수원지방법원 2025타경55929. 경기도 화성시 새솔동(송산그린시티) ‘엘-타워’ 제1동 5층 505호, 2020년 준공된 근린생활시설 (전유부 대장상 제1종근린생활시설·의원)입니다. 권리만 떼어 보면 결론은 단순합니다. 소유자 박수미 씨가 2021년 이 상가를 3억6,888만원에 매수하면서 곧바로 의왕신용협동조합 근저당 (채권최고액 27억·공동담보)을 설정했고, 이후 국세 압류 3건이 붙은 뒤 그 근저당권자가 임의경매를 넣은 구조죠. 말소기준은 2021년 의왕신협 근저당, 그 뒤의 국세 압류 3건과 경매개시결정은 매각으로 전부 소멸합니다. 낙찰자가 떠안을 등기상 권리는 없습니다.
그런데 ‘인수 0’이라는 깔끔한 결론과 달리, 이 물건은 감정가 3억이 34.3% (1.029억)까지 세 번이나 떨어졌습니다. 왜일까요. 함정이 권리가 아니라 용도와 담보구조에 있기 때문입니다. 아래에서 하나씩 봅니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경55929 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 새솔동 77-6 엘-타워 제1동 5층 505호 (도로명 꽃내음1길 19-30) |
| 물건종류 / 용도 | 집합건물 · 제1종근린생활시설(의원) · 지하2층~지상9층 중 5층 · 사용승인 2020.04.13 |
| 이용상태 | 현재 공실 (종전 ‘365 더즐거운의원’ 부설 아동발달센터로 이용) |
| 소유자 | 박수미 (2021.03.12. 매매·거래가액 368,880,000원 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 300,000,000원 / 102,900,000원 (3회 유찰·34.3%) |
| 신청채권자 / 청구 | 의왕신용협동조합 / 2,377,579,140원 (근저당 채권최고액 2,700,000,000원·공동담보) |
| 매각기일 | 2026.07.08 |
① 권리 흐름 — 등기상 떠안을 게 없다
말소기준인 의왕신협 근저당(2021.03.12·채권최고액 27억) 이후에 붙은 국세 압류 3건(동안양·기흥·동화성세무서)과 임의경매개시결정은 매각으로 모두 소멸합니다. 그리고 뒤에서 볼 임차인 김도윤의 전입일은 2024.06.26으로 말소기준보다 3년 이상 늦어 대항력이 없습니다. 따라서 등기상 매수인 인수는 0원입니다.
② 임차인 — 보증금 4억, 그러나 대항력 없음
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 / 월세 | 대항력 | 배당 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김도윤 실제 임차인 | 5층 503~506호 (332.16㎡ 일괄) | 2024.06.26 | 미상 | 400,000,000원 / 10,000,000원 | 없음 | 불가(후순위) |
보증금 대위·승계 신고가 아닌 실제 임차인 1명입니다. 전입일(2024.06.26)이 말소기준 (2021.03.12)보다 늦어 대항력이 없고, 확정일자도 미상이라 27억 선순위 근저당 뒤로 밀려 배당도 받기 어렵습니다. 즉 임차인은 보증금 대부분을 잃을 처지지만, 그 손실은 매수인의 부담이 아닙니다. 다만 점유 정리(명도) 대상이라는 점은 남습니다 (감정평가상 현재는 공실로 조사됨).
③ 예상배당표 (매각가 102,900,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 2.2% 추정) | - | 2,240,600원 |
| 1. 근저당 · 의왕신용협동조합 | 2,700,000,000원 | 100,659,400원 |
| 임차인 · 김도윤 (후순위·확정일자 미상) | 400,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
매각대금 전액이 집행비용과 선순위 근저당으로 사라지고, 그럼에도 근저당은 청구액 23.8억의 약 4.2%(1억)만 회수합니다. 채권최고액 기준 약 26억(2,599,340,600원)이 미배당으로 남습니다. 임차인·소유자에게 돌아갈 몫은 0원이며, 국세 압류 3건이 당해세에 해당하면 0순위로 우선 차감돼 근저당 배당은 더 줄 수 있습니다(당해세·최우선변제 미반영).
④ 입지·용도 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 새솔동 행정복지센터 북측 인근 상업지대. 대단지 아파트·상가주택·상업/업무 시설·공공시설·공원이 혼재하며 주위환경은 양호한 편입니다.
- 교통. 차량 진출입이 용이하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통은 보통 수준입니다.
- 용도·건물. 철근콘크리트조 지하2층/지상9층 중 5층(2020.04.13 사용승인). 표제부 대장은 ‘제2종근린생활시설’, 전유부 대장은 ‘제1종근린생활시설(의원)’로 주용도 표기가 불일치합니다 — 실사용·인허가 가능 업종을 확인하세요.
- 토지. 일반상업지역·지구단위계획구역(송산그린시티)·중로각지, 공시지가 2,897,000원/㎡, 대지 1,186.4㎡(엘-타워 1동 전체 기준). 위반건축물 사항은 없습니다.
- 환금성. 5층 근린(의원)·현재 공실로 임대·매각 수요층이 좁고, 3회 유찰이 이를 방증합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 토지 별도등기 확인. 명세서 비고의 ‘대지권 토지 별도등기’ 내용을 등기부 원본으로 직접 확인 — 여기서 인수 0 결론이 뒤집힐 수 있습니다.
- ‘싸 보인다’ 경계. 근린상가는 비교 실거래가 없어 34.3%가 저가인지 검증 불가입니다. 절대가만 보고 응찰가를 잡지 말고, 임대료(월 1천만 규모)·공실 기간을 반영한 수익환원가로 상한을 산정하세요.
- 용도·업종. 표제부/전유부 용도 불일치(1종·2종 근린) — 원하는 업종의 인허가 가능 여부를 관할에 사전 확인하세요.
- 당해세 우선. 국세 압류 3건이 당해세면 근저당보다 앞서 차감됩니다. 배당·명도 리스크에 반영하세요.
- 명도. 임차인은 대항력이 없으나 점유 정리(인도명령) 절차와 관리비 체납(공용부분)을 관리사무소에 확인하세요.
- 원본 대조. 본 분석은 자동 추정입니다 — 등기부·명세서·현황조사 원본을 직접 확인하세요.
맺으며 — “인수 0 ≠ 싼 물건”
권리만 보면 이 물건은 어렵지 않습니다. 대항력 임차인도 없고, 말소기준 뒤 압류·경매개시는 전부 소멸해 등기상 인수는 0원이죠. 하지만 함정은 다른 곳에 있습니다. 27억 공동담보가 걸린 5층 근린(의원)이 공실로 세 번 유찰됐고, 비교할 실거래 표본이 없어 지금의 34.3% 가격이 싼지 비싼지조차 확인할 수 없습니다. 여기에 ‘대지권 토지 별도등기’라는 확인 과제까지 남아 있죠. 권리는 합격, 그러나 용도·환금성·가격검증은 보류. 임대·용도 활용 계획이 분명한 실수요·고수가 아니라면 신중히 접근할 물건입니다.
