수원지방법원 2025타경55929. 경기도 화성시 새솔동(송산그린시티) ‘엘-타워’ 제1동 5층 502호, 상업지역에 들어선 근린생활시설(대장상 제1종근린생활시설·의원)입니다. 등기 권리부터 풀어 보면 어렵지 않습니다. 시행사(유엘산업개발)가 신탁(아시아신탁) 방식으로 분양하던 물건을 2021년 신탁이 귀속·말소되며 원소유자로 돌아왔고, 같은 날 박수미 씨가 매매(거래가 4.09억)로 취득하면서 곧바로 의왕신용협동조합 근저당(채권최고액 27억·공동담보)을 설정했습니다. 이 근저당이 말소기준권리이고, 이후 붙은 화성시·국세 압류 4건과 임의경매개시결정은 매각으로 전부 소멸합니다.
임차인도 매수인에겐 부담이 아닙니다. 현황조사에 신고된 임차인의 전입일이 말소기준권리(2021.3.12) 보다 늦어 대항력이 없기 때문입니다. 그래서 이 물건의 진짜 승부처는 등기부 바깥, 즉 ‘의원 상가를 다시 채울 수 있는가(환금성)’와 ‘대지권 별도등기가 무엇인가’에 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경55929 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 새솔동 77-6 엘-타워 제1동 제5층 제502호 [도로명] 경기도 화성시 꽃내음1길 19-30 |
| 물건종류 / 용도 | 집합건물(근린생활시설) · 전유부 대장상 ‘제1종근린생활시설(의원)’ · 철근콘크리트 지하2층/지상9층 중 5층 · 사용승인 2020.04.13(신축급) |
| 소유자 | 박수미 (2021.03.12. 매매취득 · 거래가 409,160,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 319,000,000원 / 109,417,000원 (3회 유찰 · 감정가의 34.3%) |
| 신청채권자 / 청구 | 의왕신용협동조합 / 2,377,579,140원 |
| 토지 / 용도지역 | 일반상업지역 · 지구단위계획구역(송산그린시티) · 대지 1,186.4㎡(공동) · 공시지가 2,897,000원/㎡ |
| 매각기일 | 2026.07.08 |
① 권리 흐름 — 매수인이 떠안을 게 없다
말소기준은 2021년 3월 의왕신용협동조합의 근저당(채권최고액 27억)입니다. 이 금액은 이 502호 한 칸의 값이 아니라 여러 호실을 함께 묶은 공동담보(공동담보목록 제2021-729호) 총액이라는 점에 유의하세요 — 물건 하나의 가치가 27억이라는 뜻이 아닙니다. 말소기준 이후의 화성시 압류, 국세 압류 3건(동안양·기흥·동화성 세무서), 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸해 매수인이 인수하지 않습니다.
② 임차인 분석 — 대항력 없음, 인수 0
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 / 월세 | 대항력 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김도윤 | 5층 503~506호 332.16㎡ |
2024.06.26 | 없음 | 보증금 400,000,000원 월세 10,000,000원 |
대항력 없음 | 0원 |
전입일(2024.6.26)이 말소기준권리(2021.3.12)보다 3년 이상 늦고 확정일자도 없어 대항력이 성립하지 않습니다. 따라서 매수인이 인수할 보증금은 0원입니다. 다만 이는 매수인에게 유리한 것일 뿐, 임차인 본인은 배당순위상 사실상 후순위여서 보증금 회수가 어려운 구조입니다(임차인의 손실이며 매수인 부담과는 무관). 또한 감정평가서상 이 층(기호1~7호) 전체가 현재 공실로 조사됐고, 종전에는 ‘365 더즐거운의원’ 부설 아동발달센터로 쓰였습니다. 본 물건(502호)의 실제 점유관계는 명도 전 현장에서 재확인하는 것이 안전합니다.
③ 예상배당표 (매각가 109,417,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 2.1% 추정) | — | 2,331,838원 |
| 1. 근저당 · 의왕신용협동조합 (채권최고액 27억 · 공동담보) | 2,700,000,000원 | 107,085,162원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 미배당(부족액) | — | 2,592,914,838원 |
현재 회차(1.09억)에선 집행비용과 근저당 일부만 배당되고 27억 채권 중 약 25.9억이 미배당으로 남습니다(공동담보라 다른 담보물의 배당과 합산해 정산). 소유자 교부·임차인 배당은 없습니다. 특히 국세·지방세 압류 4건이 당해세에 해당하면 0순위로 근저당보다 먼저 차감돼 실제 배당은 더 달라질 수 있습니다. 다만 어느 경우든 매수인 인수액은 0원입니다(건물 등기 기준 · 대지권 별도등기 별도).
④ 입지·용도 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 새솔동 행정복지센터 북측 인근 상업지대. 대단지 아파트·상가주택·상업/업무시설·근린생활시설·공원 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 양호한 편입니다.
- 교통. 차량 진출입이 용이하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통은 보통 수준입니다.
- 물건. 2020.04.13 사용승인된 철근콘크리트 지하2층/지상9층 건물의 5층으로, 승강기·스프링클러·화재탐지·지하주차장 등 기본 설비를 갖춘 신축급입니다.
- 용도 불일치. 집합건축물대장 표제부는 ‘제2종근린생활시설’, 전유부는 ‘제1종근린생활시설(의원)’로 표기가 달라, 실제 사용·인허가 가능 업종을 반드시 확인해야 합니다.
- 환금성. 현재 공실(종전 아동발달센터). 상업지역·중로각지 입지는 양호하나, 의원·근린상가는 임차수요와 업종 제한에 좌우돼 3회 유찰이 그 취약성을 방증합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 대지권 별도등기(최우선). 명세서 비고의 토지 별도등기가 무엇인지, 매수인 인수 여부를 등기·경매계에 직접 확인하세요.
- 당해세 규모. 국세·지방세 압류 4건 중 당해세는 0순위로 배당에 큰 영향을 줍니다 — 규모를 파악해 두세요.
- 용도·업종. 표제부/전유부 용도 불일치 상태에서 원하는 업종(의원·근생) 인허가가 가능한지 사전 검토가 필요합니다.
- 공실·임대 시뮬레이션. 비교 실거래가 없으니 인근 상가 매매·임대료를 직접 조사해 회수 가능한 임대수익을 계산하세요.
- 점유·명도. 현황조사상 인접 호(503~506호) 임차 신고가 있으나 대항력은 없습니다 — 본 호(502호)의 실제 점유관계와 명도를 확인하세요.
- 원본 대조. 본 분석은 자동 추정입니다 — 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 직접 확인하세요.
맺으며 — “인수 0 ≠ 싸다”
등기 권리만 보면 이 물건은 인수 위험이 없는 깔끔한 구조입니다. 하지만 매수인이 실제로 떠안는 위험은 등기부가 아니라 용도와 환금성, 그리고 아직 실체가 확인되지 않은 대지권 별도등기에 숨어 있습니다. 2020년 준공 상업지역 신축급인데도 감정가의 34%까지 세 번 유찰됐다는 것은, 시장이 이 공실 의원 상가를 그만큼 부담스러워한다는 뜻입니다. 비교할 실거래도 없어 ‘싸다/비싸다’를 자신 있게 말할 수 없습니다. 권리는 통과, 그러나 용도·별도등기·환금성은 보류. 실사용 계획과 별도등기 확인이 끝나기 전엔 낮은 최저가만 보고 뛰어들 물건이 아닙니다.
