수원지방법원 2025타경55929. 화성시 새솔동 엘-타워 1동 5층 503호 근린시설입니다. 소유자 박수미가 2021.03.12 거래가 409,160,000원에 소유권을 취득했고, 같은 날 의왕신용협동조합이 채권최고액 2,700,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당이 말소기준권리이며, 이후 등기된 국세 관련 압류 3건과 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
현재 최저매각가는 53,613,000원으로 감정가 319,000,000원의 16.81% 수준까지 내려왔습니다. 그러나 실거래 비교자료가 없으므로 “감정가보다 83% 낮다”는 사실만으로 시세보다 싸다고 판단할 수는 없습니다. 특히 감정평가상 5층 501호부터 507호 전체가 공실이고, 종전에는 365 더즐거운의원 부설 아동발달센터로 이용된 근린시설이라는 점에서 주거용 물건과 다른 임대수요·환금성 검토가 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경55929 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 새솔동 77-6 엘-타워 1동 5층503호 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 집합건축물대장 전유부상 제1종근린생활시설(의원) · 감정평가상 현재 공실 |
| 소유자 | 박수미 (2021.03.12 소유권이전 · 거래가액 409,160,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 319,000,000원 / 53,613,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 의왕신용협동조합 / 2,377,579,140원 |
| 말소기준권리 | 2021.03.12 근저당권 · 의왕신용협동조합 · 채권최고액 2,700,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.28 |
① 권리 흐름 — 근저당 이후 권리는 소멸
말소기준은 2021.03.12 의왕신용협동조합 근저당권입니다. 이후 2025년에 동안양세무서장·기흥세무서장·동화성세무서장 관련 압류가 차례로 등기됐고, 2025.05.12 의왕신용협동조합 신청으로 임의경매가 개시됐습니다. 등기상 이 후순위 권리들은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차인 — 보증금 4억이지만 대항력은 없다
| 임차인 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 차임 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김도윤 | 5층 503~506호 332.1600㎡ | 2024.06.26 | 400,000,000원 | 10,000,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
실제 임차인은 1명입니다. 보증금은 400,000,000원으로 현재 최저가보다 크지만, 전입신고일 2024.06.26이 말소기준권리인 2021.03.12보다 늦어 대항력이 없습니다. 따라서 이 보증금이 매수인에게 승계되는 구조가 아니며, 현재 배당 시뮬레이션의 매수인 인수액도 0원입니다.
③ 가격 판단 — 17%까지 내려왔지만 ‘시세 할인율’은 확인 불가
현재 최저매각가 53,613,000원은 감정가 319,000,000원의 16.81%입니다. 감정가 대비 절대 금액은 크게 낮아졌지만, 비교 가능한 실거래 시세가 없어 최저가가 실제 시장가격보다 저렴한지는 이 자료만으로 판단할 수 없습니다. 특히 주거용이 아닌 근린시설이고, 현재 공실 평가이며 이미 5회 유찰됐다는 사실 자체가 가격 외 요소까지 함께 점검해야 한다는 신호입니다.
④ 예상배당표 (매각가 53,613,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,365,034원 |
| 2. 근저당 · 의왕신용협동조합 | 2,700,000,000원 | 52,247,966원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정 시 근저당 채권의 미배당액은 2,647,752,034원입니다. 이 미배당액은 채권자 측 배당 부족분이며, 매수인이 떠안는 금액이 아닙니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 새솔동 행정복지센터 북측 인근 상업지대에 위치하며, 주위는 대단지 아파트·상가주택·상업 및 업무시설·근린생활시설·공공시설·공원이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 용이하고 인근에 노선버스정류장이 있으며, 대중교통 상황은 보통인 편으로 평가됐습니다.
- 현재 이용. 5층 501호부터 507호 전체가 현재 공실로 평가됐고, 종전 365 더즐거운의원 부설 아동발달센터로 이용됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지하2층·지상9층 건물이며 사용승인일은 2020.04.13입니다. 승강기·소화전·화재탐지·스프링클러·지하주차장 시설을 갖추고 있습니다.
- 토지·도로. 일반상업지역·지구단위계획구역(송산그린시티)이며, 동측·남측으로 각각 포장된 중로에 접합니다. 공시지가는 2,897,000원/㎡입니다.
- 용도 표기. 집합건축물대장 표제부에는 제2종근린생활시설, 전유부에는 제1종근린생활시설(의원)으로 표기되어 서로 차이가 있습니다.
- 대지권. 매각물건명세서에는 대지권 목적인 토지에 별도등기가 있다고 기재되어 있어 원문 확인이 필요합니다.
- 위반건축물. 위반건축물 사항은 없는 것으로 조사됐습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실제 점유자 확인. 임차인 조사내역과 감정평가의 공실 기재가 일치하지 않으므로 503호 및 503~506호의 실제 사용·점유 상태를 확인하세요.
- 대지권 별도등기 원문 확인. 별도등기의 구체적인 권리 내용과 매각 후 처리 여부를 매각물건명세서·토지등기 원문에서 확인하세요.
- 세금 선순위 가능성. 압류 3건 가운데 당해세가 있으면 배당순서가 달라질 수 있으므로 세목·법정기일을 확인하세요.
- 용도 적합성. 표제부와 전유부의 용도 표기가 다르므로 실제 영업 예정 업종이 제1종근린생활시설(의원) 용도와 맞는지 확인하세요.
- 실제 임대수요 조사. 공실인 근린시설은 주변 상가 임대료·공실률·권리금 형성 여부·동일 건물 임차 현황을 직접 조사해야 실질가격을 판단할 수 있습니다.
- 5회 유찰 원인 확인. 낮은 최저가 자체보다 반복 유찰의 원인이 가격인지, 공실·용도·점유·권리 외 현장 요인인지 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 현장 상태를 직접 대조한 뒤 응찰가를 결정하세요.
맺으며 — “17%까지 내려왔다”보다 중요한 것
이 사건은 권리 구조만 보면 비교적 명확합니다. 말소기준은 2021.03.12 의왕신용협동조합 근저당이고, 보증금 400,000,000원의 김도윤은 2024.06.26 전입으로 후순위여서 대항력 없음·매수인 인수 0원입니다. 하지만 투자 판단의 핵심은 다른 곳에 있습니다. 현재 최저가는 53,613,000원으로 감정가의 16.81%까지 내려왔지만, 실거래 비교자료가 없고 근린시설 공실, 5회 유찰, 점유자료 불일치, 대지권 목적 토지 별도등기, 건축물대장 용도 표기 차이가 동시에 존재합니다.
권리 인수 위험은 낮지만, 환금성과 현장 불확실성은 높습니다. 따라서 이 물건은 “감정가 대비 얼마나 싸졌는가”보다 “실제 얼마에 임대되고 다시 팔릴 수 있는가”를 확인한 뒤 응찰가를 정해야 하는 유형입니다.
