수원지방법원 2025타경55929. 화성시 새솔동 엘-타워 5층 501호에 대한 임의경매입니다. 건축물대장 전유부상 용도는 제1종근린생활시설(의원)이며, 감정 당시 종전 아동발달센터로 이용되던 공간은 공실로 조사됐습니다. 소유자 박수미는 2021년 3월 12일 거래가액 625,400,000원에 소유권을 이전받았고, 같은 날 의왕신용협동조합이 채권최고액 2,700,000,000원의 근저당권을 설정했습니다.

현재 최저매각가는 81,513,000원으로 감정가 대비 크게 낮아졌습니다. 그러나 근저당권에는 공동담보가 설정되어 있고, 국세·지방세 압류와 대지권 목적 토지의 별도등기도 있습니다. 감정가 할인율은 확인되는 숫자이지만 현재 시장가격 대비 할인율은 아닙니다. 권리관계와 실제 활용 가능성을 분리해서 검토해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당은 말소, 별도등기는 확인

말소기준은 2021년 3월 12일 의왕신용협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 2,700,000,000원이고 공동담보목록 제2021-729호가 기재되어 있습니다. 이 금액은 공동담보가 설정된 근저당권의 채권최고액으로, 본건 501호에만 귀속되는 독립 채무액이나 확정 배당액을 의미하지 않습니다.

그 뒤에 설정된 화성시 압류와 동안양·기흥·동화성세무서 관련 국세 압류, 의왕신용협동조합의 임의경매개시결정은 등기상 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다. 다만 압류등기의 소멸과 체납세금의 배당순위는 별개입니다. 당해세 등에 따라 실제 배당금이 변동될 수 있습니다.

② 임차인 분석 — 점유 호수 불일치가 핵심

현황조사에는 김도윤이 임차인으로 기재되어 있습니다. 다만 조사된 임차 부분은 5층 503~506호, 332.1600㎡로, 경매 대상인 501호와 호수가 일치하지 않습니다. 감정평가에서는 501~507호 전체가 공실로 조사되었습니다. 두 조사 결과만으로 현재 501호의 점유자를 확정할 수 없으므로 현장 확인이 필요합니다.

현황조사상 임차인 1명. 기재된 점유 부분은 503~506호이며 본건은 501호입니다. 보증금은 본건의 확정 인수금으로 합산하지 않습니다.

③ 가격 분석 — 감정가 대비 급락, 시세 판단은 보류

이 물건은 감정가 485,000,000원에서 5회 유찰되어 최저매각가가 81,513,000원으로 내려왔습니다. 현재 회차는 감정가의 약 17% 수준입니다.

하지만 동일 용도·유사 면적의 실거래 비교가격이 확인되지 않아 현재 최저가가 최근 시세보다 낮은지 알 수 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율을 시장가격 대비 할인율로 해석하거나, 낮은 최저가만으로 가격 메리트를 부여하지 않습니다.

* 배당 시뮬레이션 기준. 대지권 목적 토지의 별도등기와 실제 점유 상태를 확인하기 전에는 최종 인수액을 확정할 수 없습니다. 이후 회차는 제시된 유찰 가정이며 실제 매각 일정이나 결과가 확정된 것은 아닙니다.

④ 예상배당표 (매각가 81,513,000원 가정)

현재 최저가 81,513,000원을 매각가로 가정하면 집행비용 1,867,234원을 제외한 79,645,766원이 의왕신용협동조합에 배당되는 것으로 추정됩니다. 소유자 잔여금은 0원이며 근저당권 채권최고액 기준 미배당액은 2,620,354,234원입니다.

신청채권자의 청구액은 2,377,579,140원으로, 채권최고액과 구분해야 합니다. 위 미배당액 역시 채권최고액을 기준으로 계산한 시뮬레이션 수치이며 실제 확정채무나 매수인이 인수하는 금액을 의미하지 않습니다. 공동담보의 실제 배당관계에 따라 결과가 달라질 수 있습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 최저가와 미배당의 관계

유찰이 거듭되면 매각가와 근저당권자 예상배당액은 감소하고, 채권최고액 기준 미배당 규모는 증가합니다. 다만 각 회차의 매수인 인수액은 시뮬레이션상 모두 0원입니다. 이 수치는 별도등기의 인수 여부나 실제 점유 상태까지 확정한 결과가 아닙니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 화성시 새솔동 행정복지센터 북측 인근 상업지대에 위치합니다. 주변은 대단지 아파트, 상가주택, 상업·업무시설, 근린생활시설, 공공시설 및 공원이 혼재합니다.
• 교통. 차량 진출입이 용이하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통으로 평가되었습니다.
• 도로. 본건이 속한 토지는 동측 및 남측의 포장된 중로에 접합니다.
• 건물. 철근콘크리트구조, 지하 2층·지상 9층 건물이며 2020.04.13 사용승인되었습니다. 승강기, 소화전, 화재탐지·경보, 스프링클러, 지하주차장 시설 등이 갖추어져 있습니다.
• 용도. 표제부에는 제2종근린생활시설, 전유부에는 제1종근린생활시설(의원)으로 표기되어 있습니다. 입찰 후 예정된 사용 목적과 실제 가능한 용도를 대조해야 합니다.
• 이용상태. 감정 당시 501~507호 전체가 공실이며 종전에는 365 더즐거운의원 부설 아동발달센터로 이용되었습니다. 현재 사용 상태는 다시 확인해야 합니다.
• 토지. 일반상업지역·송산그린시티 지구단위계획구역이며, 공시지가는 2,897,000원/㎡로 기재되어 있습니다. 토지 면적은 1,186.4㎡입니다.
• 환금성. 특정 근린시설 용도에 맞는 임차·매수 수요를 확인해야 합니다. 5회 유찰 이력은 존재하지만 그 원인이나 실제 시장가격은 확정할 수 없습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 대지권 별도등기 원본. 토지 등기사항전부증명서에서 별도등기된 권리의 종류, 순위, 말소 조건과 매수인 인수 여부를 확인해야 합니다.
• 매각물건명세서. 대지권 별도등기 관련 비고와 인수되는 권리의 기재를 확인하고 실제 매각 조건과 대조해야 합니다.
• 501호 점유 확인. 현황조사 임차인 김도윤의 점유 부분은 503~506호입니다. 본건 501호의 현재 점유자, 실제 사용 범위와 출입 구조를 현장에서 확인해야 합니다.
• 임차관계 원본. 임대차계약서, 해당 호수, 사업자등록과 점유 관련 자료를 대조해야 합니다. 현황조사 기록만으로 다른 호수의 보증금을 본건 인수금으로 계산하지 않습니다.
• 국세·지방세. 압류 4건의 체납세액, 당해세 해당 여부와 배당순위를 확인해야 합니다.
• 공동담보. 의왕신용협동조합 근저당권의 공동담보목록 제2021-729호를 확인하고 본건 관련 실제 채무·배당관계를 구분해야 합니다.
• 용도 확인. 표제부의 제2종근린생활시설과 전유부의 제1종근린생활시설(의원) 기재를 대조하고 예정된 사용 목적에 적합한지 검토해야 합니다.
• 시설·원상복구. 과거 아동발달센터 사용과 공실 상태를 고려해 내부 시설, 설비 작동, 철거 및 원상복구 필요 여부를 확인해야 합니다.
• 실거래·임대수익. 유사 근린시설의 최근 거래가격, 실제 임대료, 공실 기간과 유지비를 확인한 후 매입가격의 타당성을 판단해야 합니다.
• 추가 비용. 관리비 체납, 세금, 취득 관련 비용 및 점유 인도 비용을 확인해야 합니다. 이러한 비용은 최저매각가와 별도로 검토해야 합니다.
• 매각기일. 2026.09.28 매각기일의 진행 여부와 최종 매각 조건을 확인해야 합니다.

맺으며 — “17% 낙찰가보다 먼저 확인할 것”

수원지방법원 2025타경55929는 감정가 485,000,000원, 최저가 81,513,000원, 5회 유찰이라는 가격 지표가 두드러지는 근린시설입니다. 말소기준 근저당권과 후순위 압류는 매각으로 소멸하는 구조이고, 현황조사상 임차인의 전입일도 말소기준 이후입니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.

그러나 대지권 목적 토지의 별도등기는 반드시 확인해야 하며, 임차인의 조사상 점유 호수가 본건과 다른 점도 해소해야 합니다. 국세·지방세 압류 4건의 배당 영향과 근린시설의 현재 거래·임대시장도 확인되지 않았습니다.

결론은 권리 확정과 시세 검증 전 가격 판단 보류입니다. 5회 유찰과 감정가의 17%라는 수치만으로 저가 매입이라고 단정할 수 없습니다. 별도등기의 인수 여부, 501호의 실제 점유, 용도 적합성 및 최근 거래가격을 확인한 뒤 실제 취득비용과 활용 가능성을 기준으로 판단해야 합니다.