수원지방법원 2025타경55929. 화성시 새솔동 엘-타워 1동 5층 507호 근린시설입니다. 건축물대장 표제부에는 제2종근린생활시설, 전유부에는 제1종근린생활시설(의원)으로 표시돼 있으며, 감정 당시 엘-타워 5층 501호부터 507호까지는 모두 공실로 조사됐습니다. 종전에는 365 더즐거운의원 부설 아동발달센터로 이용됐습니다.
등기상 말소기준은 2021년 3월 12일 의왕신용협동조합의 근저당권입니다. 채권최고액은 2,700,000,000원이고 공동담보목록 제2021-729호가 기재돼 있습니다. 이후 설정된 압류 5건과 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 현황조사에 김도윤이 보증금 400,000,000원, 차임 10,000,000원으로 기재됐지만 전입일이 2024년 6월 26일로 말소기준일보다 늦어 대항력은 없습니다.
문제는 최저가 자체보다 왜 3회 유찰됐는지입니다. 동일 용도 실거래 자료가 없어 185,906,000원이 시장가격보다 낮은지 직접 비교할 수 없고, 현재 공실인 의원 용도의 근린시설은 주거용 물건보다 임대수요·업종 적합성·관리비·재임대 기간에 따라 환금성이 크게 달라질 수 있습니다. 최저가가 감정가의 34.3%라는 사실만으로 “싸다”고 결론내려서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경55929 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 새솔동 77-6 엘-타워 1동 5층 507호 도로명: 경기도 화성시 만세구 꽃내음1길 19-30 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 제1종근린생활시설(의원) · 감정 당시 공실 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하 2층 / 지상 9층 · 사용승인 2020.04.13 |
| 소유자 | 박수미 (2021.03.12 소유권이전 · 거래가액 672,040,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 542,000,000원 / 185,906,000원 (3회 유찰 · 감정가 34.3%) |
| 신청채권자 / 청구 | 의왕신용협동조합 / 2,377,579,140원 |
| 매각기일 | 2026.07.08 |
① 권리 흐름 — 등기권리는 소멸형
2021년 의왕신용협동조합 근저당권이 말소기준권리입니다. 그 뒤의 화성세무서, 국민건강보험공단, 동안양세무서, 기흥세무서, 동화성세무서 관련 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현재 회차 배당 가정에서는 집행비용을 제외한 182,503,316원이 근저당권자에게 배당되고, 채권최고액 기준 2,517,496,684원이 미배당되지만, 이 미배당액이 낙찰자에게 승계되는 구조는 아닙니다.
② 임차인·점유 분석 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 성명 | 점유 부분 | 보증금 | 차임 | 전입일 | 권리 판단 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김도윤 | 5층 503~506호 332.1600㎡ | 400,000,000원 | 10,000,000원 | 2024.06.26 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
조사된 실제 임차인은 1명입니다. 전입일이 2021년 3월 12일 말소기준권리보다 늦으므로 대항력이 없고, 보증금 400,000,000원은 낙찰자가 인수하지 않습니다. 확정일자와 배당요구 여부는 확인되지 않아 우선변제 여부는 별도 확인이 필요하지만, 우선변제 여부가 달라지더라도 대항력 없는 보증금이 매수인에게 승계되지는 않습니다.
③ 가격 판단 — 감정가 34.3%라도 시세 검증은 별개
현재 최저매각가는 185,906,000원으로 감정가 542,000,000원의 34.3%입니다. 소유자의 2021년 취득 거래가액은 672,040,000원이지만, 과거 취득가액은 현재 상가 시세를 직접 입증하지 않습니다. 동일 건물 또는 인근 유사 근린시설의 최근 거래·임대사례가 없어 현재 최저가가 시세보다 낮다고 판단할 근거는 충분하지 않습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (3회 유찰, 감정가 34%) | 185,906,000원 | 182,503,316원 | 2,517,496,684원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 24%) | 130,134,199원 | 127,512,320원 | 2,572,487,680원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 (감정가 17%) | 91,093,939원 | 89,054,248원 | 2,610,945,752원 | 0원 |
유찰이 더 진행되면 매수인의 취득금액은 내려가지만 근저당권자의 미배당액은 증가합니다. 어느 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다. 다만 가격이 낮아지는 것과 상가의 임대수익성·환금성이 좋아지는 것은 별개의 문제입니다.
④ 예상배당표 (매각가 185,906,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.8% 추정) | - | 3,402,684원 |
| 2. 근저당권 · 의왕신용협동조합 | 2,700,000,000원 | 182,503,316원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권최고액 기준 미배당은 2,517,496,684원이고 소유자 잔여금은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영돼 실제 배당은 달라질 수 있으나, 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 새솔동 행정복지센터 북측 인근 상업지대에 위치하며, 주변에는 대단지 아파트, 상가주택, 상업·업무시설, 근린생활시설, 공공시설과 공원이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 용이하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통인 편입니다.
- 도로. 토지는 대체로 세장형 평지의 상업업무용 건부지이며, 건물 동측과 남측으로 각각 포장된 중로에 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·송산그린시티 지구단위계획구역이며, 공시지가는 2,897,000원/㎡입니다.
- 건물 상태. 사용승인일은 2020.04.13이고 승강기, 위생·급배수, 소화전, 화재탐지·경보, 스프링클러와 지하주차장 설비를 갖추고 있습니다.
- 환금성. 상업지역 내 근린시설이라는 입지는 장점이지만, 감정 당시 공실이고 의원 용도로 표시돼 있어 실제 임대수요와 허용 업종에 따라 매각성과가 달라질 수 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 가격 검증. 감정가 대비 34.3%라는 비율만 보지 말고, 엘-타워와 새솔동 유사 근린시설의 최신 매매·임대사례를 별도로 확인하세요.
- 별도등기 확인. 대지권 목적 토지의 별도등기 내용과 매각 후 처리 여부를 토지 등기부와 매각물건명세서 원문에서 대조하세요.
- 점유 현황 확인. 경매 대상은 507호지만 임차인 조사 범위는 503~506호입니다. 507호의 독립 출입구, 내부 연결, 점유자와 유치권 주장 유무를 현장에서 확인하세요.
- 용도 확인. 표제부 제2종근린생활시설과 전유부 제1종근린생활시설(의원)의 표시 차이, 가능한 업종과 용도변경 필요성을 관할 행정기관에 확인하세요.
- 공실 비용. 관리비 체납액, 공용부분 비용, 내부 원상복구·설비 상태와 재임대까지의 공실 기간을 취득비용에 반영하세요.
- 세금 배당. 압류 5건의 체납액과 당해세 여부를 확인해 배당표 변동 가능성을 점검하세요.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 건축물대장을 직접 확인한 뒤 응찰 여부를 결정하세요.
맺으며 — “인수 0원”보다 중요한 것은 공실 상가의 출구
이 물건의 등기권리는 비교적 명확합니다. 말소기준 이후 권리는 소멸하고, 임차인 김도윤도 후순위 전입이라 대항력이 없어 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 입찰 판단의 핵심은 권리보다 가격과 환금성입니다. 3회 유찰돼 최저가가 185,906,000원까지 내려왔지만 동일 용도 최근 시세가 없고, 현재 공실인 의원 용도의 근린시설이며, 대지권 토지 별도등기와 507호 점유 상태도 추가 확인이 필요합니다.
권리는 소멸형, 가격은 검증 필요. 임대수요와 가능한 업종, 실제 점유관계, 별도등기 내용을 확인해 안정적인 사용·임대·매각 출구가 확보될 때에만 낮아진 최저가가 의미를 갖습니다.
