대전지방법원 2025타경502405. 대전광역시 서구 도안동 2055 미르빌딩 6층 601호입니다. 사건상 용도 표시는 대지이며, 감정평가 이용상태는 근린생활시설입니다. 소유자는 주식회사미르모터스코리아이고, 말소기준권리는 2022.12.20 설정된 농협은행주식회사 근저당 채권최고액 3,456,000,000원입니다. 이 기준권리 뒤에 설정된 근저당·가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 이 사건은 등기만 보고 끝낼 수 없습니다. 임차 조사에는 이경태, 주식회사 꿈희망미래리더십센터, 최영선이 확인됩니다. 이경태와 주식회사 꿈희망미래리더십센터는 전입일이 말소기준권리보다 뒤여서 대항력 없음으로 판정되어 있지만, 최영선은 전입신고일이 확인되지 않아 대항력 가능·미상입니다. 최영선의 보증금은 100,000,000원, 월차임은 5,000,000원이며 배당요구일은 2025.05.14입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경502405 |
|---|---|
| 소재지 | 대전광역시 서구 도안동 2055 미르빌딩 6층 601호 · 대전광역시 서구 계백로 1181 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 근린생활시설 |
| 소유자 | 주식회사미르모터스코리아 |
| 감정가 / 최저가 | 1,110,000,000원 / 543,900,000원 (2회 유찰) |
| 경매개시 채권자 / 청구 | 농협은행주식회사 / 3,059,813,046원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
| 등기사항 발급 | 2026.08.05 · 대전지방법원 등기국 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸 구조
말소기준은 2022.12.20 농협은행주식회사 근저당권입니다. 채권최고액은 3,456,000,000원이고 채무자는 주식회사미르모터스코리아입니다. 이후 2023.11.30 농협은행주식회사 근저당권 2,078,400,000원, 신용보증기금·한국토지주택공사· 엠지캐피탈주식회사·이상우의 가압류와 경매개시결정 등은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
말소기준 근저당권은 2025.06.24 확정채권양도를 원인으로 2025.08.20 농업협동조합자산관리회사에 이전됐습니다. 근저당권자의 변경은 선순위 기준일 자체를 새로 만드는 권리가 아니므로, 권리분석의 기준일은 기존 2022.12.20입니다.
② 임차관계 — 2건은 대항력 없음, 1건은 판정 불가
| 이름 | 호수 | 전입일 | 보증금 | 월차임 | 대항력 | 우선변제 | 배당요구 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이경태 | 401호 | 2025.01.21 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 2025.05.20 |
| 주식회사 꿈희망미래리더십센터 | 501호 | 2024.07.15 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 미상 |
| 최영선 | 801호 | 미상 | 100,000,000원 | 5,000,000원 | 가능·미상 | 미상 | 2025.05.14 |
③ 가격 판단 — 감정가의 49%, 그러나 시세 비교는 보류
감정가는 1,110,000,000원이고 현재 최저매각가는 543,900,000원으로, 2회 유찰 후 감정가의 49%입니다. 추가 유찰 시 시나리오는 3회 유찰 380,730,000원, 4회 유찰 266,510,999원으로 제시돼 있습니다.
하지만 동일 용도·인근 실거래를 비교할 수 있는 시세 자료가 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 대비 49%라는 이유만으로 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 크다고 평가할 수 없습니다. 현재 가격 판단의 핵심은 할인율이 아니라 실제 거래가·임대수익·점유상태를 별도로 대조하는 것입니다.
④ 예상배당표 (매각가 543,900,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,839,000원 |
| 을구 1번 근저당권 · 농협은행주식회사 | 3,456,000,000원 | 536,061,000원 |
| 을구 4번 근저당권 · 농협은행주식회사 | 2,078,400,000원 | 0원 |
| 갑구 2번 가압류 · 신용보증기금 | 423,725,000원 | 0원 |
| 갑구 4번 가압류 · 한국토지주택공사 | 31,545,210원 | 0원 |
| 갑구 6번 가압류 · 엠지캐피탈주식회사 | 91,707,809원 | 0원 |
| 갑구 8번 가압류 · 이상우 | 69,500,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 합계 6,150,878,019원 중 예상 배당액은 536,061,000원이고, 미배당액은 5,614,817,019원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 · 49% | 543,900,000원 | 536,061,000원 | 5,614,817,019원 | 0원 |
| 3회 유찰 · 34% | 380,730,000원 | 374,599,780원 | 5,776,278,239원 | 0원 |
| 4회 유찰 · 24% | 266,510,999원 | 261,979,845원 | 5,888,898,174원 | 0원 |
신청채권 청구액은 3,059,813,046원입니다. 현재 회차에서 신청채권자에게 배당되는 금액은 536,061,000원으로 청구액 전액이 충족되지 않으며, 3회 유찰 시 374,599,780원, 4회 유찰 시 261,979,845원으로 감소합니다.
⑥ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 대전광역시 서구 도안동 가수원네거리 북동측 인근이며, 업무용·상업용 빌딩과 각종 점포가 소재하는 노선상업지대입니다.
- 이용상태. 감정평가상 근린생활시설로 이용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕 지하2층·지상9층 건물이며 외벽은 석재 및 강화유리 마감, 위생·급배수·승강기 설비가 있습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 간선도로가 있어 전반적인 교통상황은 양호합니다.
- 도로. 부지 남측으로 광대한면, 북측으로 중로한면 정도의 포장도로에 각각 접합니다.
- 토지. 토지면적 953.0㎡, 지목 대, 평지·세로장방 형태이며 공시지가는 2,818,000원/㎡입니다.
- 용도지역. 일반상업지역·지구단위계획구역·택지개발지구·중점경관관리구역에 포함되고 중로3류에 접합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최영선 대항력. 전입신고일이 확인되지 않았으므로 말소기준일 2022.12.20과의 선후관계를 반드시 확정해야 합니다.
- 601호 점유관계. 임차 조사 호수 401호·501호·801호와 본건 601호의 관계를 매각물건명세서·현황조사·현장에서 대조해야 합니다.
- 가격 검증. 감정가 대비 49%만으로 저가라고 판단하지 말고 근린생활시설의 실제 거래가와 임대수익을 별도로 확인해야 합니다.
- 선순위 근저당 이전. 2025.08.20 농업협동조합자산관리회사로 이전된 근저당권의 현재 권리관계와 경매절차상 채권자 표시를 원본에서 확인해야 합니다.
- 세금·최우선변제. 배당표에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당순위와 금액을 별도로 확인해야 합니다.
- 최신 등기 대조. 등기사항전부증명서 발급일은 2026.08.05이므로 입찰 판단 시 최신 등기와 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — “49% 할인보다 먼저 볼 것은 임차관계”
이 사건은 등기부만 보면 비교적 명확합니다. 2022.12.20 농협은행주식회사 근저당이 말소기준이고, 후순위 가압류·근저당·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 배당 시뮬레이션도 매수인 인수 0원입니다.
그러나 임차관계는 완전히 닫히지 않았습니다. 이경태와 주식회사 꿈희망미래리더십센터는 말소기준 이후 전입으로 대항력이 없지만, 최영선은 전입일이 확인되지 않아 대항력 가능·미상입니다. 게다가 조사된 임차 호수가 본건 601호와 다릅니다. 따라서 이 사건의 핵심은 최저가 543,900,000원이라는 숫자보다 실제 601호 점유관계와 최영선 임대차의 직접 관련성을 확정하는 것입니다.
가격 역시 동일합니다. 2회 유찰로 감정가의 49%까지 내려왔지만 비교 가능한 실거래 근거 없이 ‘시세보다 싸다’고 평가해서는 안 됩니다. 등기 소멸 구조는 비교적 명확하지만 임차관계와 가격 검증은 아직 보수적으로 확인해야 하는 사건입니다.
