 감정가 702,000,000원에서 네 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 168,550,000원, 감정가의 24.01%입니다. 다만 이 할인폭을 곧바로 시장가 대비 저가라고 해석할 수 있는 실거래 자료는 없습니다.
권리 구조의 출발점은 2019.04.03 금산농업협동조합의 근저당권입니다. 채권최고액은 4,420,000,000원이며 이 권리가 말소기준입니다. 이후 설정된 주식회사디에이테크놀로지 근저당 6,000,000,000원, 조선호 근저당 500,000,000원, 이덕영 가압류 61,561,179원과 경매개시결정 등은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 그러나 등기 말소 여부와 점유관계는 별개입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경503108 |
|---|---|
| 소재지 | 세종특별자치시 반곡동 848 비오케이아트센터 주건축물제1동 5층 507호 |
| 도로명 | 세종특별자치시 국책연구원3로 12 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 교육연구시설(학원) · 글로벌선진학교(대안학교) 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하3층·지상6층 · 사용승인일 2019.03.06 |
| 소유자 | 주식회사인사이트플러스 |
| 감정가 / 최저가 | 702,000,000원 / 168,550,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 금산농업협동조합 / 3,984,437,217원 |
| 매각기일 | 2026.09.17 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
말소기준은 2019.04.03 금산농업협동조합 근저당권입니다. 그 뒤의 근저당권·가압류·경매개시결정·근저당권부채권 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 현재 회차 배당표 역시 매수인 인수액을 0원으로 계산합니다.
| 조사대상 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 남진석 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 미상 우선변제 미상 보증기관 승계 없음 |
② 핵심 리스크 — 대지권 미등기와 실제 이용상태
현황조사상 5층 전체는 인테리어 공사 후 4층 전체와 함께 글로벌선진학교 교실·교무실·교육실·음악실 등으로 사용 중입니다. 감정평가에서도 공부상 교육연구시설(학원)이며 글로벌선진학교로 이용 중이라고 확인됐습니다. 또한 503호부터 506호는 건축물현황도상 호별경계 벽체가 없는 상태에서 사용자가 임의로 가벽을 설치해 학교 관련 시설로 사용 중입니다.
③ 예상배당표 (매각가 168,550,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,159,700원 |
| 1. 근저당 · 금산농업협동조합 | 4,420,000,000원 | 165,390,300원 |
| 2. 근저당 · 주식회사디에이테크놀로지 | 6,000,000,000원 | 0원 |
| 3. 근저당 · 조선호 | 500,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 이덕영 | 61,561,179원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 10,981,561,179원 가운데 채권자 예상배당은 165,390,300원이며, 미배당액은 10,816,170,879원입니다. 소유자 잔여는 0원, 배당표상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 더 내려가도 미배당은 커진다
| 회차 | 매각가 | 감정가 대비 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 4회 유찰 | 168,550,000원 | 24.01% | 165,390,300원 | 10,816,170,879원 |
| 5회 유찰 시 | 117,984,999원 | 16.81% | 115,533,209원 | 10,866,027,970원 |
| 6회 유찰 시 | 82,589,499원 | 11.76% | 80,702,888원 | 10,900,858,291원 |
신청채권자의 청구액은 3,984,437,217원입니다. 현재 회차에서도 신청채권자 예상배당은 165,390,300원에 그쳐 청구액이 충족되지 않습니다. 추가 유찰 시 매각가는 더 낮아지지만 채권자 미배당액은 더 커지는 구조입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 공부상 교육연구시설(학원)이고 현재 글로벌선진학교(대안학교)로 이용 중입니다.
- 주위환경. 한국조세재정연구원 동측 인근으로 근린생활시설·업무시설·공공시설이 주를 이루고 공동주택 등이 혼재한 행정중심복합도시 내 상업지역입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하며 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 여건은 무난한 편입니다.
- 토지. 일반상업지역·지구단위계획구역이며 토지는 평지의 상업용 건물부지로 이용 중이고 중로에 2면이 접합니다.
- 토지 규모. 토지면적 2,115.0㎡, 공시지가 3,852,000원/㎡, 지목은 대입니다.
- 설비. 공용 위생·급배수설비, 소화전, 공용승강기 등이 설치돼 있습니다.
- 공부와의 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 대지권 확인. 대지권 미등기이고 유무를 알 수 없으므로 토지등기와 집합건물 등기를 원본으로 대조해야 합니다.
- 점유자 권리 확인. 남진석의 전입신고일·보증금·확정일자·배당요구 여부를 확인해야 대항력과 우선변제를 판단할 수 있습니다.
- 현황 사용 확인. 5층 전체가 학교 관련 시설로 사용 중인 만큼 실제 점유주체와 인도 가능 시점을 현장에서 확인해야 합니다.
- 호별 경계 확인. 503호~506호는 호별경계 벽체가 없는 상태에서 임의 가벽을 설치해 사용 중이라는 감정평가 내용을 현황과 대조해야 합니다.
- 가격 판단. 현재 최저가는 감정가의 24.01%지만 실거래 자료가 없으므로 이를 곧바로 시세 할인율로 해석하지 않아야 합니다.
- 배당 한계. 현재 회차에서도 총 채권 미배당액이 10,816,170,879원이고 소유자 잔여는 0원입니다.
맺으며 — “24%까지 내려왔다”보다 중요한 것
이 사건은 감정가 702,000,000원에서 168,550,000원까지 내려온 4회 유찰 물건입니다. 숫자만 보면 할인폭이 먼저 보이지만, 실거래 자료가 없어 현재 최저가가 시장가격보다 싼지는 판단할 수 없습니다. 등기상 후순위 권리는 말소되는 구조이고 배당표상 인수액은 0원이지만, 대지권 미등기·대지권 유무 미상이라는 핵심 확인사항과 전입·보증금 미상의 점유자가 남아 있습니다.
또한 공부상 교육연구시설이고 실제로도 학교시설로 이용 중이며 이미 4회 유찰됐습니다. 따라서 이 물건은 낮아진 최저가 자체보다 대지권·점유·현황을 확정한 뒤 가격을 판단해야 하는 유형입니다. 현재 단계의 결론은 “싸서 들어갈 물건”이 아니라 “확인되지 않은 권리를 먼저 닫아야 하는 물건”입니다.
