대전지방법원 2025타경502405. 대전광역시 서구 도안동 2055 미르빌딩 9층901호입니다. 감정평가상 이용상태는 근린생활시설이며, 사건상 용도 표기는 대지입니다. 감정가는 133,000,000원, 두 차례 유찰된 현재 최저매각가는 65,170,000원으로 감정가의 49%입니다.
등기부상 핵심은 2022.12.20 설정된 농협은행주식회사 근저당권입니다. 이 권리가 말소기준이고, 이후 신용보증기금·한국토지주택공사·엠지캐피탈주식회사·이상우의 가압류, 대전광역시 서구의 압류, 농협은행주식회사의 후순위 근저당권 등은 매각으로 소멸하는 것으로 정리됩니다. 다만 임차관계는 별도로 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경502405 |
|---|---|
| 소재지 | 대전광역시 서구 도안동 2055 미르빌딩 9층901호 |
| 도로명주소 | 대전광역시 서구 계백로 1181(도안동) |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 근린생활시설 |
| 소유자 | 주식회사미르모터스코리아 |
| 감정가 / 최저가 | 133,000,000원 / 65,170,000원 (2회 유찰) |
| 청구금액 | 3,059,813,046원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준권리는 2022.12.20 농협은행주식회사 근저당권 채권최고액 3,456,000,000원입니다. 2023.11.30 후순위 근저당권, 2024.12.16 이후의 가압류·압류와 2025.05.07 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 말소기준 근저당권은 2025.08.20 농업협동조합자산관리회사로 이전되었습니다.
② 임차관계 — 최영선은 대항력 판정 불가
| 성명 / 명칭 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 차임 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이경태 | 401호 | 2025-01-21 | 미상 | 미상 | 2025-05-20 | 대항력 없음 | 미상 |
| 주식회사 꿈희망미래리더십센터 | 501호 | 2024-07-15 | 미상 | 미상 | 확인 필요 | 대항력 없음 | 미상 |
| 최영선 | 801호 | 미상 | 100,000,000원 | 5,000,000원 | 2025-05-14 | 대항력 가능·미상 | 미상 |
이경태의 전입신고일 2025.01.21과 주식회사 꿈희망미래리더십센터의 전입신고일 2024.07.15는 모두 말소기준일 2022.12.20 이후이므로 대항력이 없습니다. 반면 최영선은 보증금 100,000,000원, 차임 5,000,000원이 기재되어 있으나 전입신고일이 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 봐야 합니다.
③ 가격 — 감정가 49%지만 시세 판단은 보류
현재 최저매각가는 65,170,000원으로 감정가 133,000,000원의 49%입니다. 그러나 동일 물건 또는 비교 가능한 실거래 시세가 확인되지 않으므로 49%라는 할인율만으로 ‘싸다’거나 ‘가격 메리트가 있다’고 단정할 수 없습니다. 특히 근린생활시설은 실제 이용상태, 임대수익, 공실 가능성과 개별 위치에 따라 가격 편차가 생길 수 있으므로 실거래·임대조건 확인이 선행되어야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 65,170,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,573,060원 |
| 1. 근저당 · 농협은행주식회사 | 3,456,000,000원 | 63,596,940원 |
| 2. 후순위 근저당 · 농협은행주식회사 | 2,078,400,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 신용보증기금 | 423,725,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 한국토지주택공사 | 31,545,210원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 엠지캐피탈주식회사 | 91,707,809원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 이상우 | 69,500,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 매각가 65,170,000원 가정 시 채권자 총 배당액은 63,596,940원, 미배당액은 6,087,281,079원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원으로 계산되어 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 대전광역시 서구 도안동 소재 가수원네거리 북동측 인근으로, 주위는 업무용·상업용 빌딩과 각종 점포가 소재하는 노선상업지대입니다.
- 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 간선도로가 위치하여 전반적인 교통상황은 양호합니다.
- 이용상태. 감정평가상 근린생활시설로 이용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕, 지하2층·지상9층 건물이며 위생·급배수·승강기설비가 되어 있습니다.
- 토지. 토지면적 953.0㎡, 지목은 대, 공시지가는 2,818,000원/㎡이며 일반상업지역입니다.
- 도로. 부지 남측으로 광대한면, 북측으로 중로한면 정도의 포장도로에 각각 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·지구단위계획구역·택지개발지구·가축사육제한구역·중점경관관리구역에 해당하며 중로3류와 접합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 원본 확인. 최영선은 전입신고일이 확인되지 않아 대항력 판정이 불가합니다. 배당요구 사실만으로 대항력 소멸을 단정하면 안 됩니다.
- 901호와 점유 호실 대조. 조사된 점유 부분은 401호·501호·801호입니다. 경매 대상 901호와의 관계를 매각물건명세서·현황조사 원문으로 확인해야 합니다.
- 시세 확인. 최저가 65,170,000원이 감정가의 49%라는 이유만으로 저가 매수라고 판단하지 말고, 근린생활시설의 실제 거래·임대조건을 별도로 확인해야 합니다.
- 권리이전 확인. 말소기준 근저당권은 2025.08.20 농업협동조합자산관리회사로 이전되어 있으므로 현재 채권관계를 원본에서 확인해야 합니다.
- 배당 한계. 현재 회차에서도 총 채권액 대비 미배당이 6,087,281,079원 남으며 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
맺으며 — “등기는 소멸형, 임차와 가격은 확인형”
이 물건의 등기부 구조는 비교적 명확합니다. 2022.12.20 농협은행주식회사 근저당권이 말소기준이고 그 이후의 후순위 권리들은 매각으로 소멸하며, 현재 계산상 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 임차관계는 완전히 닫히지 않았습니다. 최영선은 보증금 100,000,000원, 차임 5,000,000원이 신고되어 있지만 전입신고일이 확인되지 않아 대항력은 미상입니다. 또한 조사된 점유 호실과 경매 대상 901호가 서로 다르게 기재되어 있어 원본 대조가 필수입니다.
가격도 같은 이유로 보수적으로 봐야 합니다. 감정가 133,000,000원에서 두 차례 유찰되어 65,170,000원까지 내려왔지만 비교 가능한 실거래 시세가 없기 때문에 “감정가의 49%니까 싸다”는 결론은 성립하지 않습니다. 등기상 소멸구조는 긍정적이지만, 임차관계와 시장가격을 확인하기 전까지는 보수적인 접근이 맞습니다.
