수원지방법원 2025타경55929. 화성 새솔동 엘-타워 1동 5층 505호의 근린시설입니다. 집합건축물대장 표제부상 주용도는 제2종근린생활시설, 전유부상 용도는 제1종근린생활시설(의원)으로 기재되어 있습니다. 소유자 박수미는 2021.03.12. 거래가액 368,880,000원으로 소유권을 취득했고, 같은 날 의왕신용협동조합이 채권최고액 2,700,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당이 말소기준권리입니다.
이후 2025년 국세 관련 압류 3건과 2025.05.12. 임의경매개시결정이 등기됐고, 모두 말소기준권리 이후 권리로 매각에 따라 소멸하는 구조입니다. 근저당에는 공동담보목록 제2021-729호가 기재되어 있어 채권최고액이 이 개별 호실 감정가보다 훨씬 큰 형태입니다. 신청채권자의 청구액은 2,377,579,140원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경55929 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 새솔동 77-6 엘-타워 1동 5층505호 |
| 도로명 | 경기도 화성시 만세구 꽃내음1길 19-30 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 전유부상 제1종근린생활시설(의원) · 종전 365 더즐거운의원 부설 아동발달센터 이용 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하2층/지상9층 · 사용승인일 2020.04.13. |
| 소유자 | 박수미 (2021.03.12. 소유권이전 · 거래가액 368,880,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 300,000,000원 / 50,421,000원 (5회 유찰 · 감정가의 16.81%) |
| 신청채권자 / 청구 | 의왕신용협동조합 / 2,377,579,140원 |
| 매각기일 | 2026.09.28 |
① 권리 흐름 — 기준근저당 이후 권리는 매각으로 소멸
말소기준은 2021.03.12. 의왕신용협동조합 근저당권입니다. 그 뒤 등기된 동안양세무서장·기흥세무서장·동화성세무서장 관련 압류 3건과 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2020.04.22. 아시아신탁주식회사 앞으로의 신탁등기는 2021.03.12. 이미 말소됐습니다.
①-1 임차인·점유 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 월차임 | 전입일 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김도윤 | 5층 503~506호 332.1600㎡ | 400,000,000원 | 10,000,000원 | 2024.06.26 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 0원 |
김도윤의 전입일은 말소기준권리인 2021.03.12.보다 늦은 2024.06.26.입니다. 따라서 조사된 임차관계만 놓고 보면 매수인에게 대항할 수 없고 보증금 승계도 0원입니다. 확정일자와 우선변제 상태는 확인되지 않아 우선변제 여부는 미상으로 두는 것이 안전합니다.
② 가격·환금성 — 5회 유찰은 할인율이지 시세 증거는 아니다
현재 최저매각가는 50,421,000원으로 감정가 300,000,000원의 16.81%입니다. 숫자만 보면 감정가 대비 큰 폭으로 내려왔지만, 동일 용도 실거래 비교가격이 확인되지 않으므로 최저가가 시세보다 낮다거나 가격 메리트가 크다고 단정할 수 없습니다.
특히 이 물건은 아파트가 아니라 근린시설이고, 감정요항표상 501~507호 전체가 공실로 기재되어 있습니다. 이미 5회 유찰됐다는 사실 자체도 현재 가격대까지 매각이 성사되지 않았다는 기록입니다. 따라서 감정가 대비 할인율보다 실제 임대수요·매매사례·공실 해소 가능성을 별도로 확인하는 것이 가격 판단의 핵심입니다.
③ 예상배당표 (매각가 50,421,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 2.6% 추정) | - | 1,307,578원 |
| 2. 근저당 · 의왕신용협동조합 | 2,700,000,000원 | 49,113,422원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준 근저당 예상배당은 49,113,422원, 미배당은 2,650,886,578원입니다. 소유자 잔여는 0원이고 매수인 인수액도 0원으로 계산되어 있습니다. 다만 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시나리오이므로 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 새솔동 행정복지센터 북측 인근 상업지대에 위치하며, 주위는 대단지 아파트·상가주택·상업 및 업무시설·근린생활시설·공공시설·공원이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 용이하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 본건 동측 및 남측으로 각각 포장된 중로에 접합니다.
- 용도·규제. 일반상업지역·지구단위계획구역(송산그린시티)·중로2류 접합이며, 가축사육제한구역·특수지역·성장관리권역입니다.
- 토지. 대지 1,186.4㎡, 상업용, 평지·가로장방·중로각지이며 공시지가는 2,897,000원/㎡입니다.
- 건물상태. 기본적인 위생·급배수·승강기·소화전·화재탐지 및 경보·스프링클러·지하주차장 설비를 갖추고 있으며 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 시세부터 확인. 감정가 대비 16.81%까지 내려왔지만 이를 곧바로 시세 할인으로 해석하지 말고, 새솔동 근린시설·의원 용도의 실제 매매사례와 임대수준을 확인하세요.
- 별도등기 확인. 대지권 목적 토지의 별도등기 내용을 원본 등기와 매각물건명세서에서 확인하고 매각으로 소멸하는지 여부를 점검하세요.
- 점유 재확인. 현황조사·명세서의 김도윤 점유기록과 감정요항표의 공실 기재가 서로 다르므로 매각기일 전 현장 점유상태를 확인하세요.
- 임차인 권리. 김도윤의 전입은 말소기준보다 늦어 대항력은 없지만, 확정일자·배당관계와 실제 명도상황은 원본으로 다시 확인하세요.
- 세금 배당. 국세 관련 압류 3건 중 당해세가 있으면 선순위 배당으로 근저당 배당액이 달라질 수 있으므로 배당요구·교부청구 내용을 확인하세요.
- 공동담보. 의왕신용협동조합 근저당에는 공동담보목록 제2021-729호가 기재되어 있으므로 공동담보 관계와 채권 회수상황을 함께 확인하세요.
맺으며 — “16.81%”보다 중요한 것은 실제 시장가격
권리구조만 보면 말소기준권리 이후 압류와 경매개시결정이 소멸하고, 조사된 임차인도 후순위 전입이라 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 가격 판단은 별개입니다. 감정가 300,000,000원에서 5회 유찰되어 50,421,000원까지 내려왔어도, 동일 용도의 실거래 비교가 없는 상태에서는 이를 ‘싸다’고 결론낼 수 없습니다. 여기에 근린시설·공실 기재·토지 별도등기· 점유기록 상충까지 겹칩니다. 권리는 비교적 단순하지만, 가격과 실사 확인 부담이 큰 물건으로 보는 것이 이 사건의 핵심입니다.
