대전지방법원 2025타경502405. 대전광역시 서구 도안동 2055 미르빌딩 4층 401호입니다. 사건상 용도 표기는 대지이고, 감정평가 이용상태는 근린생활시설입니다. 감정가는 1,420,000,000원, 현재 최저매각가는 695,800,000원으로 두 차례 유찰되어 감정가의 49% 수준입니다. 소유자는 주식회사미르모터스코리아이며 신청채권자의 청구액은 3,059,813,046원입니다.
권리의 출발점은 2022.12.20 설정된 농협은행주식회사 근저당권입니다. 채권최고액은 3,456,000,000원이고 이 권리가 말소기준입니다. 이후 신용보증기금·한국토지주택공사· 엠지캐피탈주식회사·이상우의 가압류, 서구(대전광역시)의 압류, 임의경매개시결정 및 후순위 근저당권은 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 다만 임차관계는 별도 확인이 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경502405 |
|---|---|
| 소재지 | 대전광역시 서구 도안동 2055 미르빌딩 4층 401호 |
| 도로명주소 | 대전광역시 서구 계백로 1181(도안동) |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 근린생활시설 |
| 소유자 | 주식회사미르모터스코리아 |
| 감정가 / 최저가 | 1,420,000,000원 / 695,800,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 농협은행주식회사 / 3,059,813,046원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 · 지하2층/지상9층 |
① 권리 흐름 — 2022.12.20 농협은행 근저당이 기준
말소기준권리는 2022.12.20 접수된 농협은행주식회사 근저당권 3,456,000,000원입니다. 같은 날 설정된 별도의 근저당권과 2023.01.10 근저당권은 등기부상 이미 말소된 내역이 있고, 2023.11.30 설정된 농협은행주식회사 근저당권 2,078,400,000원 및 이후 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 2025.08.20에는 말소기준 근저당권이 농업협동조합자산관리회사로 이전된 내역이 확인됩니다.
② 임차·점유 관계 — 한 명은 대항력 판단 미완료
| 성명 / 명칭 | 표기 부분 | 전입일 | 보증금 | 월차임 | 대항력 | 배당요구 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이경태 | 401호 | 2025.01.21 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 2025.05.20 |
| 주식회사 꿈희망미래리더십센터 | 501호 | 2024.07.15 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 |
| 최영선 | 801호 | 미상 | 100,000,000원 | 5,000,000원 | 가능·미상 | 2025.05.14 |
③ 가격 — 감정가 49%지만 시세 판단 자료는 없다
감정가 1,420,000,000원에서 2회 유찰되어 현재 최저매각가는 695,800,000원입니다. 감정가 대비 49%입니다. 추가 유찰 시 시나리오는 3회 유찰 487,059,999원, 4회 유찰 340,941,999원입니다.
④ 예상배당표 (매각가 695,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 9,358,000원 |
| 1. 근저당 · 농협은행주식회사 | 3,456,000,000원 | 686,442,000원 |
| 2. 후순위 근저당 · 농협은행주식회사 | 2,078,400,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 신용보증기금 | 423,725,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 한국토지주택공사 | 31,545,210원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 엠지캐피탈주식회사 | 91,707,809원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 이상우 | 69,500,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
매각대금 695,800,000원을 가정하면 집행비용 9,358,000원 이후 말소기준 근저당에 686,442,000원이 배당되고 후순위 채권에는 배당 여력이 없습니다. 총 채권액 6,150,878,019원 중 채권자 배당액은 686,442,000원, 미배당은 5,464,436,019원입니다. 계산상 매수인 인수액은 0원이나 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았고, 대항력 미상 임차관계도 원본 확인이 필요합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대전광역시 서구 도안동 가수원네거리 북동측 인근으로, 업무용·상업용빌딩과 각종 점포가 소재하는 노선상업지대입니다.
- 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 간선도로가 위치해 전반적인 교통상황은 양호합니다.
- 이용상태. 감정평가상 근린생활시설로 이용 중이며 철근콘크리트구조, 지하2층·지상9층 건물입니다.
- 도로. 부지 남측으로 광대한면, 북측으로 중로한면 정도의 포장도로에 각각 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·지구단위계획구역·택지개발지구·가축사육제한구역·중점경관관리구역이며 중로3류에 접합니다.
- 토지. 토지면적 953.0㎡, 공시지가 2,818,000원/㎡, 평지·세로장방 형태입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최영선 임차관계 확인. 전입일 미상이라 대항력 가능·미상입니다. 보증금 100,000,000원과 801호 표기가 본건 401호에 어떤 영향을 주는지 원본에서 확인해야 합니다.
- 401호 이경태 확인. 전입일 2025.01.21로 말소기준권리보다 늦지만 보증금은 확인되지 않습니다.
- 감정가 할인과 시세 할인 구분. 최저가가 감정가의 49%여도 최근 실거래가 자료가 없으므로 시세 대비 저가라고 단정하지 마십시오.
- 추가 유찰 시나리오. 3회 유찰 시 487,059,999원, 4회 유찰 시 340,941,999원까지 내려가는 계산이지만 임차관계와 시장가치를 함께 검토해야 합니다.
- 배당 한계. 현재 매각가 가정에서는 총 채권액 6,150,878,019원에 비해 배당 재원이 부족하고 소유자 잔여도 0원입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사와 임차관계 자료를 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “49% 할인보다 먼저 볼 것은 미상 임차관계”
이 물건은 두 차례 유찰되면서 감정가 1,420,000,000원에서 최저가 695,800,000원, 감정가의 49%까지 내려왔습니다. 등기부상 말소기준은 명확하고 후순위 권리도 매각으로 소멸하는 구조이며 배당 계산상 매수인 인수는 0원입니다. 그러나 최영선의 전입신고일이 미상이라는 문제가 남아 있습니다. 보증금 100,000,000원·월차임 5,000,000원이 확인된 만큼 이 부분은 단순한 공란으로 넘길 수 없습니다.
또한 최근 실거래가가 없어 감정가 대비 49%라는 숫자만으로 시세보다 싸다고 평가할 근거도 부족합니다. 따라서 결론은 등기 권리는 비교적 정리돼 있지만 임차관계와 실제 시장가격 확인이 선행되어야 하는 물건입니다. 두 차례 유찰이라는 가격 변화 자체보다, 남아 있는 미상 요소를 확인한 뒤 실질취득비용을 확정하는 것이 우선입니다.
