부산지방법원 2024타경58403. 부산 영도구 봉래동5가 91-4의 단독주택입니다. 현재 등기상 소유자는 봉래지역주택조합이며, 2022.09.19 매매를 원인으로 2022.10.04 소유권이 이전됐습니다. 등기부 권리의 말소기준은 2024.05.20 설정된 한인수 근저당권 120,000,000원입니다. 그 뒤 2024.07.29 곽인호의 강제경매개시결정이 들어왔고, 이 등기들은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 이 사건의 핵심은 등기부보다 점유관계입니다. 현황조사에 정윤석이 확인되고 전입신고일은 2019.12.12로 말소기준보다 앞섭니다. 그러나 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으므로 “대항력 있음”으로 단정할 단계가 아닙니다. 이 리포트에서는 대항력 가능·미상으로 판단하며, 보증금 규모가 확인되기 전에는 매수인이 떠안을 금액과 최종 실질취득가도 확정하지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경58403 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 영도구 봉래동5가 91-4 · 부산광역시 영도구 외나무길 9 |
| 물건종류 | 단독주택 · 감정 이용상태 주택 |
| 토지 | 대 83㎡ · 단독 · 완경사 · 부정형 · 세로한면(불) |
| 소유자 | 봉래지역주택조합 · 2022.09.19 매매 · 2022.10.04 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 209,980,000원 / 102,890,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 청구금액 | 234,410,957원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸, 선순위 전입은 별도 확인
2002.10.01 부산은행 근저당 18,000,000원은 2022.09.20 해지로 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준은 2024.05.20 한인수 근저당 120,000,000원이며, 2024.07.29 경매개시결정은 그 이후 권리로 매각 시 소멸합니다. 등기부만 보면 매수인이 승계할 권리는 확인되지 않습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 보증금 미상
| 성명 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 정윤석 | 미상 | 2019.12.12 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
보증기관 대위·승계 신고가 아닌 실제 임차인 1명입니다. 전입은 말소기준보다 앞서지만 보증금과 확정일자가 모두 미상입니다. 따라서 우선변제 가능성과 미배당 인수액을 산정할 수 없고, 낙찰가 102,890,000원에 얼마를 더 부담하게 될지도 현재 자료만으로 확정할 수 없습니다.
③ 가격 — 감정가 49%지만 ‘싸다’고 말할 수 없는 이유
감정가는 209,980,000원, 현재 최저매각가는 102,890,000원으로 감정가의 49%입니다. 2회 유찰만 보면 큰 폭으로 내려온 가격처럼 보입니다. 하지만 동일·유사 물건의 최근 실거래 비교자료가 없어 현재 시장가격과 직접 비교할 근거가 없습니다.
더 중요한 것은 정윤석의 보증금입니다. 선순위 대항력이 최종 인정되고 미배당 보증금이 남는다면, 매수인의 경제적 부담은 낙찰가 + 인수액이 됩니다. 보증금이 확인되지 않은 현재는 실질취득 자체가 미상이므로 최저가 49%라는 숫자를 가격 메리트로 가점할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 102,890,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,240,460원 |
| 2. 을구 3번 근저당권 · 한인수 | 120,000,000원 | 100,649,540원 |
| 3. 갑구 4번 경매개시결정 · 곽인호 | 234,410,957원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 채권총액 354,410,957원 중 100,649,540원이 배당되고 253,761,417원이 미배당됩니다. 위 계산상 매수인 인수액은 0원으로 표시되지만, 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았고 정윤석의 보증금도 확인되지 않았으므로 실제 임차보증금 인수 위험까지 0원이라고 확정할 수 없습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 영도구 봉래동5가 소재 탑마트 동측·남측 및 남동측 인근으로, 부근은 단독주택 등으로 형성된 기존 주택지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량진입이 불가능합니다. 인근에 버스정류장이 있고 대중교통 사정은 보통입니다.
- 토지. 83㎡ 대지, 단독 이용, 완경사·부정형이며 도로접면은 세로한면(불)입니다.
- 규제. 제3종일반주거지역이며 가축사육제한구역·상대보호구역에 포함됩니다. 공시지가는 536,100원/㎡입니다.
- 건물. 주택으로 이용 중이며 위반건축물 표시는 없습니다. 다만 매각물건명세서에는 공부상 면적과 실측 면적이 다소 다르고 지붕 현황도 공부와 차이가 있다고 기재돼 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 정윤석 보증금 확인. 최우선 항목입니다. 2019.12.12 전입은 말소기준보다 앞서므로 보증금·확정일자·배당요구 여부를 원본 서류에서 확인해야 합니다.
- 실질취득 다시 계산. 선순위 대항력이 인정되고 미배당 보증금이 남으면 낙찰가에 인수액을 더해 판단해야 합니다. 최저가 102,890,000원만으로 응찰가를 정하면 안 됩니다.
- 매각물건명세서 원본 대조. 일괄매각·제시외 건물 포함이며 건물 면적과 지붕 현황이 공부와 다르므로 대상 범위와 현황을 현장에서 대조해야 합니다.
- 차량진입 확인. 감정평가상 본건까지 차량진입 불가능입니다. 실제 접근 동선과 주차 가능 여부는 단독주택 환금성에 직접 영향을 줍니다.
- 시세 별도 확인. 현재 자료에는 최근 실거래 비교값이 없어 감정가 49%만으로 시세 대비 할인율을 산정할 수 없습니다.
맺으며 — “49%보다 보증금이 먼저다”
이 물건은 숫자만 보면 강하게 할인된 물건입니다. 감정가 209,980,000원에서 2회 유찰돼 102,890,000원, 즉 49%까지 내려왔습니다. 그러나 선순위 전입 점유자 정윤석의 보증금과 확정일자가 미상입니다. 전입일이 말소기준보다 앞선 이상, 이 부분을 해결하지 않은 채 “1억 초반 단독주택”으로 보면 안 됩니다.
여기에 차량진입 불가, 부정형 토지, 공부와 현황이 다른 건물 상태까지 겹칩니다. 등기상의 말소 구조는 단순하지만 점유·실질취득·환금성의 불확실성이 큽니다. 따라서 결론은 가격 판단 보류입니다. 이 사건의 첫 번째 숫자는 최저가가 아니라 정윤석의 보증금입니다.
