수원지방법원 2025타경55929. 화성시 새솔동 엘-타워 1동 5층 506호 근린시설입니다. 집합건축물대장 표제부에는 제2종근린생활시설, 전유부에는 제1종근린생활시설(의원)으로 기재되어 있고, 감정평가 당시 501호부터 507호 전체가 공실인 것으로 조사됐습니다. 종전에는 365 더즐거운의원 부설 아동발달센터로 이용됐습니다.
등기상 소유자는 박수미이며 2021.03.12 소유권을 이전받았습니다. 같은 날 설정된 의왕신용협동조합의 채권최고액 2,700,000,000원 근저당이 말소기준권리입니다. 이후 국 명의 압류 3건과 2025.05.12 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 신청채권자의 청구액은 2,377,579,140원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경55929 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 새솔동 77-6 엘-타워 1동 5층506호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 제1종근린생활시설(의원) · 현재 공실 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하2층/지상9층 · 5층 |
| 사용승인일 | 2020.04.13 |
| 소유자 | 박수미 |
| 감정가 / 최저가 | 434,000,000원 / 72,942,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 의왕신용협동조합 / 2,377,579,140원 |
| 매각기일 | 2026.09.28 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2021.03.12 의왕신용협동조합 근저당권입니다. 이후 2025년 동안양세무서장·기흥세무서장·동화성세무서장 관련 압류 3건과 임의경매개시결정이 등기됐고, 모두 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다. 앞서 2020.04.22 설정됐던 아시아신탁주식회사 명의 신탁등기는 2021.03.12 이미 말소됐습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 차임 | 전입 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김도윤 | 5층 503~506호 332.1600㎡ | 400,000,000원 | 10,000,000원 | 2024.06.26 | 대항력 없음 | 확정일자 확인 없음 | 승계 없음 |
실제 임차인은 김도윤 1명입니다. 전입일은 2024.06.26으로 말소기준권리인 2021.03.12 근저당보다 뒤이므로 대항력이 없습니다. 따라서 보증금 400,000,000원이 매수인에게 승계되는 구조가 아니며, 배당표상 매수인 인수액도 0원입니다. 다만 현황조사·매각물건명세서의 점유기록과 감정평가 당시 501~507호 전체 공실 조사 결과가 함께 존재하므로 실제 인도 상태는 현장에서 재확인하는 것이 안전합니다.
③ 가격 — 감정가 대비 크게 내려왔지만 시세 판단은 별도
감정가 434,000,000원에서 5회 유찰돼 현재 최저매각가는 72,942,000원입니다. 이는 감정가의 16.81%입니다. 다음 시나리오에서는 6회 유찰 시 51,059,400원, 7회 유찰 시 35,741,580원으로 내려갑니다.
④ 예상배당표 (매각가 72,942,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,712,956원 |
| 1. 근저당 · 의왕신용협동조합 | 2,700,000,000원 | 71,229,044원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 의왕신용협동조합 채권최고액 2,700,000,000원 중 71,229,044원이 배당되는 계산이며, 미배당은 2,628,770,956원입니다. 매수인 인수는 0원입니다. 국세·지방세가 당해세에 해당하는 경우 실제 배당순위와 금액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 새솔동 행정복지센터 북측 인근 상업지대에 위치하며, 대단지 아파트·상가주택·상업 및 업무시설·근린생활시설·공공시설·공원이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 용이하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통입니다.
- 도로. 동측과 남측으로 각각 포장된 중로에 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·지구단위계획구역(송산그린시티)이며, 토지는 상업용으로 이용 중입니다.
- 공시지가. 2,897,000원/㎡, 토지면적 1,186.4㎡입니다.
- 건물 상태. 501호부터 507호 전체가 감정평가 당시 공실이며, 기본 위생·급배수·승강기·소화전·화재탐지·경보·스프링클러·지하주차장 설비를 갖추고 있습니다.
- 공부 차이. 표제부상 제2종근린생활시설, 전유부상 제1종근린생활시설(의원)로 기재돼 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 대지권 별도등기. 매각물건명세서에 대지권 목적인 토지의 별도등기가 명시돼 있으므로 원문 등기와 매각조건을 확인하세요.
- 세금 압류. 국 명의 압류 3건 가운데 당해세가 있는지 확인하고, 배당 및 매수인 부담 가능성을 원문으로 대조하세요.
- 임차인 점유. 김도윤의 전입은 말소기준보다 늦어 대항력은 없지만, 현황조사상 503~506호 점유기록과 감정평가 당시 전체 공실 기록을 현장에서 다시 확인하세요.
- 용도 확인. 표제부와 전유부의 용도 기재가 다르므로 실제 영업 가능 업종·인허가 조건을 확인하세요.
- 환금성. 5회 유찰된 근린시설이므로 단순 감정가 할인율보다 공실 해소 가능성, 임대수요, 향후 매각 가능성을 우선 점검하세요.
- 가격 검증. 동일 건물·인근 근린시설의 최근 임대료와 실거래 사례를 별도로 확보한 뒤 응찰 상한을 정하세요.
맺으며 — 권리 인수는 0원, 가격 판단은 아직 미완성
이 사건의 권리구조는 비교적 분명합니다. 말소기준은 2021.03.12 의왕신용협동조합 근저당이고, 확인된 임차인 김도윤의 전입은 그보다 늦어 대항력이 없습니다. 후순위 압류 3건과 경매개시결정도 매각으로 소멸하며, 배당 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
반면 가격은 감정가 대비 할인율만으로 판단하기 어렵습니다. 434,000,000원에서 72,942,000원까지 내려온 숫자는 강하게 보이지만 이미 5회 유찰됐고, 최근 실거래 비교자료도 없습니다. 여기에 국세·지방세 압류, 대지권 목적 토지 별도등기, 현재 공실인 근린시설의 환금성까지 확인해야 합니다. 따라서 이 물건은 권리 인수 위험보다 별도등기·세금 확인과 실제 시장가 검증이 승부처인 사건입니다.
