수원지방법원 2025타경55929. 화성 새솔동 상업지대의 엘-타워 1동 5층 501호 근린시설입니다. 소유자 박수미가 2021년 1월 18일 매매를 원인으로 거래가액 625,400,000원에 취득했고, 같은 해 3월 12일 의왕신용협동조합 앞으로 채권최고액 2,700,000,000원의 공동담보 근저당이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리이며 이후 화성시와 세무서의 압류 4건, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.

등기와 배당 시나리오만 놓고 보면 매수인에게 승계되는 금액은 0원입니다. 그러나 매각물건명세서에는 대지권 목적인 토지에 별도등기가 있다고 기재돼 있습니다. 별도등기의 구체적인 권리 내용은 이 자료에 나타나지 않으므로, 토지 등기 원문을 대조하지 않은 상태에서 최종적으로 “완전 무인수”라고 단정해서는 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 본건 등기상 후순위는 소멸

2020년 신탁등기는 2021년 3월 12일 신탁재산 귀속을 원인으로 말소됐고, 같은 날 박수미 앞으로 소유권이 이전됐습니다. 이어 설정된 의왕신용협동조합 근저당이 말소기준입니다. 그 뒤 등기된 화성시 압류 1건과 국세 압류 3건, 임의경매개시결정은 등기상 매각으로 소멸합니다.

② 임차인·점유 분석 — 보증금은 크지만 대항력은 없다

김도윤의 전입일은 2024년 6월 26일로, 말소기준 근저당 설정일인 2021년 3월 12일보다 늦습니다. 따라서 보증금 400,000,000원이 현재 최저가 166,355,000원보다 크더라도 대항력 있는 임차보증금 인수형에 해당하지 않습니다. 배당 시나리오상 매수인 인수액도 0원으로 계산돼 있습니다.

③ 가격 판단 — 감정가 34.3%라도 시세 할인율은 아니다

감정가 485,000,000원에서 3회 유찰돼 현재 최저매각가는 166,355,000원입니다. 감정가 대비 34.3% 수준까지 내려왔지만, 비교할 실거래 자료가 없어 이를 곧바로 “시세보다 싸다”고 해석할 수 없습니다. 감정평가서상 5층 501호부터 507호 전체가 공실이며, 종전에는 의원 부설 아동발달센터로 이용됐습니다.

회차가 더 내려가면 근저당권자의 미배당액은 늘어나지만, 제공된 시나리오에서는 어느 회차든 매수인 인수액이 0원입니다. 채권자의 미회수액과 매수인의 인수 부담은 서로 다른 문제입니다. 다만 3회 유찰 자체는 시장이 종전 가격에서 수요를 찾지 못했다는 신호이므로, 공실 근린시설의 임대수요와 실제 매매사례를 확인하지 않고 최저가만 근거로 접근해서는 안 됩니다.

④ 예상배당표 (매각가 166,355,000원 가정)

근저당권 미배당액은 2,536,773,970원이며 매수인 인수액은 0원입니다. 국세·지방세 압류의 구체적인 세액과 당해세 여부, 임차인 최우선변제 가능 금액은 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.

⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 새솔동 행정복지센터 북측 인근 상업지대에 있으며, 주변은 대단지 아파트·상가주택·상업 및 업무시설·근린생활시설·공공시설·공원이 혼재합니다.
• 교통. 차량 진출입이 용이하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통인 편입니다.
• 도로. 엘-타워 부지는 동측과 남측으로 각각 포장된 중로에 접합니다.
• 용도지역. 일반상업지역·지구단위계획구역(송산그린시티)이며 토지이용상황은 상업용입니다.
• 이용상태. 5층 501호부터 507호 전체가 현재 공실이고, 종전에는 365 더즐거운의원 부설 아동발달센터로 이용됐습니다.
• 용도 표기 차이. 집합건축물대장 표제부에는 제2종근린생활시설, 전유부에는 제1종근린생활시설(의원)으로 기재돼 있습니다.
• 설비. 위생·급배수·승강기·소화전·화재탐지 및 경보·스프링클러·지하주차장 설비를 갖추고 있습니다.
• 위반건축물. 위반건축물로 확인된 사항은 없습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 토지 별도등기 원문 확인. 대지권 목적인 토지의 별도등기 권리자·등기일·소멸 여부를 토지 등기부에서 확인하세요.
• 501호 실제 점유 확인. 임차인 조사에는 503~506호, 감정평가에는 501~507호 공실로 기재돼 있어 현장 출입과 점유자를 확인해야 합니다.
• 세금 배당 확인. 화성시 및 3개 세무서 압류의 체납액과 당해세 여부를 확인해 실제 배당순위를 다시 계산하세요.
• 용도 적합성 확인. 표제부의 제2종근린생활시설과 전유부의 제1종근린생활시설(의원) 표기가 다른 만큼 예정 업종의 입점 가능 여부를 확인하세요.
• 공실 비용 확인. 관리비 체납, 내부 원상복구 상태, 설비 유지비와 향후 임대 유치 기간을 현장에서 확인하세요.
• 시세 별도 조사. 실거래 자료가 없으므로 인근 상가의 실제 매매가·임대료·공실률을 조사해 최저가 166,355,000원의 적정성을 검증하세요.
• 공동담보 범위 확인. 채권최고액 2,700,000,000원의 공동담보목록 제2021-729호와 다른 담보물의 경매·변제 상황을 확인하세요.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 토지 등기 원문을 입찰 전에 직접 대조하세요.

맺으며 — “낙폭이 크다 ≠ 싸다”

이 물건은 본건 건물 등기와 임차관계만 보면 말소기준 이후 권리가 소멸하고 매수인 인수액도 0원인 구조입니다. 보증금 400,000,000원의 임차인 기록이 있지만 전입일이 말소기준보다 늦어, 낙찰가가 내려갈수록 보증금 미배당을 승계하는 대항력 인수형은 아닙니다.

그러나 권리분석이 여기서 끝나지는 않습니다. 대지권 토지 별도등기의 내용이 확인되지 않았고, 501호 경매물건과 임차인 점유부분인 503~506호가 일치하지 않으며, 감정평가에는 501~507호 전체가 공실이라고 기재돼 있습니다. 여기에 세금 압류 4건과 건축물대장 용도 표기 차이도 남아 있습니다. 등기상 인수는 0원, 현장·서류 리스크는 미확인. 감정가의 34.3%라는 숫자보다 토지 별도등기와 실제 공실·임대수요를 먼저 확인해야 하는 근린시설입니다.