대전지방법원 2025타경502405. 사건 표시 용도는 대지이고, 등기자료는 집합건물, 감정 이용상태는 “근린생활시설”로 확인됩니다. 대상 표시는 대전 서구 도안동 2055 미르빌딩 3층 301호입니다. 소유자는 주식회사미르모터스코리아이고, 말소기준은 2022.12.20 설정된 농협은행주식회사 근저당권(채권최고액 3,456,000,000원)입니다. 이후의 근저당권·가압류·압류·경매개시결정은 등기자료상 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 권리가 소멸한다고 해서 현재 최저가가 곧바로 시세보다 싸다는 뜻은 아닙니다. 감정가 1,470,000,000원에서 2회 유찰돼 720,300,000원까지 내려왔지만, 동일·유사 물건의 최근 12개월 평균이나 최신 실거래 자료가 없습니다. 따라서 감정가 대비 49%라는 숫자만으로 가격 가점을 주거나 ‘시세보다 저렴하다’고 판단하면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경502405 |
|---|---|
| 소재지 | 대전광역시 서구 도안동 2055 미르빌딩 3층301호 · 도로명 대전광역시 서구 계백로 1181(도안동) |
| 사건 표시 / 이용상태 | 대지 · 등기사항전부증명서상 집합건물 · 감정평가 이용상태 근린생활시설 |
| 소유자 | 주식회사미르모터스코리아 |
| 감정가 / 최저가 | 1,470,000,000원 / 720,300,000원 (2회 유찰 · 감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 농협은행주식회사 / 3,059,813,046원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
| 토지 현황 | 일반상업지역 · 지목 대 · 토지면적 953.0㎡ · 공시지가 2,818,000원/㎡ |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준권리는 2022.12.20 농협은행주식회사 근저당권입니다. 이 근저당권은 2025.08.20 농업협동조합자산관리회사로 이전됐지만, 권리의 기준일 자체는 2022.12.20입니다. 이후 설정된 을구 4번 근저당권과 신용보증기금·한국토지주택공사·엠지캐피탈주식회사·이상우의 가압류, 서구(대전광역시) 및 국민건강보험공단의 압류, 임의·강제경매개시결정은 등기자료상 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 조사 — 본건 301호와 호수 불일치 확인이 핵심
임차 조사에는 보증기관 대위·승계 신고가 없고 임차 신고 3건이 확인됩니다. 다만 기재된 점유부분은 각각 401호·501호·801호로, 경매 대상 표시인 3층 301호와 일치하지 않습니다. 따라서 아래 보증금을 301호의 인수액으로 합산해서는 안 되며, 해당 신고가 본건과 어떤 관계인지 매각물건명세서·현황조사 원문 대조가 필요합니다.
| 임차인 / 부분 | 전입 | 보증금 / 월세 | 배당요구 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 이경태 · 401호 | 2025.01.21 | 미상 / 미상 | 2025.05.20 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 주식회사 꿈희망미래리더십센터 · 501호 | 2024.07.15 | 미상 / 미상 | 확인되지 않음 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 최영선 · 801호 | 미상 | 100,000,000원 / 5,000,000원 | 2025.05.14 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 없음 |
③ 가격 — 2회 유찰은 확인되지만 시세 비교는 불가
현재 회차는 2회 유찰, 최저가 720,300,000원으로 감정가 1,470,000,000원의 49%입니다. 다음 시나리오는 3회 유찰 시 504,209,999원, 4회 유찰 시 352,946,999원입니다. 하지만 이 사건에는 동일·유사 부동산의 최근 12개월 평균이나 최신 거래가가 없어, 어느 회차도 ‘시세보다 싸다’고 판정할 근거가 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 720,300,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 9,603,000원 |
| 2. 을구 1(전 1) 근저당권 · 농협은행주식회사 | 3,456,000,000원 | 710,697,000원 |
| 3. 을구 4 근저당권 · 농협은행주식회사 | 2,078,400,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 3 가압류 · 신용보증기금 | 423,725,000원 | 0원 |
| 5. 갑구 6 가압류 · 한국토지주택공사 | 31,545,210원 | 0원 |
| 6. 갑구 8 가압류 · 엠지캐피탈주식회사 | 91,707,809원 | 0원 |
| 7. 갑구 11 가압류 · 이상우 | 69,500,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 6,150,878,019원 중 현재 회차 예상 배당액은 710,697,000원, 미배당은 5,440,181,019원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 배당 시나리오상 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 대상 건물은 감정평가상 “근린생활시설”로 이용 중입니다.
- 입지. 가수원네거리 북동측 인근으로, 업무용·상업용 빌딩과 각종 점포가 소재하는 노선상업지대입니다.
- 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 간선도로가 있어 전반적인 교통상황은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하2층·지상9층 건물이며 위생·급배수·승강기 설비가 설치돼 있습니다.
- 토지. 일반상업지역·지구단위계획구역·택지개발지구 등에 해당하며, 남측 광대한면 및 북측 중로한면 정도의 포장도로에 접합니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 301호 점유관계 확인. 임차 조사에 나온 401호·501호·801호 신고가 본건 301호와 어떤 관계인지 매각물건명세서와 현황조사 원문을 대조해야 합니다.
- 최영선 신고 건. 전입일 미상으로 대항력은 가능·미상입니다. 확정일자도 확인되지 않아 우선변제 여부를 단정할 수 없습니다.
- 가격 착시 경계. 2회 유찰로 감정가의 49%까지 내려왔지만 최근 실거래 비교값이 없으므로 ‘반값’이라는 이유만으로 싸다고 판단하지 마세요.
- 선순위 근저당 이전 확인. 2022.12.20 농협은행 근저당권은 2025.08.20 농업협동조합자산관리회사로 이전된 등기가 있으므로 채권관계의 최신 원문을 확인해야 합니다.
- 배당표 한계. 현재 계산은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 시나리오이므로 실제 배당순위와 인수 여부는 원본 서류로 최종 검증해야 합니다.
맺으며 — “49%라는 숫자보다 점유관계와 시세 확인이 먼저”
등기 구조만 보면 말소기준권리 이후 권리는 매각으로 소멸하고, 현재 배당 시나리오의 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 이 사건의 핵심은 권리가 단순하다는 사실보다 임차 조사 호수와 대상 301호가 일치하지 않는다는 점입니다. 특히 801호 최영선 신고는 보증금 100,000,000원이 있으면서 전입일이 미상이라 대항력을 확정할 수 없습니다. 반대로 그 신고를 301호 보증금으로 곧바로 합산할 근거도 없습니다.
가격 역시 같은 논리입니다. 감정가 1,470,000,000원에서 최저가 720,300,000원까지 내려온 것은 사실이지만, 최근 실거래나 최근 12개월 평균이 없으므로 현재 가격이 시장가격보다 낮다고 결론 내릴 수 없습니다. 2회 유찰·상업용 이용상태·점유관계 확인 필요성을 함께 감안하면, 이 물건은 등기상 소멸구조는 명확하지만 입찰 전 확인사항이 적지 않은 C등급 접근형으로 보는 것이 적절합니다.
