수원지방법원 2025타경55929. 화성시 새솔동 엘-타워 1동 5층 504호 근린시설입니다. 박수미가 2021.03.12 소유권을 이전받았고, 같은 날 의왕신용협동조합이 채권최고액 2,700,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후 동안양세무서장·기흥세무서장·동화성세무서장 관련 압류와 의왕신용협동조합의 임의경매개시결정은 모두 말소기준권리 뒤에 있어 등기상 매각으로 소멸하는 구조입니다.
임차관계에서는 김도윤이 5층 503~506호 332.1600㎡에 대해 보증금 400,000,000원, 차임 10,000,000원, 전입일 2024.06.26로 기재되어 있습니다. 전입일이 2021.03.12 말소기준권리보다 뒤이므로 대항력은 없습니다. 따라서 현재 배당 시나리오에서 매수인이 승계하는 금액은 0원으로 계산돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경55929 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 새솔동 77-6 엘-타워 1동 5층504호 |
| 물건종류 | 근린시설 · 집합건축물대장 전유부상 제1종근린생활시설(의원) |
| 소유자 | 박수미 · 2021.03.12 소유권이전 · 거래가액 474,880,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 347,000,000원 / 58,319,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 의왕신용협동조합 / 2,377,579,140원 |
| 매각기일 | 2026.09.28 |
| 이용상태 | 기호1 내지 7호 전체 공실 · 종전 365 더즐거운의원 부설 아동발달센터 이용 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
핵심은 2021.03.12 의왕신용협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 2,700,000,000원이며 채무자는 박수미입니다. 이후 등록된 국세 압류와 2025.05.12 임의경매개시결정은 등기자료상 매각으로 소멸합니다. 다만 국세·지방세 압류와 관련해 당해세에 해당할 경우 배당에서 먼저 차감될 수 있어 후순위 배당액은 달라질 수 있습니다.
② 임차관계 — 전입은 말소기준권리보다 뒤
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 차임 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김도윤 | 5층 503~506호 332.1600㎡ | 2024.06.26 | 400,000,000원 | 10,000,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 해당 없음 |
김도윤의 전입신고는 말소기준권리인 2021.03.12보다 뒤인 2024.06.26입니다. 따라서 보증금 규모가 400,000,000원으로 크더라도 대항력 있는 인수형 임차인으로 보지 않습니다. 현재 배당계산에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 확정일자와 우선변제 여부는 별도로 확정되지 않아 우선변제는 미상으로 표시합니다.
③ 가격 구조 — 5회 유찰, 감정가 17%
감정가는 347,000,000원이고 현재 최저매각가는 58,319,000원입니다. 현재 회차는 5회 유찰, 감정가 17%로 표시돼 있습니다. 다음 시나리오는 6회 유찰 시 40,823,300원, 7회 유찰 시 28,576,310원입니다.
④ 예상배당표 (매각가 58,319,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,449,742원 |
| 2. 근저당권 · 의왕신용협동조합 | 2,700,000,000원 | 56,869,258원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 의왕신용협동조합 채권최고액 2,700,000,000원 중 56,869,258원이 배당되고, 미배당은 2,643,130,742원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 배당 계산에 반영되지 않았으며, 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 물건·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 엘-타워 5층 기호1 내지 7호 전체가 현재 공실 상태이며, 종전에는 365 더즐거운의원 부설 아동발달센터로 이용됐습니다.
- 용도. 집합건축물대장 표제부상 주용도는 제2종근린생활시설, 전유부상 기호1 내지 7은 제1종근린생활시설(의원)입니다.
- 입지. 새솔동 행정복지센터 북측 인근 상업지대에 위치하며, 주변에 대단지 아파트·상가주택·상업 및 업무시설·근린생활시설·공공시설·공원이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 용이하고 인근에 노선버스정류장이 있으며, 동측 및 남측으로 포장된 중로에 접합니다.
- 토지. 일반상업지역·지구단위계획구역(송산그린시티)이며 공시지가는 2,897,000원/㎡, 토지면적은 1,186.4㎡입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하2층/지상9층, 사용승인일 2020.04.13이며 승강기·소화전·화재탐지 및 경보·스프링쿨러·지하주차장시설 등이 있습니다.
- 별도등기. 대지권 목적인 토지에 별도등기가 있습니다. 입찰 전 별도등기의 구체적인 내용과 매각으로 인한 처리관계를 원문에서 확인해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 현재 점유 확인. 감정평가 당시 공실과 임차관계 기재가 함께 존재하므로 504호 및 503~506호의 실제 점유자를 현장에서 확인하세요.
- 대지권 별도등기 확인. 대지권 목적 토지의 별도등기가 매각 후 어떤 상태로 정리되는지 원문을 확인하세요.
- 세금 배당 확인. 동안양세무서장·기흥세무서장·동화성세무서장 관련 압류 중 당해세 해당 여부와 실제 배당 순위를 확인하세요.
- 용도 확인. 표제부의 제2종근린생활시설과 전유부의 제1종근린생활시설(의원) 표기를 확인하고 실제 사용할 업종과 맞는지 점검하세요.
- 공실 리스크 확인. 현재 공실인 근린시설이므로 임대수요와 예상 공실기간을 별도로 검토하세요.
- 가격 검증. 5회 유찰·감정가 17%라는 숫자만으로 저가 매수라고 단정하지 말고, 현장 상권과 임대 가능성을 기준으로 응찰가를 검토하세요.
맺으며 — “인수 0원”과 “가격 메리트”는 별개
권리관계만 보면 구조는 비교적 명확합니다. 2021.03.12 의왕신용협동조합 근저당권이 말소기준이고, 이후 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 김도윤의 전입일도 말소기준권리 이후여서 대항력이 없고 현재 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 이 물건의 판단 포인트는 권리보다 근린시설의 실제 가치에 있습니다. 감정가 347,000,000원에서 5회 유찰돼 현재 최저가가 58,319,000원까지 내려왔지만, 감정평가 당시 공실이고 건축물대장 용도 표기가 나뉘며 대지권 목적 토지 별도등기와 세금 배당 변수도 존재합니다. 따라서 “감정가 17% = 싸다”가 아니라, 인수 0원이라는 권리상 장점과 공실·용도·별도등기·상권을 분리해서 판단하는 물건입니다.
