대전지방법원 2025타경502405. 대전 서구 도안동 미르빌딩 7층 701호입니다. 사건상 용도 표시는 대지, 감정 이용상태는 근린생활시설이며 등기사항전부증명서는 집합건물로 발급돼 있습니다. 소유자는 주식회사미르모터스코리아이고, 말소기준권리는 2022.12.20 접수된 농협은행주식회사 근저당권(채권최고액 3,456,000,000원)입니다. 그 뒤의 근저당·가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조로 정리되어 있습니다.
가격만 보면 감정가 1,090,000,000원에서 2회 유찰되어 최저매각가가 534,100,000원까지 내려왔습니다. 다만 감정가 대비 할인율은 시세 대비 할인율이 아닙니다. 이 사건에서는 동일 용도 실거래 가격으로 확인되는 비교치가 없으므로, 현재 최저가가 시장가격보다 낮다고 단정하거나 가격 가점을 주는 해석은 피해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경502405 |
|---|---|
| 소재지 | 대전광역시 서구 도안동 2055 미르빌딩 7층 701호 |
| 도로명주소 | 대전광역시 서구 계백로 1181(도안동) |
| 용도 / 이용상태 | 대지 / 근린생활시설 |
| 소유자 | 주식회사미르모터스코리아 |
| 감정가 / 최저가 | 1,090,000,000원 / 534,100,000원 (2회 유찰, 감정가 49%) |
| 신청채권액 | 3,059,813,046원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 정리
말소기준은 2022.12.20 농협은행주식회사 근저당권입니다. 채권최고액은 3,456,000,000원이고, 2025.08.20 확정채권양도로 근저당권자가 농업협동조합자산관리회사로 이전되었습니다. 을구 4번 농협은행 근저당권, 신용보증기금·한국토지주택공사·엠지캐피탈주식회사·이상우의 가압류, 광진구·대전광역시 서구의 압류, 임의·강제경매개시결정은 모두 말소기준 이후 권리로 매각 시 소멸하는 구조입니다.
② 임차인·점유 — 실제 조사 3명, 모두 701호와 다른 호실
현황조사와 문건접수에서 확인된 실제 임차인·점유자는 3명이며 보증기관의 대위·승계 중복신고는 없습니다. 다만 점유 호실은 각각 401호·501호·801호로, 경매 대상인 701호와 일치하지 않습니다. 따라서 아래 보증금과 대항력 정보는 701호의 인수액에 합산하지 않습니다.
| 임차인 | 점유호실 | 보증금 / 차임 | 전입일 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이경태 | 401호 | 미상 | 2025.01.21 | 2025.05.20 | 대항력 없음 | 미상 | 701호 산입 없음 |
| 주식회사 꿈희망미래리더십센터 | 501호 | 미상 | 2024.07.15 | - | 대항력 없음 | 미상 | 701호 산입 없음 |
| 최영선 | 801호 | 100,000,000원 / 5,000,000원 | 미상 | 2025.05.14 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 701호 산입 없음 |
③ 가격·유찰 시나리오 — 감정가 할인과 시세 할인은 구분
현재 제시된 2회 유찰 회차의 최저매각가는 534,100,000원으로 감정가 1,090,000,000원의 49%입니다. 한 차례 더 유찰되는 시나리오는 373,870,000원, 4회 유찰 시나리오는 261,708,999원입니다. 모든 시나리오에서 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 실질취득액은 각 회차 매각가와 같습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 2회 유찰 (감정가 49%) | 534,100,000원 | 526,359,000원 | 5,624,519,019원 | 0원 |
| 3회 유찰 (감정가 34%) | 373,870,000원 | 367,835,820원 | 5,783,042,199원 | 0원 |
| 4회 유찰 (감정가 24%) | 261,708,999원 | 257,245,073원 | 5,893,632,946원 | 0원 |
④ 예상배당표 (매각가 534,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,741,000원 |
| 1. 근저당 · 농협은행주식회사 | 3,456,000,000원 | 526,359,000원 |
| 2. 근저당 · 농협은행주식회사 | 2,078,400,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 신용보증기금 | 423,725,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 한국토지주택공사 | 31,545,210원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 엠지캐피탈주식회사 | 91,707,809원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 이상우 | 69,500,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 총 청구액은 6,150,878,019원, 예상 배당액은 526,359,000원, 미배당액은 5,624,519,019원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액 역시 0원으로 계산되어 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 배당 계산에 반영되지 않은 것으로 표시되어 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정 요항 기준)
- 입지. 가수원네거리 북동측 인근이며 업무용·상업용 빌딩과 각종 점포가 소재하는 노선상업지대입니다.
- 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 간선도로가 있어 전반적인 교통상황은 양호한 것으로 평가되었습니다.
- 이용상태. 감정 당시 “근린생활시설”로 이용 중이며, 건물은 철근콘크리트구조 지하2층·지상9층입니다.
- 도로. 부지 남측은 광대한면, 북측은 중로한면 정도의 포장도로에 각각 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·지구단위계획구역·택지개발지구·가축사육제한구역·중점경관관리구역에 포함되고 중로3류 및 공공공지에 접합니다.
- 토지. 토지면적 953.0㎡, 공시지가 2,818,000원/㎡이며 평지의 세로장방형으로 조사되었습니다.
- 건축 상태. 위반건축물 사항은 없고 공부와의 차이도 없는 것으로 평가되었습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 701호 실제 점유 확인. 조사된 401호·501호·801호 임차인 정보와 본건 701호는 호실이 다릅니다. 현장 방문과 매각 관련 서류로 701호 점유자를 재확인해야 합니다.
- 가격은 감정가 할인율만 보지 않기. 2회 유찰로 감정가 49%까지 내려왔지만 동일 용도의 실제 거래가격과 임대수익을 확인하기 전에는 가격 메리트를 단정하지 않아야 합니다.
- 선순위 근저당 확인. 말소기준은 2022.12.20 농협은행 근저당권이며 2025.08.20 농업협동조합자산관리회사로 이전되어 있습니다. 매각 시 말소되는 구조인지 원본 등기사항을 최종 대조해야 합니다.
- 상가형 물건의 수익성 점검. 근린생활시설은 실제 임대료·공실·관리비·부가세 처리와 내부 상태가 투자수익에 직접 영향을 주므로 현장 조건을 확인해야 합니다.
- 배당과 인수 구분. 채권자 미배당액 5,624,519,019원과 매수인 인수액 0원은 서로 다른 개념입니다. 후순위 채권 미회수분을 매수인이 그대로 떠안는 구조로 해석하면 안 됩니다.
맺으며 — 권리는 정리되지만, 가격은 별도 검증
이 사건의 등기상 핵심은 명확합니다. 2022.12.20 농협은행 근저당권이 말소기준이고, 이후 권리는 매각으로 정리되며 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 따라서 534,100,000원에 낙찰된다는 가정에서는 실질취득액도 534,100,000원으로 봅니다.
다만 이 물건은 근린생활시설이고 이미 2회 유찰되어 감정가의 49%까지 내려온 상태입니다. 그 자체는 가격이 크게 낮아졌다는 뜻일 뿐, 시장가격보다 싸다는 뜻은 아닙니다. 여기에 현황조사상 임차인 3명은 모두 701호가 아닌 다른 호실로 확인되므로 701호 실제 점유상태를 현장에서 다시 확인해야 합니다. 결론은 권리상 인수 0원은 장점, 가격 메리트와 점유상태는 별도 검증입니다.
