부산지방법원 2024타경58403. 부산 영도구 봉래동5가 59-3 일대의 단독주택과 토지가 일괄매각되는 사건입니다. 소유자는 봉래지역주택조합이며, 2024년 설정된 고병오 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후 강제경매개시결정과 압류는 매각으로 소멸 대상입니다.

하지만 이 사건의 가장 중요한 변수는 임차인입니다. 현황조사상 정윤석 씨가 점유자로 확인되며 2019년 전입했습니다. 말소기준권리인 2024년 근저당보다 빠른 전입이므로 대항력 있음으로 분석되며, 보증금이 확인되지 않아 낙찰자가 인수할 금액을 현재 확정할 수 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 임차인 확인이 핵심

정윤석 씨는 현황조사 기준 점유자로 전입일이 근저당 설정일보다 앞섭니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 범위와 실제 인수액은 매각물건명세서 보완 확인이 필요합니다.

② 예상배당표 (매각가 149,000,000원 가정)

근저당권자가 대부분 배당받고 신청채권자는 미배당이 발생하는 구조입니다. 다만 임차인의 대항력이 인정될 경우 배당표 외 매수인 인수 위험이 별도로 존재합니다.

③ 입지·환금성 메모

• 입지. 부산광역시 영도구 봉래동5가 기존 주택지대에 위치하며 주변은 단독주택 등이 형성된 지역입니다.
• 교통. 본건까지 차량 진입은 불가능하며 인근 버스정류장이 있어 대중교통 접근성은 보통입니다.
• 건물 상태. 단층 및 2층 주택 등이 혼재하며 위생·급배수설비와 보일러 난방설비가 확인됩니다.
• 환금성. 아파트와 달리 수요층이 제한적인 단독주택+토지 유형으로 입찰 전 활용 가능성을 확인해야 합니다.

④ 입찰 체크리스트

• 임차인 보증금 확인. 매각물건명세서에서 정윤석 씨의 보증금·확정일자를 반드시 확인해야 합니다.
• 실질취득액 계산. 대항력 임차인이 있으면 최저가가 아니라 인수 보증금을 포함해 판단해야 합니다.
• 현황과 공부 비교. 건물 면적과 구조 차이가 있어 감정평가서 및 현황 확인이 필요합니다.
• 토지 이용. 여러 필지가 일단지 형태로 이용되는 점을 확인해야 합니다.

맺으며 — “신건 가격보다 권리 리스크가 먼저다”

이 사건은 근저당 이후 권리는 소멸하는 단순한 구조처럼 보이지만, 대항력 있는 임차인의 보증금이 확인되지 않은 상태입니다. 단독주택 경매에서는 최저매각가만으로 투자성을 판단할 수 없습니다. 권리상 핵심 질문은 ‘얼마에 낙찰되는가’가 아니라 ‘얼마를 인수하게 되는가’입니다. 보증금 확인 전에는 보수적 접근이 필요한 물건입니다.