수원지방법원 2025타경55929. 화성시 새솔동 엘-타워 1동 5층 507호 근린시설입니다. 박수미가 2021.03.12. 거래가 672,040,000원에 소유권을 취득했고, 같은 날 의왕신용협동조합이 채권최고액 2,700,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당이 말소기준이며, 이후 등기된 압류 5건과 2025.05.12. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
현재 회차 최저가는 91,093,000원으로 감정가의 16.81% 수준입니다. 그러나 본 건의 가격 판단은 감정가와 유찰 시나리오만으로 제한해 보는 것이 맞습니다. 특히 5회 유찰, 현재 공실, 근린시설이라는 이용 성격을 감안하면 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 단정하면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경55929 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 새솔동 77-6 엘-타워 1동 5층507호 |
| 물건종류 | 근린시설 · 집합건축물대장 전유부상 제1종근린생활시설(의원) |
| 이용상태 | 현재 공실 · 종전 365 더즐거운의원 부설 아동발달센터로 이용 |
| 소유자 | 박수미 (2021.03.12. 소유권이전 · 거래가액 672,040,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 542,000,000원 / 91,093,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 의왕신용협동조합 / 2,377,579,140원 |
| 말소기준권리 | 2021.03.12. 의왕신용협동조합 근저당권 · 채권최고액 2,700,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.28 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸, 인수는 0원
핵심은 2021.03.12. 의왕신용협동조합 근저당입니다. 이 권리가 말소기준이고, 이후의 화성세무서장·국민건강보험공단·동안양세무서장·기흥세무서장· 동화성세무서장 관련 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현재 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
② 임차인·점유 — 대항력 없음, 507호와 점유 범위도 다르다
현황조사에는 실제 임차인 1명이 기재되어 있습니다. 김도윤의 전입일은 2024.06.26.으로 말소기준일 2021.03.12.보다 늦어 대항력 없음으로 정리되어 있습니다. 더구나 현황조사상 점유 부분은 5층 503~506호 332.1600㎡로, 본건 507호와는 점유 호수가 다르게 기재되어 있습니다.
| 임차인 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김도윤 | 5층 503~506호 332.1600㎡ | 2024.06.26 | 400,000,000원 | 10,000,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 인수 0원 |
확정일자와 배당요구 여부는 확인되는 내용이 없어 우선변제는 단정하지 않습니다. 다만 매수인 인수액은 현재 분석상 0원이고, 감정평가의 이용상태에는 기호 1 내지 7호 전체가 현재 공실로 기재되어 있습니다. 현황조사의 임차인 기재와 감정평가의 공실 상태가 함께 존재하므로 실제 점유 상태는 입찰 전 원문 기준으로 대조하는 것이 중요합니다.
③ 가격·유찰 — 감정가 16.81%, 그래도 ‘싸다’고 단정할 근거는 아니다
이 물건은 5회 유찰되어 감정가 542,000,000원에서 현재 최저가 91,093,000원까지 내려왔습니다. 다음 시나리오에서는 6회 유찰 시 63,765,099원, 7회 유찰 시 44,635,569원으로 낮아집니다. 다만 근린시설의 가격은 실제 임대수익·공실기간· 전용부 상태·상권 거래가격에 민감하므로, 감정가 대비 하락률만으로 시세보다 저렴하다고 표현할 수는 없습니다.
| 회차 시나리오 | 감정가 대비 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 5회 유찰 | 16.81% | 91,093,000원 | 89,053,326원 | 2,610,946,674원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 | 11.76% | 63,765,099원 | 62,217,327원 | 2,637,782,673원 | 0원 |
| 7회 유찰 시 | 8.24% | 44,635,569원 | 43,432,129원 | 2,656,567,871원 | 0원 |
④ 예상배당표 (매각가 91,093,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,039,674원 |
| 2. 근저당 · 의왕신용협동조합 | 2,700,000,000원 | 89,053,326원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권최고액 기준 미배당은 2,610,946,674원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당순서는 변동할 수 있습니다. 배당 부족분과 별개로 현재 시나리오의 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 용도·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 사건상 근린시설이며, 집합건축물대장 표제부에는 제2종근린생활시설, 전유부에는 제1종근린생활시설(의원)으로 표기되어 있습니다. 공부상 용도 표기가 서로 다릅니다.
- 현재 상태. 제501호 내지 제507호 전체가 현재 공실상태이고, 종전에는 365 더즐거운의원 부설 아동발달센터로 이용됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하2층·지상9층 건물이며 사용승인일은 2020.04.13.입니다. 기본 위생·급배수·승강기·소화전·화재탐지 및 경보·스프링쿨러·지하주차장 시설을 갖추고 있습니다.
- 입지. 새솔동 행정복지센터 북측 인근 상업지대에 위치하며, 주변은 대단지 아파트, 상가주택, 상업·업무시설, 근린생활시설, 공공시설과 공원이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 용이하고 인근에 노선버스정류장이 있으며, 동측과 남측으로 각각 포장된 중로에 접합니다.
- 토지. 일반상업지역·지구단위계획구역(송산그린시티), 토지면적 1,186.4㎡, 공시지가 2,897,000원/㎡, 평지·가로장방·중로각지입니다.
- 별도등기. 대지권 목적인 토지에 별도등기가 있습니다. 세부 내용은 입찰 전 매각물건명세서 및 토지 등기 원문과 반드시 대조해야 합니다.
- 환금성. 현재 공실인 근린시설이고 이미 5회 유찰된 만큼, 주거용 부동산처럼 감정가 할인율만으로 환금성을 판단하기보다 실제 사용수요와 임대수요를 보수적으로 확인할 필요가 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 별도등기 원문 확인. 대지권 목적인 토지의 별도등기 내용과 매각으로 인한 처리 여부를 매각물건명세서·토지 등기에서 직접 대조하세요.
- 용도 표기 차이 확인. 표제부 제2종근린생활시설과 전유부 제1종근린생활시설(의원)의 차이가 실제 이용·인허가·임대에 어떤 영향을 주는지 확인하세요.
- 점유 상태 재확인. 감정평가에서는 501~507호 전체 공실, 현황조사 임차인은 503~506호 점유로 기재되어 있습니다. 본건 507호의 실제 인도 상태를 다시 확인하세요.
- 압류·당해세 확인. 압류 5건이 있어 당해세 해당분이 있다면 배당액이 달라질 수 있습니다. 세금 관련 교부청구 및 배당순위를 확인하세요.
- 가격 판단 분리. 최저가 91,093,000원이 감정가의 16.81%라는 사실과 실제 시장가격은 별개의 문제입니다. 공실 근린시설의 실제 매매·임대수요를 기준으로 응찰가를 정해야 합니다.
- 공실 활용성 확인. 종전 의원 부설 아동발달센터로 이용된 공간인 만큼 현 상태, 설비 활용 여부와 향후 사용계획을 현장에서 확인하세요.
맺으며 — “권리 인수 0원”과 “가격 매력”은 별개의 문제
이 물건의 권리 구조만 보면 비교적 명확합니다. 2021.03.12. 의왕신용협동조합 근저당이 말소기준이고, 후순위 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현황조사상 임차인도 말소기준 이후 전입이고, 현재 배당 시뮬레이션의 매수인 인수는 0원입니다.
그러나 5회 유찰 끝에 감정가 542,000,000원에서 91,093,000원까지 내려왔다는 사실만으로 싸다고 결론내릴 수는 없습니다. 현재 공실인 근린시설이고, 대지권 목적 토지 별도등기와 건축물대장 용도 표기 차이가 있으며, 실제 임차인 조사 내용과 감정평가의 공실 상태도 함께 대조해야 합니다. 이 사건의 승부처는 인수금액보다 실제 점유·용도·활용성·가격의 적정성 확인에 있습니다.
