수원지방법원 2025타경55929. 화성시 새솔동 엘-타워 1동 5층 503호 근린시설입니다. 집합건축물대장 표제부에는 제2종근린생활시설, 전유부에는 제1종근린생활시설인 의원으로 기재돼 있습니다. 감정평가 당시 5층 501호부터 507호까지 전체가 공실이었고, 종전에는 365 더즐거운의원 부설 아동발달센터로 이용됐습니다.
권리의 기준점은 2021년 3월 12일 설정된 의왕신용협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 2,700,000,000원이며 공동담보목록 제2021-729호가 연결돼 있습니다. 이후 등기된 세무서 압류 3건과 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 신청채권자의 청구액은 2,377,579,140원으로, 현재 최저가에서 근저당권자에게 배당될 금액은 107,085,162원에 그칩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경55929 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 새솔동 77-6 엘-타워 1동 5층 503호 |
| 도로명주소 | 경기도 화성시 만세구 꽃내음1길 19-30 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 제1종근린생활시설(의원) · 감정평가 당시 공실 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하 2층 / 지상 9층 · 사용승인 2020.04.13. |
| 소유자 | 박수미 (2021.03.12. 소유권이전, 거래가액 409,160,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 319,000,000원 / 109,417,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 의왕신용협동조합 / 2,377,579,140원 |
| 매각기일 | 2026.07.08 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
2020년 설정됐던 아시아신탁주식회사 명의의 신탁등기는 2021년 3월 12일 신탁재산 귀속을 원인으로 이미 말소됐고, 같은 날 박수미에게 소유권이 이전됐습니다. 이어서 설정된 의왕신용협동조합 근저당권이 말소기준권리입니다. 2025년에 등기된 동안양세무서장·기흥세무서장·동화성세무서장 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하므로 등기 순서만 보면 낙찰자가 승계할 권리는 없습니다.
② 임차인 분석 — 대항력은 없고 인수액은 0원
실제 임차인 신고는 김도윤 1명입니다. 보증기관의 대위·승계 신고가 아니며, 신고 범위는 5층 503호부터 506호까지 332.1600㎡입니다. 보증금 400,000,000원은 이 신고 범위에 기재된 금액이므로 503호 단독 금액으로 나누어 계산하지 않았습니다.
| 임차인 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김도윤 | 5층 503~506호 332.1600㎡ | 2024.06.26 | 400,000,000원 | 10,000,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
전입일 2024년 6월 26일은 말소기준권리인 2021년 3월 12일 근저당권보다 늦습니다. 따라서 김도윤은 선순위 대항력을 갖지 못하며, 배당으로 보증금을 전액 회수하지 못하더라도 미배당 보증금을 낙찰자에게 주장할 수 없습니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
③ 가격 구조 — 34.3% 할인만으로 싸다고 단정할 수 없다
현재 최저매각가는 109,417,000원으로 감정가 319,000,000원의 34.3%입니다. 세 차례 유찰된 결과이며, 한 차례 더 유찰되면 76,591,900원, 다섯 번째 유찰 구간에서는 53,614,330원으로 낮아지는 시나리오입니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 | 근저당 예상배당 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 34.3% | 109,417,000원 | 107,085,162원 | 2,592,914,838원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 24.01% | 76,591,900원 | 74,813,246원 | 2,625,186,754원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 16.81% | 53,614,330원 | 52,249,272원 | 2,647,750,728원 | 0원 |
낙찰가가 내려갈수록 근저당권자의 미배당액은 커지지만, 그 미배당 채권이 낙찰자에게 승계되는 구조는 아닙니다. 따라서 현재 회차의 매수인 실질취득액은 최저가와 같은 109,417,000원입니다. 다만 가격 경쟁력은 감정가 할인율보다 공실 해소 가능성, 의원 또는 근린시설 수요, 내부 상태와 관리비 등을 함께 확인해 판단해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 109,417,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 비고 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,331,838원 | 매각가의 약 2.1% 추정 |
| 1. 근저당 · 의왕신용협동조합 | 2,700,000,000원 | 107,085,162원 | 미배당 2,592,914,838원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | 잔여 없음 |
당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않은 예상치입니다. 근저당권은 공동담보목록 제2021-729호에 연결돼 있어 채권최고액 2,700,000,000원을 본건 하나의 단독 실채무액으로 단정할 수 없습니다. 배당 결과가 달라져도 매수인 인수액은 현재 분석상 0원입니다.
⑤ 입지·시설·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 새솔동 행정복지센터 북측 인근 상업지대에 위치하며, 주변은 대단지 아파트, 상가주택, 상업·업무시설, 근린생활시설, 공공시설과 공원이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 용이하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통상황은 보통입니다.
- 현재 상태. 감정평가 당시 5층 501호부터 507호까지 전체가 공실이었으며, 종전에는 의원 부설 아동발달센터로 이용됐습니다.
- 건물·설비. 2020.04.13. 사용승인된 지하 2층·지상 9층 건물로, 위생·급배수·승강기·소화전·화재탐지·경보·스프링클러·지하주차장 설비를 갖췄습니다.
- 토지. 일반상업지역·송산그린시티 지구단위계획구역이며 동측과 남측 포장 중로에 접합니다. 토지면적은 1,186.4㎡, 공시지가는 ㎡당 2,897,000원입니다.
- 법규. 가축사육제한구역, 특수지역, 성장관리권역이며 위반건축물 사항은 없습니다.
- 용도표기. 집합건축물대장 표제부에는 제2종근린생활시설, 전유부에는 제1종근린생활시설(의원)으로 기재돼 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 별도등기 확인. 대지권 목적인 토지의 별도등기 내용과 매각으로 소멸하는지 여부를 등기 원본과 매각물건명세서에서 대조하세요.
- 용도·인허가 확인. 제2종근린생활시설과 제1종근린생활시설(의원)의 표기 차이가 향후 사용계획에 미치는 영향을 화성시 담당 부서에 확인하세요.
- 점유 재확인. 임차 신고 범위는 503~506호이지만 감정평가 당시 501~507호가 공실이었습니다. 입찰 직전 현장 출입, 열쇠, 집기와 실제 점유자를 확인하세요.
- 세금 배당 확인. 세무서 압류 3건의 법정기일과 당해세 여부를 확인해 예상배당표의 변동 가능성을 점검하세요.
- 공동담보 확인. 의왕신용협동조합 근저당권은 공동담보목록 제2021-729호와 연결돼 있으므로 공동담보 부동산, 채권 잔액과 경매 진행 상황을 함께 확인하세요.
- 운영비 확인. 공실 기간의 관리비와 공용부분 체납액, 전기·수도 등 재개통 비용을 관리주체에 확인하세요.
- 가격 검증. 감정가 대비 34.3%라는 비율만 보지 말고 새솔동 유사 근린시설의 실제 매매가·임대료·공실기간을 조사해 응찰가 상한을 정하세요.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 건축물대장을 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리 인수 0원과 좋은 가격은 별개의 문제”
이 물건의 권리분석 결론은 비교적 명확합니다. 말소기준 이후 권리는 소멸하고, 김도윤의 전입도 말소기준보다 늦어 보증금 미배당액을 낙찰자가 승계하지 않습니다. 현재 최저가 기준 실질취득액은 109,417,000원, 매수인 인수액은 0원입니다.
그러나 세 차례 유찰된 공실 근린시설이라는 점, 대지권 목적 토지의 별도등기, 건축물대장 용도표기 차이, 공동담보 근저당과 세무서 압류를 함께 봐야 합니다. 권리는 정리되지만 가격·용도·점유 검증은 남아 있습니다. 감정가 대비 할인율이 아니라 실제 사용 가능성과 임대·매매 수요를 확인한 뒤 응찰가를 정하는 물건입니다.
