대전지방법원 2025타경502405. 대전 서구 도안동 미르빌딩 5층 501호입니다. 감정평가상 현재 이용상태는 근린생활시설이고, 철근콘크리트구조 지하 2층·지상 9층 건물입니다. 등기부상 소유자는 주식회사미르모터스코리아입니다. 권리의 출발점은 2022년 12월 20일 설정된 농협은행 근저당권으로, 채권최고액은 3,456,000,000원입니다. 이 권리가 말소기준이므로 그 뒤 설정된 권리들은 원칙적으로 매각으로 소멸하는 구조입니다.
현재 최저매각가는 감정가의 49%인 519,400,000원입니다. 그러나 이 사건에는 실거래 시세 비교값이 없으므로, 감정가 대비 49%라는 이유만으로 시세보다 싸다고 판단할 수는 없습니다. 특히 근린생활시설은 실제 임대수익·공실·층별 선호·상권 상태에 따라 가치 편차가 커질 수 있어, 감정가 할인율과 시장가격 메리트를 동일하게 보아서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경502405 |
|---|---|
| 소재지 | 대전광역시 서구 도안동 2055 미르빌딩 5층 501호 · 대전광역시 서구 계백로 1181 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물 · 근린생활시설 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하2층 / 지상9층 |
| 소유자 | 주식회사미르모터스코리아 |
| 감정가 / 최저가 | 1,060,000,000원 / 519,400,000원 (2회 유찰) |
| 청구금액 | 3,059,813,046원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
| 토지 | 953.0㎡ · 지목 대 · 일반상업지역 · 공시지가 2,818,000원/㎡ |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2022년 농협은행 근저당
말소기준권리는 2022.12.20. 설정된 농협은행주식회사 근저당권 3,456,000,000원입니다. 이후 설정된 농협은행의 다른 근저당권, 주식회사꿈희망미래리더십센터의 전세권, 신용보증기금·한국토지주택공사·엠지캐피탈주식회사·이상우의 가압류와 서구 압류는 말소기준 이후 권리로 분류돼 매각으로 소멸합니다. 말소기준 근저당권은 2025.08.20. 농업협동조합자산관리회사로 이전됐지만, 말소기준이 되는 설정 시점 자체는 2022.12.20.입니다.
② 임차 관계 — 501호는 후순위, 미상 항목은 별도 확인
| 성명 / 명칭 | 부분 | 전입일 | 보증금 | 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이경태 | 401호 | 2025.01.21 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 주식회사 꿈희망미래리더십센터 | 501호 | 2024.07.15 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 최영선 | 801호 | 미상 | 100,000,000원 | 5,000,000원 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 꿈희망미 | 미상 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
501호의 주식회사 꿈희망미래리더십센터는 전입일이 2024.07.15.로 2022.12.20. 말소기준보다 늦어 대항력이 없습니다. 이경태 역시 2025.01.21. 전입으로 후순위입니다. 반면 최영선은 전입일이 확인되지 않고 보증금 100,000,000원·차임 5,000,000원으로 신고됐으며, ‘꿈희망미’ 역시 전입일이 확인되지 않습니다. 이 두 항목은 대항력 가능·미상으로 남겨야 하며, 등기상 인수 0원이라는 결과와 별개로 원본 명세서에서 점유 범위와 전입 시점을 다시 확인할 필요가 있습니다.
③ 가격 판단 — 감정가 49%와 ‘시세보다 싸다’는 다른 말
감정가 1,060,000,000원에서 현재 최저가는 519,400,000원으로 감정가의 49%입니다. 3회 유찰 시 시나리오는 363,580,000원, 4회 유찰 시에는 254,505,999원입니다.
다만 이 사건에서는 최근 12개월 실거래 평균이나 최신 거래값을 이용한 시세 비교가 가능하지 않습니다. 따라서 현재가가 감정가의 절반 이하라는 사실은 확인할 수 있어도 ‘시장가격보다 저렴하다’거나 ‘가격 메리트가 크다’고 평가할 근거는 아닙니다. 근린생활시설은 임대조건과 공실 여부가 실제 가치에 직접 영향을 주므로, 가격 판단은 현장 임대수익과 주변 거래를 별도로 확인한 뒤 내려야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 519,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,594,000원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 농협은행주식회사 | 3,456,000,000원 | 511,806,000원 |
| 2. 을구 4번 근저당권 · 농협은행주식회사 | 2,078,400,000원 | 0원 |
| 3. 을구 6번 전세권 · 주식회사꿈희망미래리더십센터 | 100,000,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 2번 가압류 · 신용보증기금 | 423,725,000원 | 0원 |
| 5. 갑구 5번 가압류 · 한국토지주택공사 | 31,545,210원 | 0원 |
| 6. 갑구 7번 가압류 · 엠지캐피탈주식회사 | 91,707,809원 | 0원 |
| 7. 갑구 8번 가압류 · 이상우 | 69,500,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 519,400,000원을 가정하면 집행비용 7,594,000원을 제외한 511,806,000원이 선순위 근저당에 배당되고, 이후 권리에는 배당 여력이 남지 않습니다. 전체 채권 미배당액은 5,739,072,019원이며 소유자 잔여는 0원입니다. 매수인 인수액은 0원으로 계산됐습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대전광역시 서구 도안동 ‘가수원네거리’ 북동측 인근으로, 업무용·상업용 빌딩과 각종 점포가 소재하는 노선상업지대입니다.
- 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 간선도로가 위치해 전반적인 교통상황은 양호합니다.
- 이용. 감정평가상 본건은 근린생활시설로 이용 중입니다. 위생·급배수·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 부지 남측은 광대한면, 북측은 중로한면 정도의 포장도로에 각각 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·지구단위계획구역·택지개발지구·가축사육제한구역·중점경관관리구역이며 중로3류에 접합니다.
- 토지. 토지면적 953.0㎡, 지목 대, 평지·세로장방·광대소각 조건이며 공시지가는 2,818,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 501호 점유 확인. 주식회사 꿈희망미래리더십센터의 전입은 2024.07.15.로 후순위지만, 실제 점유 상태와 전세권의 현재 관계를 현장에서 확인해야 합니다.
- 미상 임차 항목 대조. 최영선과 ‘꿈희망미’는 전입일이 확인되지 않아 대항력 가능·미상입니다. 해당 점유가 본건 501호와 관련되는지 원본 명세서와 현황조사를 대조해야 합니다.
- 시세를 감정가로 대체하지 않기. 최저가는 감정가의 49%지만 실거래 비교 없이 ‘시세의 절반’으로 해석해서는 안 됩니다.
- 수익성 확인. 근린생활시설은 실제 임대료·공실·관리비·층별 상권이 가치에 직접 영향을 주므로 현장 임대조건을 확인해야 합니다.
- 채권액과 낙찰가 혼동 금지. 총 채권액 6,250,878,019원에 비해 현재 매각대금은 519,400,000원으로 작아 대부분 미배당되지만, 후순위 채권의 미배당 자체가 곧 매수인 인수를 의미하지는 않습니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사와 실제 점유관계를 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “49% 할인”보다 임차 확인이 먼저다
이 사건의 첫인상은 강합니다. 감정가 1,060,000,000원짜리 물건이 두 번 유찰돼 519,400,000원, 즉 감정가의 49%까지 내려왔기 때문입니다. 등기상으로는 2022년 농협은행 근저당이 말소기준이고 후순위 근저당·전세권·가압류·압류는 소멸하며, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수도 0원입니다.
하지만 이 물건을 ‘권리 깨끗한 반값 물건’으로 끝내면 중요한 절반을 놓칩니다. 임차 조사에는 전입일을 알 수 없어 대항력 가능·미상으로 남는 항목이 있고, 물건 용도도 주거용 아파트가 아니라 근린생활시설입니다. 여기에 실거래 시세 비교가 없어 감정가 49%만으로 가격 메리트를 확정할 수도 없습니다. 등기상 인수는 0원, 임차관계는 추가 확인, 가격은 시세 확인 전 보류. 현재 단계의 핵심은 이 세 문장입니다.
