대전지방법원 2025타경502405. 대전 서구 도안동 2055 미르빌딩 8층 801호입니다. 사건상 용도 표기는 대지이고, 감정평가 이용상태는 근린생활시설입니다. 건물은 철근콘크리트구조 지하2층·지상9층이며, 본건은 업무용 및 상업용빌딩과 각종 점포가 모인 가수원네거리 북동측 노선상업지대에 위치합니다. 감정가 1,090,000,000원에서 2회 유찰되어 현재 최저매각가는 534,100,000원입니다.
등기 흐름의 기준점은 2022.12.20 농협은행주식회사 근저당권 채권최고액 3,456,000,000원입니다. 이후 설정된 근저당·가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 등기부가 깨끗해지는 것과 점유자가 보증금을 인수시키는 문제는 별개입니다. 801호 최영선의 전입신고일이 확인되지 않아 이 부분을 입찰 전에 확정해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경502405 |
|---|---|
| 소재지 | 대전광역시 서구 도안동 2055 미르빌딩 8층 801호 · 대전광역시 서구 계백로 1181 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 근린생활시설로 이용중 |
| 소유자 | 주식회사미르모터스코리아 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 · 지하2층 / 지상9층 |
| 감정가 / 최저가 | 1,090,000,000원 / 534,100,000원 (2회 유찰) |
| 경매 청구액 | 3,059,813,046원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 등기상 권리는 소멸, 점유는 별도 확인
말소기준은 2022.12.20 농협은행주식회사 근저당권입니다. 이 근저당은 채권최고액 3,456,000,000원으로 주식회사미르모터스코리아를 채무자로 하며, 이후 2025.08.20 확정채권양도로 농업협동조합자산관리회사에 이전됐습니다. 2023.11.30 설정된 농협은행 근저당 2,078,400,000원과 신용보증기금·한국토지주택공사· 엠지캐피탈주식회사·이상우의 가압류, 대전광역시 서구 압류는 모두 말소기준 이후 권리입니다.
② 임차·점유 관계 — 801호의 ‘전입일 미상’이 핵심
| 점유자 | 점유부분 | 보증금 / 월차임 | 전입 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이경태 | 401호 | 미상 | 2025.01.21 | 2025.05.20 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 주식회사 꿈희망미래리더십센터 | 501호 | 미상 | 2024.07.15 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 최영선 | 801호 | 100,000,000원 / 5,000,000원 | 미상 | 2025.05.14 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 점포 | 미상 | 0원 / 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
실제 임차·점유 신고는 4건이며 보증기관의 대위·승계 신고는 없습니다. 이경태와 주식회사 꿈희망미래리더십센터는 전입신고가 말소기준권리 이후이므로 대항력 없음으로 정리됩니다. 반면 본건 801호의 최영선은 보증금 100,000,000원·월 5,000,000원, 배당요구일 2025.05.14가 확인되지만 전입신고일과 확정일자가 확인되지 않습니다.
③ 가격 — 2회 유찰로 감정가의 49%
현재 회차는 감정가 1,090,000,000원의 49%인 534,100,000원입니다. 다음 시나리오는 3회 유찰 시 373,870,000원, 4회 유찰 시 261,708,999원입니다. 다만 비교할 실거래 시세가 없으므로 49%라는 할인율 자체를 ‘시세보다 싸다’는 근거로 사용할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 534,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,741,000원 |
| 1. 근저당 · 농협은행주식회사 | 3,456,000,000원 | 526,359,000원 |
| 2. 근저당 · 농협은행주식회사 | 2,078,400,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 신용보증기금 | 423,725,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 한국토지주택공사 | 31,545,210원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 엠지캐피탈주식회사 | 91,707,809원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 이상우 | 69,500,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 6,150,878,019원 중 채권자 예상배당은 526,359,000원, 미배당은 5,624,519,019원입니다. 소유자 잔여는 0원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 본건은 감정평가 당시 근린생활시설로 이용 중입니다.
- 입지. 대전광역시 서구 도안동 가수원네거리 북동측 인근으로, 업무용·상업용 빌딩과 각종 점포가 소재하는 노선상업지대입니다.
- 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장 및 간선도로가 있어 전반적인 교통상황은 양호합니다.
- 도로. 부지 남측은 광대한면, 북측은 중로한면 정도의 포장도로에 각각 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·지구단위계획구역·택지개발지구이며 중로3류에 접합니다.
- 토지. 토지면적 953.0㎡, 공시지가 2,818,000원/㎡, 평지의 세로장방형 토지입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지하2층·지상9층이며 위생·급배수·승강기설비가 되어 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 801호 최영선 전입일 확인. 보증금 100,000,000원의 인수 여부를 좌우할 수 있는 핵심입니다. 전입일이 확인되기 전에는 대항력 가능·미상으로 보수적으로 판단해야 합니다.
- 확정일자 확인. 최영선의 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 순위를 현재 자료만으로 확정할 수 없습니다.
- 점포 기재 확인. 매각물건명세서에 주거 사용으로 기재된 점포의 전입일이 확인되지 않습니다. 실제 점유자·점유범위를 원본에서 대조해야 합니다.
- 호실 구분 확인. 현황조사에 401호 이경태와 501호 주식회사 꿈희망미래리더십센터도 함께 나타나므로, 본건 801호와의 실제 점유관계를 현장에서 구분해야 합니다.
- 감정가 49%를 시세로 오인하지 않기. 실거래 비교자료가 없으므로 534,100,000원이 시장가격보다 낮다고 단정할 수 없습니다.
- 배당표 한계 확인. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으므로 실제 배당표와 매각물건명세서를 최종 대조해야 합니다.
맺으며 — “49% 할인보다 먼저 볼 것은 801호 전입일”
이 물건은 1,090,000,000원 감정가에서 두 차례 유찰돼 534,100,000원까지 내려왔습니다. 등기부만 보면 말소기준 이후 권리는 모두 정리되고 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 실제 입찰의 승부처는 할인율이 아니라 801호 최영선의 전입일입니다. 보증금 100,000,000원과 월 5,000,000원의 임대차가 확인되지만 전입신고일·확정일자가 확인되지 않아 현재로서는 대항력 가능·미상입니다.
또한 비교 가능한 실거래 자료가 없어 감정가 대비 49%만으로 가격이 싸다고 평가할 수도 없습니다. 따라서 이 사건은 등기상 권리는 정리형이지만, 점유관계와 시장가격 확인이 끝나기 전에는 보수적으로 접근해야 하는 근린생활시설입니다. 가격보다 먼저 801호 임차관계의 선후를 확정하는 것이 입찰 판단의 출발점입니다.
