수원지방법원 2025타경55929. 화성시 새솔동 엘-타워 1동 5층 502호에 대한 근린시설 경매입니다. 소유자 박수미는 2021년 3월 12일 소유권을 이전받았으며, 등기상 거래가액은 409,160,000원입니다. 같은 날 의왕신용협동조합 앞으로 채권최고액 2,700,000,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 해당 근저당에는 공동담보목록이 기재되어 있으므로 채권최고액 전체를 이 호실의 실제 채무액으로 해석해서는 안 됩니다.

현재 최저매각가는 53,613,000원으로 감정가 대비 크게 낮아졌습니다. 그러나 감정가 대비 할인율과 현재 시장가격 대비 할인율은 다릅니다. 이 물건은 실거래 비교가격이 확인되지 않으며, 감정평가상 공실인 근린시설이고 대지권 관련 별도등기까지 존재합니다. 낙찰금액뿐 아니라 실제 이용 가능 여부와 향후 매각 가능성을 함께 판단해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 압류 4건

말소기준권리는 2021년 3월 12일 의왕신용협동조합 근저당권입니다. 근저당권 채권최고액은 2,700,000,000원이며 공동담보목록 제2021-729호가 기재되어 있습니다. 해당 근저당권은 매각으로 소멸 예정입니다.

이후 화성시 압류와 국세 관련 압류 3건이 등기되어 총 4건의 압류가 존재합니다. 이들 압류와 경매개시결정도 등기상 매각 소멸 대상으로 분류됩니다. 다만 압류등기의 소멸과 세금채권의 배당 순위는 별개이므로, 당해세 여부에 따라 배당금액이 달라질 수 있습니다.

② 임차인 분석 — 조사 범위와 본건 호수 구별

현황조사에 나타난 실제 임차인은 김도윤 1명입니다. 보증금 400,000,000원과 월세 10,000,000원이 기재되어 있으나, 임차 범위는 503~506호입니다. 경매 대상인 502호는 기재된 임차 범위에 포함되지 않습니다. 따라서 임차보증금 전체를 본건 502호의 인수액이나 배당채권으로 합산하면 안 됩니다.

김도윤의 전입일은 2024년 6월 26일로 2021년 3월 12일 말소기준권리보다 늦어 조사자료상 대항력이 없는 것으로 분류됩니다. 확정일자와 우선변제권은 확인되지 않습니다. 예상 매수인 인수액은 0원입니다.

③ 가격 분석 — 5회 유찰, 그러나 시세 할인은 미확정

감정가 319,000,000원에서 5회 유찰을 거쳐 현재 최저매각가는 53,613,000원입니다. 감정가 대비 최저가 비율은 약 17%입니다. 이는 감정가와의 차이일 뿐, 실제 시장가치 대비 할인율을 의미하지 않습니다.

회차별 금액은 제시된 배당 시나리오를 사용했습니다. 미래 회차는 추가 유찰을 가정한 금액이며, 실제 매각기일과 최저매각가는 법원 공고로 확인해야 합니다. 미배당금은 채권자에게 배당되지 못하는 금액으로, 매수인의 인수액을 의미하지 않습니다.

④ 예상배당표 (매각가 53,613,000원 가정)

예상배당은 채권최고액 기준 추정이며, 집행비용 1,365,034원과 근저당 배당 52,247,966원으로 매각대금 전액이 배분됩니다. 국세·지방세의 당해세 여부 및 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 공동담보에 따른 실제 채권액과 배당관계도 확인이 필요합니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 새솔동 행정복지센터 북측 인근 상업지대에 위치합니다. 대단지 아파트, 상가주택, 상업·업무시설, 근린생활시설, 공공시설과 공원 등이 혼재한 지역입니다.
• 교통. 차량 진출입이 용이하고 인근에 노선버스정류장이 있습니다. 감정평가상 대중교통 상황은 보통 수준입니다.
• 건물. 2020.04.13 사용승인된 철근콘크리트 건물입니다. 승강기, 소화전, 화재탐지·경보설비, 스프링클러와 지하주차장 시설 등이 있습니다.
• 이용상태. 501~507호 전체가 감정평가 당시 공실이며, 종전 의원 부설 아동발달센터로 이용되었습니다. 본건의 독립적인 사용 가능 여부와 현장 상태를 확인해야 합니다.
• 용도지역. 일반상업지역 · 지구단위계획구역(송산그린시티). 중로2류 접합, 공시지가 2,897,000원/㎡입니다.
• 공부상 용도. 표제부의 제2종근린생활시설과 전유부의 제1종근린생활시설(의원) 기재가 다릅니다. 실제 이용 목적과 일치하는지 확인이 필요합니다.
• 환금성. 5회 유찰된 공실 근린시설로, 실제 거래가격과 임대수요를 확인하지 않은 상태에서 원활한 재매각이나 임대수익을 전제하기 어렵습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 대지권 별도등기. 토지 등기사항과 매각물건명세서 비고를 대조하고, 매각 후 존속하는 권리가 있는지 확인하세요.
• 502호 점유상태. 감정평가상 공실 기재와 임차인 현황조사 내용을 구분해 현재 점유자, 출입상태 및 실제 이용 범위를 확인하세요.
• 임차 범위. 김도윤의 조사 범위는 503~506호입니다. 502호와의 공간적 관계 및 사용 현황을 확인하세요.
• 용도 확인. 전유부상 제1종근린생활시설(의원) 기재와 계획한 실제 사용 목적이 일치하는지 확인하세요.
• 가격 검증. 감정가 대비 할인율만 사용하지 말고 동일 용도 근린시설의 최근 거래와 매물가격, 임대 조건을 확인하세요.
• 세금 압류. 국세·지방세 압류 4건의 세목과 당해세 여부를 확인하고 실제 배당순위를 검토하세요.
• 공동담보. 의왕신용협동조합 근저당권의 공동담보목록과 실제 채권·배당관계를 확인하세요.
• 관리비·시설비. 공실 기간 중 관리비 체납, 시설 유지·보수 및 원상회복 비용을 확인하세요.
• 매각기일. 2026.09.28 매각기일의 진행 여부와 변경·취하·정지 여부를 법원 공고에서 확인하세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 토지 등기, 매각물건명세서, 현황조사서와 감정평가서를 입찰 전에 다시 확인하세요.

맺으며 — “17%의 최저가가 곧 17%의 시장가치는 아니다”

이 물건의 현재 최저매각가는 53,613,000원으로 감정가 319,000,000원 대비 약 17%입니다. 말소기준 이후의 근저당 관련 권리와 압류는 소멸 예정이고, 예상 인수액은 0원입니다. 그러나 그 사실만으로 경매의 핵심 위험이 모두 해결된 것은 아닙니다.

대지권 목적 토지의 별도등기가 존재하고, 502호의 실제 점유상태를 확인해야 하며, 세금 압류 4건의 배당 영향도 남아 있습니다. 또한 이 물건은 일반 주거용 아파트가 아니라 감정평가상 공실인 근린시설입니다. 5회 유찰됐다는 사실을 시세 대비 저렴하다는 증거로 해석해서는 안 됩니다.

결론적으로 등기상 후순위 권리는 소멸 예정이지만, 별도등기·점유·용도·환금성은 추가 검증이 필요합니다. 실거래가격을 확보해 현재 최저가와 비교하고, 매수 후 실제 활용 가능성을 확인하는 것이 입찰가격 결정의 선행 조건입니다.